Приобретательская давность как основание возникновения права собственности на землю

 

Мотивы, которые заставили лицо осваивать земельный участок, могут быть самые добросовестные. Например, кто-то не может равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина и принимает меры к рекультивированию, орошению, удобрению земельного участка, по устранению эрозии почвы, превращения этого участка в свалку и тому подобного.  Вряд ли эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в свою собственность. Единственное, на что может рассчитывать «давностный владелец», так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных им при сохранении данного земельного участка.

 

Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения. Встает вопрос: применяется ли здесь презумпция добросовестности, действующая в гражданском праве? Исходя из смысла п. 3 ст.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что в гражданских правоотношениях презумпция добросовестности имеет место лишь тогда, когда закон связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника правоотношения.  Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты является признание права. Однако отказать в подобной защите гражданского права суд может на основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ по мотивам злоупотребления правом, либо, при рассмотрении спора в исковом порядке, собственник земельного участка может доказать факт самовольного завладения земельным участком. При этом его добросовестность как собственника, защищающего свои права, также презюмируется, и, на мой взгляд, является приоритетной.

 

Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности  на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. «Usucapio ведет к окончательной утрате бывшим собственником прав на вещь, то есть является скорее способом отчуждения, нежели приобретения, в соответствии с систематикой Гая и Павла (Paul., 21 ad ed., D. 50, 16,28 pr)». Поскольку   прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям. В ч. 2 п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 также обращено внимание, на то, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

 

Из правила, сформулированного  в ГК РФ, следует, что течение срока  приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой давности только для тех вещей, которые могут быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ. Поскольку это правило не носит универсального характера, то, вопрос о возможности его применении в случае давностного владения земельным участком следует решить с учетом особого характера земли как объекта гражданских прав.

 

 

 

 

Статья 301 ГК РФ предусматривает возможность  предъявления виндикационного иска, т.е. истребование собственником свое имущество из чужого незаконного  владения. Термин «владение» означает как юридическое, так и фактическое обладание вещью. Обладание землей представляет собой владение землей на основании правоустанавливающих документов, т.к. землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т.е. юридическое и фактическое содержания обладания в отношении земли совпадают. С.А. Боголюбов определяет владение землей, как «возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии».

Д.И. Мейер  замечал, «если лицо владеет  поземельным участком, то не требуется, чтобы владелец постоянно сидел  на нем, а достаточно одной возможности  для владельца во всякое время  поставить себя в фактическое отношение к владеемой вещи, так что внешнего деятеля владения, собственно, должно понимать не как постоянную материальную связь владельца с вещью, а как постоянную возможность такой материальной связи».

 

 «По мнению большинства юристов, - указано в одном из источников Римского права, - мы можем удерживать владение одним намерением и желанием (владеть для себя), т.е. хотя мы сами не владеем и никто другой от нашего имени, но мы, по-видимому, удерживаем владение тогда, когда уходим от него без намерения оставить это владение, а с целью вернуться».

 

К примеру, ст. 567 Свода законов гражданских  Российской империи устанавливала, что владение не считается начавшимся, когда прежний владелец может  доказать актами, что в это время он еще управлял и распоряжался имуществом, как свой собственностью. Из этого следовало, что при наличии  надлежащего акта на земельный участок нарушение владения у собственника не возникало.

 

Мне представляется, что лишить лицо правомочия владения земельным участком посредством его длительного пользования нельзя, т.к. при давности владения имеет место нарушение правомочия пользования земельным участком, а не правомочия владения. Правовые основания обладания собственником земельным участком остаются неприкосновенными. Обладая земельным участком, собственник может, например, сдавать его в залог или иным способом распоряжаться им. Кроме того, возможно, он будет исполнять обязанности, которые возлагаются на собственника. Например, платить земельный налог. Если будут иметь место со стороны непользующегося собственника нарушение требований земельного законодательства, то для него могут наступить только неблагоприятные последствия, предусмотренные действующим земельным законодательством. Однако право собственности он при этом не утрачивает.

 

Определение usucapio, выработанное в  римском праве, предполагает как  раз пользование, а не владение вещью, что наиболее точно определяет суть данного явления. Что же касается правомочия пользования, то в случае нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения, собственник вправе предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК РФ). Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Именно эта ситуация полностью проецируется на открытое, непрерывное владение земельным участком несобственником без надлежащих на то оснований в течение пятнадцати лет. Из этого можно сделать вывод о том, что собственник земельного участка, которым давностно владеет другое лицо, вправе обратиться к нему с негаторным иском, а не с виндикационным иском. Согласно ст. 208 ГК РФ на требования, вытекающие из негаторных исков, сроки исковой давности не распространяются.

 

Таким образом, ч. 4 ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случае использования земельного участка, если имеется собственник, а, следовательно, течение срока приобретательной давности на земельный участок никогда не начнется. А коль скоро срок приобретательной давности на земельный участок не начинает течь, то в таком случае нельзя говорить о давностном владении земельным участком как основании приобретательной давности.

 

Учитывая все вышесказанное, позволю  себе утверждать, что особенность  земли как объекта недвижимости, и обусловленные этим требования действующего законодательства, исключают возможность возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, если есть собственник земельного участка. А в тех случаях, если собственник земельного участка отсутствует, возникновение права собственности в силу приобретательной давности возможно только при исключении самовольности завладения земельным участком.

\

 

    

 

 

             Купля – продажа

 

§ 1. Общие положения  о купле-продаже

 

Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется  передать вещь (товар) в собственность  другой стороне (покупателю), а  покупатель обязуется принять  этот товар и уплатить за  него определенную денежную сумму  (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом или иным  законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

ГАРАНТ:Об отдельных видах  договоров купли-продажи см. также  Конвенцию ООН О договорах  международной купли-продажи товаров  от 11 апреля 1980 г.

 

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам  договора купли-продажи (розничная  купля-продажа, поставка товаров,  поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

 

Статья 549. Договор продажи  недвижимости

1. По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец  обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок,  здание, сооружение, квартиру или  другое недвижимое имущество  (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

ГАРАНТ:См. комментарии  к статье 549 ГК РФ

 

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы  договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ГАРАНТ:См. комментарии  к статье 550 ГК РФ

 

Статья 551. Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

1. Переход права собственности  на недвижимость по договору  продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации.

ГАРАНТ:О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ

 

2. Исполнение договора  продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности  не является основанием для  изменения их отношений с третьими лицами.

 

Информация об изменениях:Федеральным  законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ в  пункт 3 статьи 551 настоящего Кодекса  внесены изменения, вступающие в  силу с 1 февраля 2008 г.

См. текст пункта в  предыдущей редакции

 

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ГАРАНТ:См. комментарии  к статье 551 ГК РФ

 

Информация об изменениях:Федеральным  законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 552 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст статьи в  предыдущей редакции

 

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи  здания, сооружения или другой  недвижимости покупателю одновременно  с передачей права собственности  на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец  является собственником земельного  участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю  передается право собственности  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил  силу.

Информация об изменениях:См. текст абзаца второго пункта 2 статьи 552

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой  недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ГАРАНТ:Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается  принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

См. комментарии к статье 552 ГК РФ

 

Статья 553. Утратила силу.

Информация об изменениях:См. текст статьи 553

 

Статья 554. Определение  предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

ГАРАНТ:См. Постановление  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"