Арендатор обязан: пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями
договора либо назначением имущества;
использовать арендованное имущество
только сам; не сдавать это имущество в
субаренду без согласия арендодателя;
своевременно вносить арендную плату;
вернуть арендодателю имущество после
окончания договора в состоянии нормального
износа вместе с принадлежностями и документами,
относящимися к нему; поддерживать арендуемое
имущество в исправном состоянии; производить
текущий ремонт арендуемого имущества;
нести расходы по его содержанию.
Арендатор вправе: требовать от арендодателя
передачи ему предмета аренды; уменьшения
арендной платы, если состояние арендуемого
имущества существенно ухудшилось; претендовать
на плоды, продукцию, доходы, полученные
в результате аренды, если иное не предусмотрено
договором; на выкуп арендованного имущества,
если он был предусмотрен договором; на
сдачу арендованного имущества в субаренду
(права субарендатора ограничены правами
арендатора, в частности срок субаренды
не может быть больше срока аренды); на
заключение договора на новый срок преимущественно
перед др. лицами; на перевод в течение
одного года на себя права на заключение
нового договора в случае, если арендодатель
отказал ему в заключении договора на
новый срок, но при этом заключил договор
с др. лицом.
Праву пользования арендатора
присуще право следования за вещью, т. е. переход
права собственности на предмет аренды
не прекращает договора.
Договор аренды может быть прекращен
выкупом арендованного имущества.
Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе
или договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованное имущество переходит
в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения при
условии внесения арендатором всей обусловленной
договором выкупной цены".
Выкуп сданного в аренду имущества государственных
и муниципальных предприятий является
одним из способов приватизации, поэтому
порядок выкупа и выкупную цену таких
объектов аренды устанавливают акты, регулирующие
приватизацию, в частности Федеральный
закон Российской Федерации от 21.12.2001 №
178-ФЗ "О приватизации государственного
и муниципального имущества".
В случае заключения договора аренды
с правом выкупа до вступления в силу указанного
Федерального закона выкуп государственного
и муниципального имущества осуществляется
на основании заявления арендатора такого
имущества в:
1)сроки, установленные договором
аренды с правом выкупа, если
в нем содержатся условия о
размере выкупа, сроках и порядке
его внесения;
2)течение шести месяцев
с даты вступления в силу указанного Федерального
закона, если договор аренды с правом выкупа
не содержит условий о размере выкупа,
сроках и порядке его уплаты посредством:
- внесения арендуемого
государственного или муниципального
имущества в качестве вклада
в уставный капитал открытого
акционерного общества, созданного
совместно с арендатором с
предоставлением последнему права
первоочередного приобретения акций
указанного общества, если рыночная
стоимость арендованного имущества
на дату подачи заявления составляет
свыше 10 тысяч установленных федеральным
законом минимальных размеров оплаты
труда;
- заключения дополнительного
соглашения, предусматривающего условия
о размере выкупа, сроках и
порядке его внесения, если рыночная
стоимость арендуемого имущества
на дату подачи заявления составляет
10 тысяч установленных федеральным
законом минимальных размеров оплаты
труда и ниже.
В случае, если по истечении этих сроков
или сроков, установленных договором,
не поступит заявление арендатора, нереализованные
положения таких договоров о выкупе утрачивают
силу.
Отдельно законодательством оговаривается
ситуация, когда условие о выкупе арендованного
имущества не предусмотрено в договоре
аренды. Тогда его можно установить дополнительным
соглашением сторон. При этом стороны
вправе договориться о зачете ранее выплаченной
арендной платы в выкупную цену.
СУБАРЕНДА — передача арендатором
части арендованного имущества в аренду
третьему лицу, при которой арендатор
становится арендодателем по отношению
к этому лицу, выступающему в роли арендатора.
Право передачи объекта в субаренду должно
быть оговорено в первичном договоре аренды.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Изменения, повышающие
эффективность использования имущества,
расширяющие возможности или
улучшающие условия пользования
им и соответственно повышающие
стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества.
