Постоянная рента и пожизненная рента

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной  ренте, например такие, как правила  о сроках выплаты денежной части  иждивения, о последствиях случайной  гибели предмета ренты и т. д. (п. 2 ст. 601 ГК).

Заключение

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор  ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор  ренты в ближайшем будущем  будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход  на длительное время нетрудоспособному  человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса  РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены  договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с  условием. В новом Кодексе впервые  были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность  пожизненной ренты – пожизненное  содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента  – это правоотношение сторон, при  которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество  в обмен на получение ренты, а  именно гарантированного рассроченного  дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме  или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров  является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения  этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой  много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты  в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю  не требуется согласия получателя рентных  платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик  захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому  лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает  в случае нарушения договора возможность  выкупа ренты. На практике же эта норма  фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного  возраста. В круг рентоплательщиков  зачастую попадают и потенциальные  наследники. Перспектива уладить  вопрос с передачей собственности  еще при жизни наследодателя  устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность  приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое  помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный  путь и какова будет его последняя  воля?).

О том, что  эти ожидания не всегда оправдываются  и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что  другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список  литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14 –ФЗ – По сост. на 1 января 2008 // Собрание законодательства РФ – 29.01.1996, N5, ст. 410; 06.12.2007
2. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.// Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. - N 30 (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008).
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 2 //Под. ред. Гришаева С.П. –М .: Издательство Юристъ, 2006. -78с.
4. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части//В.А.Белов – М.,: ЮрИнфо, 2005. – 105с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. - М., 2005. -54с.
6. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник// Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК., 2006. – 198с.
7. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник// Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2006. – 313с.
8. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 2006. – 320с.
9. Яценко, В.В. Гражданское право Российской Федерации. Учебно– методическое пособие //-Курск., 2005. – 78 с.
10. Гражданское право России. Курс лекций. Часть вторая// Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект., 2006.
11. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2//А.Н.Гуев – М., Инфра-С, 2005.
12. Гражданское право Российской Федерации// Под ред. О.Е. Кутафина. – М., - 2006. – 105с.
13. Богатырёв Ф.О. Основание и последствие расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты //Ф.О. Богатырёв. Комментарий судебной практики. Выпуск 9. Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. – 2005.
14. Натаров С.В. Гражданско–правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением //С.В. Натаров – М., Юрист, 2007.
15. Токарева К.Г. О правовом положении сторон договора ренты //К.Г. Токарева –  Современное право. – 2007. - №1.
16. Эрдлевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем //А.М. Эрдлевский. Юрист. – 2006. - №5.
17. Калинина  И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты //И.В. Калинина. Адвокат. – 2007. - №4.

¹ Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2003. С. 349-352.

² Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 2006. Т.1. С.266, 269.

³ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2006. С.320

⁴ Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 2006. Т.1. С.313, 322.

⁵ В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нет прямых предписаний о порядке регистрации договора ренты недвижимости или рентных обременений. Поэтому данное обременение должно регистрироваться в соответствии с п.6 ст.12 данного Федерального закона как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

⁶ Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 2005. С. 54.

⁷ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2006. С.328.