Структура рынка недвижимости

Продажа осуществляется только арендаторам на основании  заявления, поданного ими продавцу, и заключения в 10-дневный срок договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа.

На рынке  промышленной недвижимости обращаются

промышленные  здания и сооружения, созданные в  эпоху

индустриализации  и в большей своей части  не соответствующие современным условиям производства. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, по санитарно-техническому состоянию.

Предприятие в  целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Экономические, правовые и политические условия  в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений  и поэтому на данный момент преобладающей  формой является аренда.

Рынок земли. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий

Сделки с  землей регулируются ГК РФ, Земельным  кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и  целым рядом нормативно-законодательных  актов. Например, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство  на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога,

аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Собственник земельного участка может возводить на нем  здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать  строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при  условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

При первичном  предоставлении земельного участка  свидетельство выдается соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Основаниями для  отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю  являются:

– прямой запрет в законодательных актах РФ на предоставление земельных участков в собственность;

– наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

– изменение  целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных  Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы в России".

Продажа земельных  участков производится на конкурсах  и аукционах.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое  владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в  аренду, кроме аренды у граждан, имеют  право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Земельные участки  могут быть незастроенными и застроенными.

Незастроенные земельные участки — это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные  участки — это участки, на которых  или под которыми расположены  предприятия, здания, строения, сооружения.

Застроенным земельным  участком предприятия считается  вся его территория, за исключением  пустующих незастроенных (в т.ч. зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

При продаже  застроенного земельного участка в  границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными  положениями право собственности  на земельный участок включает право  на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом не допускается установления: целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в т.ч. земельного участка и ограничения на использование отдельного участка.

Такие ограничения  могут устанавливаться только для  всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством  РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100м от границ данного участка.

Для продаваемых  застроенных земельных участков определяются следующие публичные  сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных  участков должны обеспечить:

– безвозмездное  и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного объекта в собственность;

– возможность  размещения на участке межевых и  геодезических знаков и подъездов  к ним;

– возможность  доступа на участок соответствующих  муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных  и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным  законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми  актами.

Собственники  земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов – до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в т.ч. прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода,

газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Выдача и  направление указанных договоров  регистрируется продавцом в соответствующем  реестре (Книге регистрации договоров  купли-продажи земельных участков для собственников помещений, зданий, сооружений).

Соответствующий КЗРиЗ и орган архитектуры  и градостроительства обязаны в  двухмесячный срок представить для  ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении  прав на использование земельного участка, в т.ч. о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решением правомочных органов государственной власти (местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оплаченное  платежное поручение на оплату стоимости  земельного участка и договор  купли-продажи являются основанием для регистрации в установленном  законом порядке права собственности  на землю.

Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными в соответствии с законодательством РФ.

Использование земли в  стране является платным.

Взимание платы за землю производится в соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю".

Формами платы являются земельный  налог, арендная плата, нормативная  цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом.

За землю, переданную в  аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных  участков, а также для получения  кредита под залог земли применяется  нормативная цена земли.

Конкретный порядок взимания платы за землю установлен Инструкцией Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1995г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю".

Объектами обложения земельным  налогом и взимания арендной платы  являются земельные участки, части  земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

Нормативная цена земли —  это показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли предназначена  для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.