Приватизация недвижимости

 

В приватизации государственного и муниципального жилья может быть отказано лишь по основаниям, указанным в ФЗ РФ "О  приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 4) С декабря 1992 года отменены ограничения в приватизации жилых помещений, расположенных в домах[4, с. 3]:

• памятниках истории и культуры
• жилых помещениях, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

Такие жилые  помещения могут быть приватизированы  по желанию граждан, проживающих  в них.

В настоящее  время не подлежат приватизации жилья  помещения:

• находящиеся в аварийном состоянии,
• в общежитиях,
• в домах закрытых военных городов,
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий, а также коммунальные квартиры

При приватизации служебного жилого помещения либо коммунальной квартиры необходимо иметь в виду, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято как собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, так и предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, а также учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.  Следовательно, предприятия и учреждения, осуществляющие полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами, вправе разрешать гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.

При волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений  в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей приватизации в этом случае подлежит квартира в целом.

Положению о  приватизации (бесплатной передаче) жилищного  фонда в г. Москве, утвержденному  указом Президента Российской Федерации  от 12 01.92 № 16 коммунальные квартиры в  столице можно приватизировать при наличии согласия нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.06.93 № 572 "О приватизации жилищного фонда в г Москве" служебные квартиры (комнаты) могут быть переданы в собственность при условии, что гражданин проживает в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и отработал на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет.

Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах  федеральной жилищной политики" дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Запрещена приватизация жилых помещений, расположенных не только в общежитиях, но и в других специализированных домах, к которым, в частности, относятся гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Приватизация  занимаемых гражданами жилых помещений  в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с законодательством. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

 

2.2. Оценка приватизированного  жилья

 

Занимаемое  жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан (до 01.01.07).

Стоимость квартир (комнат) определяется на основе данных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В качестве исходной единицы для определения  стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади либо 1 кв. м жилой площади, если предстоит определить стоимость комнаты.

Определение стоимости  квартиры (комнаты)

Восстановительная стоимость жилого дома представляет собой стоимость его строительства, учитывающую изменение цен на строительную продукцию.

Восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади  или жилой площади дома с учетом изменений цен на строительную продукцию определяется по формуле:

2.1

С₈ = С_б х KI,

где Сд - балансовая стоимость;

KI - коэффициент, учитывающий изменение цен на строительную продукцию.

Для домов, построенных до 01.01.84, KI = 1,24 х 1,65 = 2,046

Для домов, построенных после 01.01.84, KI = 1,65

Восстановительная стоимость 1 кв. м общей или жилой  площади определяется как отношение восстановительной стоимости жилого дома к соответствующей суммарной общей или жилой площади всех квартир дома. Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то их стоимость из расчета исключается. При отсутствии данных восстановительная стоимость 1 кв. м нежилого помещения определяется путем отнесения восстановительной стоимости дома к суммарной общей площади квартир и нежилых помещений.

Остаточная  стоимость 1 кв. м общей площади  или жилой площади дома (С_о) определяется как разность между восстановительной стоимостью и стоимостным выражением физического износа дома, разделенная на соответствующую общую или жилую площадь дома

2.2

(1 - Оф/100) /F_o6,

где С_в - восстановительная стоимость дома (руб) за вычетом стоимости нежилых помещений;

Оф - физический износ дома, указанный  в техническом паспорте БТИ на год последнего обследования строения с корректировкой его величины согласно таблице (см. далее) в %; F_og - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комнаты (кв. м).

Стоимость квартиры (комнаты), передаваемой бесплатно  в собственность семьи (гражданина), определяется по формуле:

2.3

С_ф - С_о х F_o6,

где F_o6 - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комнаты (кв м).