По характеру изменений улучшения
могут быть отделимыми от объекта аренды без
вреда для имущества (отделимые улучшения)
либо не
отделимыми без такого вреда (неотделимые
улучшения).
Судьба произведенных арендатором улучшений
арендованного имущества (отделимых
и неотделимых), прежде всего, зависит
от решения вопроса о том, кому принадлежат
средства, за счет которых они осуществлены:
арендатору либо арендодателю.
23.Договор
проката.
По договору проката арендодатель,
сдающий имущество в аренду в качестве
постоянной предпринимательской деятельности,
обязуется предоставить арендатору движимое
имущество за плату во временное владение
и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Особенностью договора проката является
его публичный характер, т.е. он должен
быть заключен с каждым, кто обратится
к арендодателю, и на одинаковых для всех
условиях. А при необоснованном уклонении
от заключения договора арендатор вправе
обратиться в суд с требованиями о понуждении
заключить договор и возмещении причиненных
этим убытков.
Арендодателем по договору проката может
быть только лицо (коммерческая организация
или индивидуальный предприниматель),
осуществляющее постоянную предпринимательскую
деятельность по сдаче имущества в аренду.
Арендодателем выступают, как правило,
специализированные службы проката.
Предметом договора проката могут быть
только движимые непотребляемые вещи,
используемые преимущественно для потребительских
целей. Использование сдаваемых напрокат
вещей в потребительских целях не предполагает
обслуживание лишь граждан, так как юридическое
лицо также может употреблять имущество
в этих целях, в частности для удовлетворения
интересов своих работников.
Арендная плата по договору проката устанавливается
только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы
оплаты не могут быть предусмотрены соглашением
сторон. Платежи могут вноситься согласно
условиям договора как единовременно,
так и периодически. Оплата в полном объеме
предусматривается при краткосрочном
прокате (почасовом, суточном, месячном).
При заключении договора на длительный
срок в нем устанавливаются сроки
внесения и размер периодических платежей,
причем первый взнос, как правило, уплачивается
при подписании договора. При досрочном
расторжении договора внесенная арендная
плата возвращается арендатору в соответствующей
части, которая исчисляется со дня, следующего
за днем фактического возврата имущества
(ст. 630 ГК РФ).
В отношении договора проката устанавливается
максимальный (предельный) срок - один
год, т.е. стороны вправе самостоятельно
определять срок договора, но не свыше
одного года.
Договор проката должен быть заключен
в письменной форме. Обычно сдача вещей
напрокат оформляется квитанцией.
24.Договор
аренды транспортных средств (с
экипажем и без экипажа).
Договор аренды транспортных средств
бывает двух видов:
1) с предоставлением услуг
по управлению и обслуживанию
транспортного средства (с экипажем);
2) без предоставления
таких услуг (без экипажа).
Договор аренды транспортного средства
двусторонне обязывающий: арендодатель
несет обязанность предоставления определенного
имущества, а арендатор - внесения за это
соответствующей платы. Поскольку транспортное
средство предоставляется арендатору
за плату, договор является возмездным.
Транспортное средство предоставляется
арендатору на время, по истечении
которого он обязан возвратить его арендодателю.
Поэтому договор аренды транспортных
средств должен быть признан срочным.
При некотором различии в предмете
договора в зависимости от того, о какой
его разновидности идет речь - аренде с
экипажем или без экипажа, общим для обеих
разновидностей служит предоставление
арендатору во временное владение и пользование
определенного имущества - транспортного
средства.
По договору аренды транспортного средства
с экипажем арендодатель предоставляет
арендатору транспортное средство за
плату во временное владение и пользование
и оказывает своими силами услуги по управлению
им и по его технической эксплуатации.
Данный договор должен быть заключен
в письменной форме.
Предмет договора аренды транспортного
средства с экипажем складывается из двух
элементов:
2) оказание услуг по
управлению транспортным средством
и его технической эксплуатации.
