Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

Одним из таких средств, наиболее часто использующимся является залог недвижимого имущества.

Залог представляет собой  один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается  в том, что кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК). В целом система правового регулирования отношений по залогу в настоящий момент состоит из Гражданского Кодекса, Закона о залоге, Закона об ипотеке (залоге недвижимости), а также Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Резюмируя вышесказанное, отметим, что история развития института залога недвижимого имущества связана с римским частным правом. При этом вопрос о залоговом праве, несмотря на свое развитие, остается открытым и по сей день.

В настоящий момент среди  основания возникновения залоговых  правоотношений названы закон и  договор, важнейшим из которых является договор. В своей работе мы подчеркиваем то, что договор о залоге, как и всякий договор, должен содержать существенные условия, при не достижении согласия по которым договор не может считаться заключённым. Также для договора ипотеки важным является обязательная государственная регистрация и согласно ГК РФ договор залога недвижимости имеет обязательную письменную форму, несоблюдение которой влечет его недействительность.

 Оценивая современное состояние института залога, можно сказать, что сейчас созданы необходимые, в том числе законодательные, условия для применения этого способа обеспечения исполнения обязательств. В тоже время существующие нормативные акты недостаточно полно и четко регулируют многие связанные с залогом вопросы, требующие неотложного законодательного решения, главным образом в отношении такой разновидности залога как ипотека.

Действующая в настоящее время норма ГК РФ и Закона «Об ипотеке» об обязательности ипотеки земельного участка при ипотеке объектов недвижимости, на нем расположенных, неоправданно затрудняет залоговый оборот. В связи с этим, необходимо придать данной норме диспозитивный характер, предоставив сторонам возможность сами определять состав обременяемого ипотекой имущества. Большим шагом вперед станет использование при реализации заложенной недвижимости услуг специализированных организаций, которые помимо проведения публичных торгов могли бы осуществлять и комиссионную продажу предмета ипотеки. Но их деятельность не должна оставаться без государственного контроля в форме лицензирования и ограниченного участия в процедуре реализации судебного исполнителя.

Таким образом, развитие института залога находится сейчас в полной зависимости от государства, которое должно не только создать стройную и непротиворечивую систему ипотечного законодательства, связанного с существующими нормативными актами о залоге, не только выделить средства, достаточные для создания и функционирования необходимых институтов, но и обеспечить, что называется, «психологическую поддержку» залога. В связи с тем, что к залогу и в настоящее время относятся негативно как потенциальные залогодатели, так и залогодержатели, очень важно, чтобы государство предприняло определённые шаги по преодолению этого психологического барьера, осуществляя массовое воздействие на общественное сознание, повышая правовую грамотность населения.

Но несмотря на все  недостатки залога недвижимости, в современном мире ипотека все же является мощным инструментом экономического развития и содержит в себе потенциал, способный оказывать влияние на создание экономической, политической и социальной стабильности общества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163
2. Земельный кодекс от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010) // СЗ РФ 2001 № 44 ст. 4147, СЗ РФ 2010  № 30 ст. 3998
3. Федеральный закон от 29.05.1992 г. № 2872-I (ред. от 30.12.2008) «О залоге» // Российская газета от 06.06.1992 г., СЗ РФ 2009 № 1 ст. 14
4. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ст. 3594, СЗ РФ 2010 № 25 ст. 3070
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603
6. Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 N 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества – ипотеке» URL: http://www.consultant.ru/online/base
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». URL: http://www.consultant.ru/online/base
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» URL: http://www.consultant.ru/online/base
9. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» URL: http://www.consultant.ru/online/base
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». URL: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW
11. Постановление ФАС УО от 15.08.2005 N Ф09-2545/05-С4 «Действия ответчика по регистрации обременений права собственности истца на спорные квартиры правомерно признаны судом произведенными с нарушением законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». URL: http://www.pravosudie.biz/base6/data_jy/sudasnnic.htm
12. Постановление ФАС МО от 05.03.2007, 13.03.2007 N КГ-А41/1037-07 по делу N А41-К2-4972/06 «Исковые требования об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору залога недвижимости удовлетворены правомерно, так как обязательства ответчика перед истцом по возврату кредита не были погашены в полном объеме и после проведения конкурса по реализации заложенного имущества, помимо этого, ответчик не передал в залог с недвижимым имуществом земельный участок и фактически скрыл от истца факт перехода спорных земельных участков ему в аренду». URL: http://arbitration.consultant.ru/ams/
13. Постановление ФАС МО от 19.03.2007, 26.03.2007 N КГ-А40/1895-07 по делу N А40-52206/06-39-342  «Ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Если из оспариваемого договора ипотеки (залога) не усматривается одновременная передача в залог права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное здание, то указанная сделка противоречит требованиям части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке»». URL: http://www.consultant.ru/online/base
14. Брагинский М. Залог и закон о залоге. //Хозяйство и право.1993, № 1.с 17
15. Быков В.П.  Особенности правового регулирования договора об ипотеке // Арбитражная практика. 2008,  № 2
16. Бевзенко Р.С. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки. – М.: статут, 2008. – 224 с.
17. Вопросы государственной ипотеки: сборник методических материалов. – Тюмень: Изд. Тюменского государственного университета, 2009. – 284 с.
18. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., Изд-во «Русь», 1890. – 800 с.
19. Дигесты Юстиниана / перевод с латинского; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. – М.: Статут, 2003. – 780 с.
20. Залог имущества: судебная практика и образцы документов / Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова – М.: изд-во Тихомирова М.Ю., 2010. – 76 с.
21. Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юристъ, 2002.– 525с.
22. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11 с.8
23. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УЛГУ, 2004. – 134 с.
24. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.:  Юстицинформ, 2005. – 192 с.
25. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. 2-е изд., доп. – М.: Ось – 89, 2006. – 848 с.
26. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд-во Ось-89, 2007. – 992 с.
27. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855.
28. Малюткина – Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России. – Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2004. – 208 с.
29. Международные стандарты оценки. 7-е издание. 2005 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006. – 414 с.
30. Оценка для целей залога: теория, практические рекомендации / М.А.Федотова, В.Ю. Рослев, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов: финансы и статистика. – М, 2008. – 384 с.
31. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. – М.: Изд-во Альфа-Пресс, 2006. – 392 с.
32. Правовой режим недвижимости: научн.-практ. коммент. / Под ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск 1. – Саратов: СГАП, 2000. – 136 с.
33. Русецкий  А.Е. Государственная регистрация ипотеки: науч.-практ. пособие. – М.: Юстицинформ, 2009. – 208 с.

