Аренда объектов государственной собственности

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.[12].

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды)[13].

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитута), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит  право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств  без изменения субстанции вещи, в  том числе приобретение плодов и  доходов. По общему правилу, плоды, продукция  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 577). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РБ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды[14].

Право пользования арендатора, в  отличие от одноименного права, входящего  в состав правообразующего основу того или иного вещного права, предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным[15].

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих  право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 Гражданский Кодекс Республики Беларусь в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имеет право наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему  имущества. Хотя Гражданский Кодекс Республики Беларусь не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся  казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

Многие отношения владения и  пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 Гражданского Кодекса, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде.

Элементы договора аренды объектов  государственной  собственности.

Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор  аренды. Договором аренды оформляется  временное владение и пользование  или временное пользование объектами аренды, принадлежащими иным субъектам предпринимательской деятельности или физическим лицам.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 578 ГК). Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

В роли арендодателя в отношении имущества Республики Беларусь выступает республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, Национальный банк, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, Генеральная прокуратура, администрации свободных экономических зон, республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, республиканские государственно-общественные объединения, которым передано указанное имущество в безвозмездное пользование. Арендодателем недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь, является это Управление делами или государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация, подчиненная Управлению делами Президента Республики Беларусь.[15]

 Совет Министров Республики  Беларусь при необходимости передает  решение отдельных вопросов, входящих  в его компетенцию, республиканским  органам государственного управления, за исключением вопросов, решение  которых относится к его исключительной  компетенции (ст. 14). Такие же права предоставлены другим министерствам и ведомствам Республики Беларусь в отношении имущества, находящегося в их ведении, в том числе и функции арендодателя при передаче в аренду относящегося к республиканской собственности имущества подведомственных соответствующему министерству субъектов хозяйствования.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся  к государственной, делятся на две  категории: во-первых, это имущество, которым государство обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства. В отношении этого имущества государство в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится  имущество, закрепленное государством за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством, а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 276 ГК РБ). Поэтому ни один из государственных органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного предприятия.

 Недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды.

  Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

в населенных пунктах  с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых Советом  Министров Республики Беларусь в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 29, 1/9381);

для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь.

Совет Министров Республики Беларусь вправе определить иные населенные пункты, сдача в аренду зданий и  изолированных помещений в которых производится путем проведения аукциона, либо конкретные здания и изолированные помещения, сдача в аренду которых производится путем проведения аукциона вне зависимости от населенных пунктов.

Допускается заключение договоров аренды зданий и изолированных помещений, указанных в частях первой и второй настоящего пункта, без проведения аукциона в случаях:

признания аукциона в  установленном порядке несостоявшимся;

сдачи в аренду этого  имущества для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места их расположения, за исключением видов деятельности, названных в абзаце третьем части первой настоящего пункта, и населенных пунктов либо конкретных зданий в соответствии с частью второй настоящего пункта;

сдачи в аренду данного  имущества для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;

сдачи в аренду названного имущества для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;

сдачи в аренду такого имущества для организации розничной  торговли товарами площадью не более 25 кв. метров при условии отсутствия у претендента иных торговых объектов;

сдачи в аренду этого  имущества на условиях почасовой аренды;

сдачи в аренду указанного имущества, закрепленного на праве  оперативного управления или хозяйственного ведения за Национальным банком, Администрацией Президента Республики Беларусь, Управлением  делами Президента Республики Беларусь, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой, а также за юридическими лицами, находящимися в их подчинении.

Порядок проведения аукционов устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.

Права и обязанности  арендодателя и арендатора.

Из договора аренды как  консенсуальной сделки вытекает обязанность  арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества. Ей соответствует право нанимателя требовать предоставления ему имущества. Выполнение этой обязанности арендодателя осуществляется арендодателем путем передачи арендатору права владения имуществом. Но это возможно и в форме допуска арендатора к пользованию имуществом, которое остается во владении арендодателя (например, может быть предусмотрено, что арендатор вправе в квартире арендодателя несколько раз в неделю пользоваться роялем). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.