Выдел земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельный участок

Причём земля должна быть выделена с обязательным соблюдением требований компактного и рационального размещения земельных участков, а качество выделяемых земель должно быть не ниже среднего по хозяйству.

Таким образом, никто не вправе выделить собственнику земельной доли, решившему получить в счёт неё земельный участок, чтобы заниматься производством сельхозпродукции самые худшие земли.

Экономисты-аграрники ещё в начале XX века установили, что удаление земельного надела от места жительства крестьянина более, чем на 7 км, делает хозяйство нерентабельным.

1.4 Оборот земельных долей

Законодательство устанавливает  перечень сделок, для совершения которых участнику долевой собственности не требуется производить выделение земельного участка в счет земельной доли и совершаемых  им по своему усмотрению без  уведомления других участников.

Таковыми являются:

• Завещание земельной доли,
• Внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,
• Передача в доверительное управление,
• Продажа или дарение ее другому дольщику, сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

Для совершения любых других действий с земельной долей, в том числе ее использования для создания (расширения) личного подсобного и крестьянского фермерского хозяйства, участнику долевой собственности надлежит произвести выделение земельного участка в счет доли, для чего нужно провести межевание и составить кадастровый паспорт земельного участка. После получения кадастрового паспорта право собственности на выделенный земельный участок может быть зарегистрировано.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок

• Заявление о государственной регистрации,
• Документ об уплате государственной пошлины,
• Документ, удостоверяющий личность заявителя, при обращении представителя – надлежаще оформленная доверенность,
• Документ, удостоверяющий право на земельную долю или выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственного коллективного предприятия,
• Протокол общего собрания участников долевой собственности, утвердившего границы части земельного участка, предназначенного для первоочередного выделения земельных долей, либо, если собрание не состоялось – документы, подтверждающие, что участник долевой собственности принял все надлежащие меры к проведению этого собрания,
• Извещение или сообщение участника долевой собственности о своем намерении выделить земельный участок в счет земельной доли,
• Документ, подтверждающий отсутствие обоснованных возражений остальных участников долевой собственности,
• Заключение согласительной комиссии либо решение суда, если возникли споры о местоположении выделяемого земельного участка,
• Соглашение об определении долей, в случае, если земельный участок выделяется несколькими участниками долевой собственности в счет принадлежащих им долей.
• Заключение органа, осуществляющего функции по кадастровой оценке земли, в случае, если площадь выделяемого земельного участка больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю,
• Кадастровый паспорт выделяемого земельного участка.

Понятие «земельная доля» в большинстве своем используется, когда говорят про земли сельскохозяйственного назначения от 24июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дано определение земельным долям как долям в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Закон допускает возможность определения размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.

Документами, удостоверяющими право на земельную долю, могут выступать свидетельство о праве на земельные доли, выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя.

В счет земельной доли граждане, являющиеся участником общей долевой собственности, имеют право выделить земельный участок. Размер такого участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли.  Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером, который также разрабатывает проект межевания земельного участка. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Земельная доля может выступать предметом сделок, например, купли-продажи. Для государственной регистрации перехода права собственности  по купле-продаже одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли, а именно: документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

При этом, пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте, предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует также правовой режим невостребованной земельной доли, которой признается земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Список невостребованных земельных долей опубликовывается органом местного самоуправления поселения или городского округа по  месту расположения участка.

Впоследствии орган местного самоуправления поселения или городского округа вправе в судебном порядке признает.

1.5 Передача земельной доли в аренду

Из различных вариантов распоряжения земельной долей особое внимание заслуживает такой способ, как передача земельной доли в аренду. Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхозпродукции. Сдав свою долю в аренду, собственники, прежде всего, сохранят за собой право собственности на неё, и к тому же получают доход в форме арендной платы.

Как правило, договор аренды заключают с той сельхоз организацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой сельхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Например, уже имеются случаи, когда фермеры и владельцы личных подсобных хозяйств, желающие увеличить свои земельные наделы, делают это за счет аренды или покупки земельных долей.