 

 

 

 

¹ Брагинский М. Залог и закон о залоге. //Хозяйство и право.1993, №1.с 17

² Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. - с.2

³ Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., Изд-во «Русь», 1890. - с.14

⁴ Дигесты Юстиниана / перевод с латинского; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. – М.: Статут, 2003. – с. 225

⁵ Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., Изд-во «Русь», 1890. - с.19

⁶ Дигесты Юстиниана / перевод с латинского; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. – М.: Статут, 2003. – с. 209

⁷ Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. – М.: Изд-во Альфа-Пресс, 2006. – с. 25

⁸ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163

⁹ Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд-во Ось-89, 2007. – с. 48-49

¹⁰ Федеральный закон от 29.05.1992 г. № 2872-I (ред. от 30.12.2008) «О залоге» // Российская газета от 06.06.1992 г., СЗ РФ 2009 № 1 ст. 14

¹¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163

¹² Международные стандарты оценки. 7-е издание. 2005 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, г.И. Микерина, Н.В. Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006. – 414 с.

¹³ Оценка для целей залога: теория , практические рекомендации / М.А.Федотова, В.Ю. Рослев, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов: финансы и статистика. – М, 2008. – с.245

  ¹⁴ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

¹⁵ Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. – М.: Изд. Альфа-Пресс, 2006.–с. 31

¹⁶ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

¹⁷ Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УЛГУ, 2004. – с. 86

¹⁸ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

¹⁹ Малюткина – Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России. – Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2004. – с. 145

²⁰ Русецкий  А.Е. Государственная регистрация ипотеки: науч.-практ. пособие. – М.: Юстицинформ, 2009. – с. 93-94

²¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163

²² Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юристъ, 2002. – с. 50-51

²³ Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29июля 1998 года / СЗ РФ 1998- №31 ст. 3813

²⁴ Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УЛГУ, 2004. – с. 88

²⁵ Русецкий  А.Е. Государственная регистрация ипотеки: науч.-практ. пособие. – М.: Юстицинформ, 2009 – с. 95

²⁶ Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юристъ, 2002. – с. 54

²⁷ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

²⁸ Русецкий  А.Е. Государственная регистрация ипотеки: науч.-практ. пособие. – М.: Юстицинформ, 2009 – с. 96

²⁹ Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ст. 3594, СЗ РФ 2010 № 25 ст. 3070

³⁰ Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11 с.8

³¹ Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УЛГУ, 2004. – с. 94

³² Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ст. 3594, СЗ РФ 2010 № 25 ст. 3070

³³ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

³⁴ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

³⁵ Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ст. 3594, СЗ РФ 2010 № 25 ст. 3070

³⁶ Русецкий  А.Е. Государственная регистрация ипотеки: науч.-практ. пособие. – М.: Юстицинформ, 2009. – с.171-174

³⁷ Оценка для целей залога: теория , практические рекомендации / М.А.Федотова, В.Ю. Рослев, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов: финансы и статистика. – М, 2008. – с. 243

³⁸ Быков В.П.  Особенности правового регулирования договора об ипотеке // Арбитражная практика. 2008  №2

³⁹ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

⁴⁰ Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. – М.: Изд-во Альфа-Пресс, 2006. – с. 29

⁴¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163

⁴² Земельный кодекс от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010) // СЗ РФ 2001 № 44 ст. 4147, СЗ РФ 2010  № 30 ст. 3998

⁴³ Залог имущества: судебная практика и образцы документов / Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова – М.: изд-во Тихомирова М.Ю., 2010. – с. 31 - 32

⁴⁴Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ 1994  № 32 ст. 3301, СЗ РФ 2010  № 31 ст. 4163

⁴⁵ Бевзенко Р.С. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки. – М.: статут, 2008. – с. 201

⁴⁶ Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. – М.: Изд-во Альфа-Пресс, 2006. – с. 28

⁴⁷ Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.:  Юстицинформ, 2005. – с. 59 - 60

⁴⁸ Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.:  Юстицинформ, 2005. – с. 60

⁴⁹ Малюткина – Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России. – Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2004. – с. 147

⁵⁰ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603

⁵¹ Бевзенко Р.С. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки. – М.: статут, 2008. – с. 209 - 210

⁵² Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.:  Юстицинформ, 2005. – с. 61

⁵³ Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //     СЗ РФ 1998  № 29 ст. 3400, СЗ РФ 2009 № 29 ст. 3603