 

2.3. Порядок приватизации

 

Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующих акт, следует руководствоваться положениями данного закона. В соответствии с Жилищного Кодекса продлевается на два года (до 1 января 2007г.) срок действия закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" и распространение его норм на граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 г. После 1 марта 2005г. государственное и муниципальное жилье бесплатно в собственность граждан передаваться не будет. Но в настоящее время следует считать, что приватизация жилищных фондов государственной и муниципальной собственности для граждан до 1 января 2007 года, остается бесплатной.

Так статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в  домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. [5, с. 32]

Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей  собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.

Заявления о  приватизации жилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для  муниципального жилья и на предприятия  или учреждения. Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

• заявление на приватизацию жилья;
• ордер или договор найма;
• справку с места жительства о составе семьи;
• справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.91;
• копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи;
• при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации;
• документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;
• выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о составе  семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку  органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

Решения о приватизации жилья  должны приниматься на основании  заявлений граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилья  в собственность граждан оформляется  договором передачи, заключаемым  районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

В договор передачи жилого помещения в собственность  включаются несовершеннолетние, имеющие  право пользования данным жилым  помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

При этом следует  отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

Порядок заключения договора устанавливается соответствующим представительным органом власти При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Как быть, если гражданин, подавший заявление и необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией?

В случае возникновения  спора по поводу включения данного  жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано Спор по поводу наследования жилого помещения решается в судебном порядке. При этом следует учитывать, что положение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относится к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Следовательно, несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.

В данной главе  были рассмотрены основные правила порядка процесса приватизации, который установлен и регулируется в соответствии с принятыми нормативно – правовыми актами, а также способы и последовательность действий при оценке имущества, приобретаемого гражданином в собственность.

 

2.4. Оценка и  уроки приватизации в РФ

 

Положительная оценка приватизации связана, главным образом, с системной трансформацией экономического строя России, в том числе с устранением монополии госсобственности в стране и формированием основы многоукладной экономики. Важными результатом является также то, что приватизационные программы реализованы в целом без социальных потрясений, с обеспечением минимально необходимых предпосылок для включения субъектов развивающегося отечественного рынка в мировые хозяйственные связи. Как обобщающий итог приватизации можно привести следующий факт: в настоящее время уже до 70 % ВВП России создается негосударственным сектором экономики[9, с. 38].

О появлении  тенденции улучшения функционирования приватизированных предприятий  по сравнению с неприватизированными говорят некоторые показатели. В частности, по выборочным обследованиям, существенно возрос в сфере услуг удельный показатель эффективности, то есть объем выручки с 1 кв. м площади (коэффициент использования площади); в ряде отраслей добывающей промышленности увеличилась извлекаемость сырья.

Очевидно, что  эффективность работы любой компании связана не столько с видами собственности, сколько с компетентностью управления, и с условиями макросреды, в  которой она функционирует. До настоящего времени все еще нет принципиальных различий в результатах деятельности большинства государственных и частных акционерных предприятий, поскольку отсутствует реальная ответственность менеджмента за результаты деятельности и в тех, и в других. Среда, в которой действуют оба типа предприятий, также меняется очень медленно и остается далеко не идеальной.

Для процесса приватизации, проводимого в нашей стране можно  отметить несколько характерных  особенностей, присущих только ему[9, с. 43]:

• Приватизация проводилась не столько по Законам, сколько по Указам президента и ведомственным нормативным документам Госкомимущества (которые даже не всегда направлялись в Минюст для регистрации).
• Для предприятий госсектора были разработаны типовые стандарты процедур приватизации, однако широко применялись "индивидуальные процедуры приватизации", вводимые местными органами власти (т.е. незаконные)
• Составлялись ежегодные государственные программы приватизации, но включение в эти программы адресных заданий означало выбор лучших предприятий и их форсированный передел.
• Из-за отсутствия финансовых средств у населения, осуществлялась бесплатная раздача государственной собственности и продажа ее по минимальным ценам, главным образом, в интересах директоров и государственных чиновников.
• При выборе модели ускоренной массовой приватизации главенствовала текущая политическая целесообразность, а не экономическая разумность.