Земельные споры

– отменой распорядительного документа;

– обременением спорного участка правами аренды третьего лица¹²;

– отсутствием доказательств о наличии принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке¹³.

Следующий, не столь многочисленный (8%) блок вопросов составляют иски, заявленные прокурорами о признании недействительными  договоров аренды земельных участков. В данном случае речь идет о нарушении органами местного самоуправления правил о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды и о распоряжении земельным участком ненадлежащим лицом.

Нарушения, допущенные при  заключении договоров, как правило, связаны с тем, что конкурс или аукцион о продаже права аренды уполномоченным органом не проводится или проводится с нарушением установленного порядка, а именно: проведением торгов до истечении установленного тридцатидневного срока, исчисляемого с даты объявления конкурса, заключение договора аренды позднее установленного пятидневного срока со дня подписания протокола результатов торгов и др.

Например, первый заместитель  прокурора Брянской облаcти обратился  в арбитражный суд с заявлением в интересах администрации муниципального образования г. Стародуб Комитету по управлению муниципальном имуществом Стародубского района (КУМИ), ПБОЮЛ и учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Брянской области о признании недействительными торгов, по итогам которых был заключен договор аренды земельного участка, и государственной регистрации договора. В части признания недействительными торгов решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, требования заявителя были удовлетворены.

При этом суд исходил  из того, что в соответствии с  Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 №808 КУМИ был организован конкурс по продаже права на заключение договоров земельных участков, в том числе спорного. Однако конкурс был проведен с нарушением организатором процедуры торгов, поскольку материалами дела установлено, что объявление о проведении конкурса было опубликовано 29.10.02, а фактически конкурс состоялся 22.11.02, т.е. до истечения установленного тридцатидневного срока. В соответствии с пунктом 26 Правил организации торгов договор аренды земельного участка должен быть заключен с победителем торгов в срок, не превышающий 5 дней со дня подписания протокола. Однако в данном случае протокол о результатах торгов был подписан 22.11.02, при этом договор аренды был заключен лишь 29.01.03, т.е. с нарушением установленных сроков.

Кроме этого, суд также  учел, что земельным участком, расположенным  в границах муниципального образования г. Стародуб, по сути, распорядилось ненадлежащее лицо – КУМИ Стародубского района. В связи с изложенным результаты торгов, проведенных с нарушением установленных правил, были признаны недействительными, что повлекло «недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги»¹⁴.

Споры о предоставление в собственность  земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Законодательство, действовавшее  до вступления в силу Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, фактически не содержало  запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в  период с момента вступления его  в силу и до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон от 24.07.02 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).

Согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда Российской Федерации (пункт 8 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.03.05 №11), если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией право собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволяющим приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В случаях, когда на день вступления Федерального закона от 07.07.03 г. №113 – ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с момента его официального опубликования – с 10.07.03 г.) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.04 г. Должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам изъявившим желание вести крестьянское(фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О крестьянском(фермерском) хозяйстве».

Так, заместитель прокурора  обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления  главы Еткульского района «О предоставлении земельного участка в собственность гражданина Л. в связис несоответствием его п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 07.08.02 г. №576, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении требований было отказано, поскольку, как следует  из материалов дела, постановлением от 18.11.02 г. Л. в соответствии со ст. ст. 29, 81 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен в собственность бесплатно земельный участок общей площадью 1,0 га, в том числе пашни 1,0 га из фонда перераспределения, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства главой которого утвержден Л.

Отказывая в признании  постановления недействительным суд  исходил из того, что при бесплатном предоставлении участка в собственность  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства орган местного самоуправления действовал в пределах полномочий, предоставленных ему в силу п. 10 ст. 3, ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 12, ст. 3 Закона Челябинской области от 05.12.97 г. №30 – ОЗ «О разграничении предметов ведения муниципальных образований в Челябинской области», п. 2 ст. 28, п. 1 ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 11 Закона Челябинской области от 10.04.98 г. №39-ОЗ «О земельных отношениях».

Суд кассационной инстанции  оставил решение суда первой инстанции без изменения¹⁵.

Споры связанные с переводом земель из одной категории в другую

Рассматриваемые в настоящем  разделе судебные решения касаются применения положений статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статьей 7 Земельного кодекса  Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли специального назначения; промышленности энергетики, транспорта! связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Нормы Земельного кодекса  Российской Федерации (статья 8) устанавливают  основы перевода земель из одной категории  в другую таким образом, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении: земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов российской Федерации; земель иного целевого назначения органами местного самоуправления¹⁶.

Согласно пункту 3 статьи 8 Земельного кодекса Российской федерации нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Судебная практика показывает, что в ряде случаев решение  о переводе земель из одной категорию  в другую осуществляется органами, не имеющими на то полномочий или с  несоблюдением установленного порядка.

Общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон +» обратилось в суд с иском о признании недействительным отказа Московской областной регистрационной палаты (МОРП) в государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Котельники, микрорайон «Белая Дача», промзона 300 метров от оси МКАД, и обязании Московской областной регистрационной палаты произвести государственную регистрацию.

Решением от 12 ноября 2003 г., оставленным без изменения постановлением от 21 января 2004 г. Арбитражного суда Московской области по делу №А41-К2–17717/03 требования фирмы ООО «Фаэтон +» удовлетворены.

В кассационном порядке  состоявшиеся по делу судебные акты обжалуют: ЗАО Агрофирма «Белая Дача» и Московская областная регистрационная палата. В жалобах ставится вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. В жалобах указывается, что ЗАО Агрофирма «Белая Дача» не привлечено к участию в деле, несмотря на то, что решением суда затронуты его права и интересы.

Апелляционная инстанция  хотя и рассматривала жалобу Общества, однако решение суда не отменила.

По мнению заявителей, суд, обязав регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права  ООО «Фаэтон +» на незавершенный строительством объект, не учел, что собственник земельного участка в лице ЗАО «Агрофирма Белая Дача» не давал своего согласия на возведение объектов недвижимости. Все возведенные постройки построены указанным лицом самовольно. Не предоставляла Обществу и земельный участок для строительства, в связи с чем МОРП отказала истцу в регистрации незавершенного строительством объекта правильно.

Согласно статье 79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Споры о предоставлении земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте

Статья 27 Земельного кодекса  Российской Федерации устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом из оборота в  соответствии с земельным законодательством  изъяты земельные участки, занятые  находящимися в федеральной собственности, государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации); воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, в том числе, следующие земельные участки:

– в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 указанной статьи;

– в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

– занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;