В Указе Президента РФ № 337, о котором говорилось выше, поручено местным органам власти обеспечить заключение всеми сельхозорганизациями, использующими земельные доли, договоров со всеми собственниками земельных долей.

Много собственников земельных долей, с которыми руководители сельскохозяйственных организаций отказывают заключать договора аренды. Особенно не жалуют пенсионеров, работников социальной сферы, т.е. тех, кто не работает непосредственно в хозяйстве. И, следует отметить, что далеко не всегда это бедные, слабые хозяйства. Среди тех, кто не желает выполнять Указ Президента есть руководители крепких, стабильно работающих сельскохозяйственных организаций.

1.6 Дарение земельной доли

Собственник вправе подарить земельную долю без согласия других участников общей долевой собственности близким родственникам, знакомым или любым другим лицам.

Получив долю, одаряемый сам решает, как лучше её использовать. Причём не имеет значения, является ли он работником сельхозорганизации или нет, проживает в селе или в городе.

При дарении земельной доли выделять в натуре земельный участок в счёт земельной доли не требуется.

Статья 574 ГК РФ предъявляет к совершению договора дарения требование соблюдения письменной формы. Договор дарения подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.574 ГК РФ и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г.

Однако в соответствии со статьей 7 Федерального Закона «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», принятого Государственной Думой 22 декабря 1995 года, обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения сохраняло силу до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже неоднократно упоминалось, такой закон был принят 21.07.97 г. Следовательно, обращаться к нотариусу для удостоверения договора дарения теперь нет необходимости.

Но если стороны посчитают необходимым удостоверить договор дарения у нотариуса, а это иногда бывает оправдано, то в соответствии со статьей 4 Закона РФ «О государственной пошлине» за удостоверение договора дарения земельной доли надо будет заплатить госпошлину в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного минимального размера оплаты труда. При дарении доли детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам размер госпошлины меньший - 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда.

1.7 Передача земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания

Считаем необходимым дать краткую информацию и о названном способе распоряжения земельными долями, впервые предусмотренном Указом Президента РФ № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Очевидно, что договор ренты и пожизненного содержания с иждивением наиболее удобно заключать пенсионерам (особенно, одиноким, не имеющим наследников) с сельскохозяйственной организацией, крестьянским (фермерским) хозяйством или любым гражданином. Пожилые люди, не имеющие возможности сами обрабатывать землю, а также не имеющие детей и внуков, которые могли бы взять на себя бремя распоряжения земельной долей, передают плательщику ренты право собственности на земельную долю, взамен приобретая важную для них гарантию получения содержания до конца жизни.

По договору ренты собственник земельной доли передаёт её в собственность другому лицу, которое в обмен обязуются периодически выплачивать ренту (в виде определённой денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание).

Рента может быть постоянной. Само название «постоянная» уже говорит о том, что срок, на который предоставляется рента не оговаривается и не связан со сроком жизни получателя ренты, т.е. выплата ренты производится бессрочно. Более того, права получателя постоянной ренты по договору могут переходить по наследству.

В случае, когда выплата ренты устанавливается на срок жизни получателя ренты, речь идёт о пожизненной ренте, т.е. в отличии от бессрочной ренты, договор ограничен сроком жизни получателя ренты и прекращается со смертью ее получателя. Немаловажно и то, что право получения пожизненной ренты по наследству не передается. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. По такому договору собственник передаёт принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а последний обязуется предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением. Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Размер пожизненной ренты и пожизненного содержания определяются договором. Однако в Гражданском Кодексе РФ предусмотрены минимальные размеры этих платежей.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 597 ГК РФ размер пожизненной ренты не должен быть менее одного минимального размера оплаты труда в месяц, а размер пожизненного содержания с иждивением в соответствии с пунктом 2 статьи 602 ГК РФ - не менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Пожизненная рента, как правило, выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено в договоре.