25.Договор
аренды зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения
арендодатель обязуется передать
во временное владение и пользование или
во временное пользование арендатору
здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Арендодателем по договору аренды зданий
и сооружений вправе выступать любое физическое
или юридическое лицо, имеющее титул
как собственника здания или сооружения,
так и лица, управомоченного законом или
собственником сдавать данные объекты
в аренду. Если в аренду сдается здание
или сооружение, являющееся государственной
или муниципальной собственностью и не
закрепленное за государственными и муниципальными
предприятиями и учреждениями, то арендодателями
по этому договору выступают органы государственной
власти и органы местного самоуправления
в рамках их компетенции, установленной
актами, определяющими статус этих органов.
Арендаторами могут быть граждане и юридические
лица. Арендаторами жилых зданий могут
быть только юридические лица.
Договор заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Заключение его посредством
обмена средствами письменной связи либо
в форме акцепта действиями недопустимо.
Несоблюдение формы данного договора
влечет его недействительность. Договор
аренды зданий или сооружений подлежит
государственной регистрации, если он
заключен на срок не менее одного года.
К числу существенных условий договора
аренды зданий и сооружений относятся
условия о предмете договора и о размере
арендной платы (ст. 651 ГК РФ).
Предметом договора служат здания и сооружения,
т.е. такая обладающая особой ценностью
и значимостью разновидность недвижимости,
которая неразрывно связана с земельным
участком, занятым этой недвижимостью
и необходимым для ее использования. Здания
и сооружения как предмет аренды определяются
в договоре указанием их адреса (или иного
общепринятого описания местоположения
объекта, позволяющего однозначно определить
объект на определенной территории), наименования
и т.п.
26.Договор
аренды предприятия.
По договору аренды предприятия арендодатель
обязуется предоставить арендатору
за плату во временное владение и пользование
предприятие в целом как имущественный
комплекс, используемый для предпринимательской
деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Договор аренды предприятия является
консенсуальным, возмездным, взаимным.
Сторонами договора аренды предприятия
вправе выступать не только лица, занимающиеся
предпринимательской деятельностью (коммерческие
организации и индивидуальные предприниматели),
но и некоммерческие организации, а также
граждане.
Данный договор заключается лишь в письменной
форме и только путем составления одного
документа, подписанного сторонами.
Договор аренды предприятия подлежит
государственной регистрации. Это
требование распространяется на любые
договоры независимо от срока их действия.
Несоблюдение формы договора аренды предприятия
влечет его недействительность.
К числу существенных условий договора
относятся предмет договора и условие
о размере арендной платы.
Предметом рассматриваемого договора
является предприятие в целом как
особый вид недвижимости, как единый имущественный
комплекс, используемый для предпринимательской
деятельности.
Поскольку предприятие представляет
собой сложный объект, состоящий из
разнообразных элементов, для заключения
договора необходимо точное определение
элементов имущественного комплекса,
установление состава предприятия. Без
этого предмет договора не может считаться
определенным, а сам договор заключенным.
27.Лизинг.
Договор заключается с целью удовлетворения
потребности лизингополучателя за счет
средств лизингодателя и получения последним
дохода.
Права и обязанности сторон договора
возникают в результате двух сделок:
аренды и купли-продажи.
Арендатор определяет имущество, которое
будет предметом договора аренды, и его
продавца.
Имущество передается не только в пользование,
но и во владение.
Типы договора лизинга: долгосрочный – срок более 3 лет, среднесрочный
– срок от 1,5 до 3 лет, краткосрочный – срок до 1,5 лет.
Виды договора лизинга: финансовый – предмет договора выбирает
лизингополучатель, а покупает его лизингодатель,
по истечении срока договора предмет лизинга
переходит в собственность лизингополучателя; оперативный
– предмет договора при его покупке выбирает
лизингодатель, право собственности у
лизингополучателя не возникает, уступка
им своих прав третьему лицу не допускается; возвратный
– собственник имущества продает его
лизинговой компании на условии, что последняя
будет сдавать его в аренду только ему.
Сторонами в договоре являются: лизингодатель
(арендодатель), лизингополучатель (арендатор)
и продавец (поставщик) имущества.