Земельные споры

Как было сказано  выше разновидностей земельных споров в настоящее время великое  множество и универсальной классификации нет и, наверное, не будет.

В качестве примеров можно привести следующие виды споров¹⁵:

– споры о признании права собственности на землю;

– споры о приватизации земельных участков и об обжаловании отказа в приватизации;

– споры об определении порядка пользования земельным участком;

– споры об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на землю;

– споры об оспаривании (признании недействительными) сделок с землей;

– споры о разделе земельного участка между собственниками;

– споры об определении границ земельного участка, в том числе споры по межеванию;

– споры о переводе земель из одной категории в другую;

– споры об изменении категории земельного участка и его разрешенного использования;

– споры о предоставлении и изъятии земельных участков;

– споры об изъятии земельного участка из чужого незаконного владения;

– споры о признании права постоянного (бессрочного) пользования;

– споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанные с лишением владения;

– споры о признании и установлении сервитута;

– споры по договорам аренды земли (заключение, изменение, расторжение, продление на новый срок, арендная плата);

– споры о предоставлении земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте

– споры о признании права на самовольную постройку на земельном участке;

– споры по другим категориям земельных дел.

Поговорим подробнее  о некоторых из них.

Споры, связанные  с предоставлением земель участков в аренду.

Как уже было отмечено выше, юридические лица за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участком на право аренды земельных участков или приобрести эти участки в собственность, а религиозные организации, кроме того – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до I января 2006 г.¹⁶ в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации(пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 №137-ФЗ вред. 08.12.03).

Аренде земельных  участков посвящена статья 22 Земельного 
кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, условия  аренды и выкупа земельных участков на которых находятся приватизированные  объекты движимости, определяются Федеральным  законом от 21.12.01 г.№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (статья 28). По желанию собственника объекта расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок  их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Как правило, по тематике раздела рассматриваются споры о понуждении соответствующего органа власти к заключению договора аренды. Указанные споры возникают в связи с тем, что заявитель считает незаконным отказ в заключении договора аренды и указывает на неправомерное бездействия государственного органа или органа местного самоуправления.

В случае, если из материалов дела следует, что компетентным органом принято решение о  предоставлении земельного участка, проведены  соответствующие землеустроительные работы по определению площади земельного участка, произведена оплата за оформление договора¹⁷, суды удовлетворяют заявленные требования и принимают решение о понуждении соответствующего органа заключить договор аренды земельного участка.

При этом суды исходят  из того, что объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в соответствии с пунктом 4 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации. Отказ в удовлетворении требований, как правило, связан с:

– отсутствием распорядительного документа о предоставлении истцу требуемого земельного участка, границы земельного участка не определены, за выдачей кадастровой карты истец не обращался¹⁸;

– отменой распорядительного документа;

– обременением спорного участка правами аренды третьего лица¹⁹;

– отсутствием доказательств о наличии принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке²⁰.

Следующий, не столь  многочисленный (8%) блок вопросов составляют иски, заявленные прокурорами о признании  недействительными договоров аренды земельных участков. В данном случае речь идет о нарушении органами местного самоуправления правил о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды и о распоряжении земельным участком ненадлежащим лицом.

Нарушения, допущенные при заключении договоров, как правило, связаны с тем, что конкурс или аукцион о продаже права аренды уполномоченным органом не проводится или проводится с нарушением установленного порядка, а именно: проведением торгов до истечении установленного тридцатидневного срока, исчисляемого с даты объявления конкурса, заключение договора аренды позднее установленного пятидневного срока со дня подписания протокола результатов торгов и др.

Например, первый заместитель прокурора Брянской облаcтиобратился в арбитражный суд с заявлением в интересах администрации муниципального образования г. Стародуб Комитету по управлению муниципальном имуществом Стародубского района (КУМИ), ПБОЮЛ и учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Брянской области о признании недействительными торгов, по итогам которых был заключен договор аренды земельного участка, и государственной регистрации договора. В части признания недействительными торгов решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, требования заявителя были удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что в соответствии с Правилами  организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 №808 КУМИ был организован конкурс по продаже права на заключение договоров земельных участков, в том числе спорного. Однако конкурс был проведен с нарушением организатором процедуры торгов, поскольку материалами дела установлено, что объявление о проведении конкурса было опубликовано 29.10.02, а фактически конкурс состоялся 22.11.02, т.е. до истечения установленного тридцатидневного срока. В соответствии с пунктом 26 Правил организации торгов договор аренды земельного участка должен быть заключен с победителем торгов в срок, не превышающий 5 дней со дня подписания протокола. Однако в данном случае протокол о результатах торгов был подписан 22.11.02, при этом договор аренды был заключен лишь 29.01.03, т.е. с нарушением установленных сроков.Кроме этого, суд также учел, что земельным участком, расположенным в границах муниципального образования г. Стародуб, по сути, распорядилось ненадлежащее лицо – КУМИ Стародубского района. В связи с изложенным результаты торгов, проведенных с нарушением установленных правил, были признаны недействительными, что повлекло «недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги»²¹.

Споры о предоставление в  собственность земель сельскохозяйственного  назначения

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется федеральным  законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Законодательство, действовавшее  до вступления в силу Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, фактически не содержало  запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного  назначения.

Согласно статье 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участковсельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон от 24.07.02 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном  Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).

Согласно разъяснениям Высшего  арбитражного суда Российской Федерации (пункт 8 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного суда Российской Федерации  от 25.03.05 №11), если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией право собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволяющим приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В случаях, когда  на день вступления Федерального закона от 07.07.03 г. №113 – ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с момента его официального опубликования – с 10.07.03 г.) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.04 г. Должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.Согласно ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам изъявившим желание вести крестьянское(фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О крестьянском(фермерском) хозяйстве».Так, заместитель прокурора обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления главы Еткульского района «О предоставлении земельного участка в собственность гражданина Л. в связис несоответствием его п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 07.08.02 г. №576, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.В удовлетворении требований было отказано, поскольку, как следует из материалов дела, постановлением от 18.11.02 г. Л. в соответствии со ст. ст. 29, 81 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен в собственность бесплатно земельный участок общей площадью 1,0 га, в том числе пашни 1,0 га из фонда перераспределения, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства главой которого утвержден Л.

Отказывая в  признании постановления недействительным суд исходил из того, что при бесплатном предоставлении участка в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства орган местного самоуправления действовал в пределах полномочий, предоставленных ему в силу п. 10 ст. 3, ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 12, ст. 3 Закона Челябинской области от 05.12.97 г. №30 – ОЗ «О разграничении предметов ведения муниципальных образований в Челябинской области», п. 2 ст. 28, п. 1 ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 11 Закона Челябинской области от 10.04.98 г. №39-ОЗ «О земельных отношениях».

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения²².

Споры связанные  с переводом земель из одной категории в другую

Рассматриваемые в настоящем разделе судебные решения касаются применения положений  статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного  назначения; земли поселений; земли  специального назначения; промышленности энергетики, транспорта! связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Нормы Земельного кодекса Российской Федерации (статья 8) устанавливают основы перевода земель из одной категории в другую таким  образом, что отнесение земель к  категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении: земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов российской Федерации; земель иного целевого назначения органами местного самоуправления²³.

Согласно пункту 3 статьи 8 Земельного кодекса Российской федерации нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям,о переводе их из одной категории в другую.