Залог недвижимого имущества

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Сентября 2013 в 21:02, курсовая работа

Описание работы

Цель работы: провести анализ залога недвижимого имущества (ипотеки).
Задачи работы заключаются в раскрытии таких вопросов темы как:
- понятие и эволюция ипотеки;
- правовое регулирование ипотеки на современном этапе;
- содержание договора ипотеки;
- государственная регистрация договора об ипотеке;

Файлы: 1 файл

Курсовая (ипотека).doc

— 192.50 Кб (Скачать файл)

Введение

Термин "ипотека" греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал  обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной  территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин "ипотека" был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное  обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Данная тема носит актуальный характер, т.к. а протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает со стороны как государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Цель работы: провести анализ залога недвижимого имущества (ипотеки).

Задачи работы заключаются  в раскрытии таких вопросов темы как:

- понятие и эволюция ипотеки;

- правовое регулирование  ипотеки на современном этапе;

- содержание договора ипотеки;

- государственная регистрация договора об ипотеке;

- права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- перспективы развития системы ипотеки в России.

Объект исследования: ипотека недвижимого имущества.

Предмет исследования: процесс и нормативно - правовое регулирование залога недвижимого имущества.

Методами исследования в работы выступают:

- изучение нормативно-правовой  базы;

- сравнительный метод;

- аналитический метод.

Данная тема достаточно подробно изучена отечественными и зарубежными специалистами. Но имеющийся материал нуждается в проработке и систематизации.

Источниковой базой  исследования являются:

- нормативно- правовые  акты,

- статистические данные;

- учебная литература  и монографии;

- периодические печатные издания;

- Интернет - источники.

Данная работа состоит из введения, трех разделов с подразделами, а так же заключения и списка использованных источников.

В первой главе работы раскрываются теоретические характеристики залога недвижимого имущества (ипотеки).

Во второй главе анализируются особенности регистрации договора ипотеки.

В третьей главе исследуются  перспективы развития системы ипотеки в России.

Глава 1. Теоретическая  характеристика залога недвижимого имущества (ипотеки)

    1. Понятие и эволюция ипотеки

Широко ипотека применялась еще в дореволюционной России. О залоге впервые упоминается в одном из таких древнерусских памятников, как Псковская судная грамота. Известный российский правовед конца 19 - начала 20 века А.С. Звоницкий в своей работе "О залоге по русскому праву", анализируя положение грамоты, писал: "Давать в ссуду деньги без заклада и без записи можно только до рубля..."1, и сделал вывод, что эта норма "...имеет великое значение... она раскрывает нам генезис залога. В ее запрещении давать больше рубля в заем без заклада отразился тот исторический процесс, которым институт залога был вызван к жизни"2. Русское право на ранних стадиях развития знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Но в условиях развития обмена и увеличения сумм сделок этот способ перестал быть эффективным.

Ипотечное кредитование в России сформировалось в XIII - XIV вв. и получило название "заклад". Заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю. Экономическая история России до начала XX в. накопила достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Уложение царя Алексея Михайловича 1649 года устанавливало, что предметом  залога могут быть вещи, принадлежащие  должнику на праве собственности, и  требовало согласия всех участников общей собственности на ее залог, предписывало определенный порядок совершения договора залога. Соборным уложением 1649 г. законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это было воплощено в практику главным образом за счет предмета залога. В 1656 г. царь Алексей Михайлович предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные земли. Вместе с тем продолжал господствовать и сохранялся до конца 18 века порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. При этом интересы должника ущемлялись, так как стоимость имущества, переходящего в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму долга.

В 18 веке залоговое законодательство претерпело некоторые изменения, которые  были вызваны развитием промышленности и финансово-кредитных отношений. Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества3. Таким образом, ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания.

Во второй половине 18 века государство  начинает выступать залоговым кредитором. Появляются монетные конторы, кредитующие  под залог предметов и слитков из драгоценных металлов. Был также создан ряд кредитных учреждений, таких, как Государственный заемный банк, Вспомогательный банк для дворян, которым продажа просроченного залога была вменена в обязанность.

В результате старый порядок обращения просроченного по договору залога имущества в собственность кредитора был упразднен изданным в 1800 году Банкротским уставом, которым: "был провозглашен принцип обязательной продажи заложенного и просроченного имущества". Положения Банкротского устава послужили основой для дальнейшего развития российского законодательства о залоге недвижимости. В отношении движимого имущества действовало правило, в соответствии с которым заложенная вещь могла остаться за кредитором, если должник не потребует ее продажи.

В дореволюционной России становление  ипотечного кредита было связано  с реформой 1861 года, когда дворяне, сохранив права на недвижимость, оказались  без достаточного количества наличных средств. Впоследствии и другие категории  населения начали брать кредит под залог недвижимости. Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (статья 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные ("казенные") банк4.

Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (учрежден в 1882 году) и Государственный дворянский земельный банк (1885 год). За 1883 - 1895 годы банки выдали пятнадцать тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были упразднены, и чуть позже возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах  функционирования, а к концу 1880-х  гг. сложилась система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. Названная система состояла из государственных, частных, кооперативных учреждений и функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов. К началу Первой мировой войны основополагающие нормы о залоге были включены в Свод законов Российской империи (т. X, ч. I).

Распространению ипотеки помешала революция, национализация земли и  ликвидация частной собственности. Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

Гражданский кодекс 1922 г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Хотя именно ипотечное кредитование является тем экономическим механизмом, посредствам которого государство может эффективно решать многие проблемы, и в первую очередь жилищную5.

Советское гражданское  право прямо не отрицало возможность  залога недвижимости, но сфера его  применения была очень узка. ГК РСФСР 1964 г. прямо запрещал залог имущества профсоюзных и других общественных, колхозных и прочих кооперативных, а также государственных организаций. В основном нормы о залоге относились к жилым домам и дачам граждан, но и такие сделки не получили какого-либо широкого распространения. Поскольку административно-командная система не нуждалась в частноправовых механизмах, а оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности не имели широкого применения, и поэтому не были предметом детального регулирования.

1.2. Правовое  регулирование ипотеки на современном  этапе

Ипотека как правовой институт вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации "О залоге" N 2872-16. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования, нет отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Определенное внимание ипотеке  было уделено в ч. 1 ГК РФ7, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 года и вступившей в силу с 1 января 1995 г. Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который так и называется - "Залог". Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, регламентирующем вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ "О залоге". В частности, в п. 2 ст. 334 ГК дано определение ипотеки, в ст. 340 раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем ст. 334, п. 2, содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК.

В период между вступлением в  силу Закона РФ "О залоге" и введением в действие Закона об ипотеке8 Президентом РФ неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной специализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Все это ясно показывало, что отсутствие Закона об ипотеке существенно тормозило развитие ипотечного кредитования. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Кроме того, по существу, речь шла о притворной сделке, когда договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку9.

Информация о работе Залог недвижимого имущества