Принципы определения стоимости земельного участка как объекта недвижимостии

     Принципы  определения стоимости  земельного участка  как объекта недвижимостии 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Методы  определения рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости

     Для оценки земельного участка требуется  следующая информация:

1. Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
2. Физические характеристики участка;
3. Данные о взаимосвязи участка с окружающей инфраструктурой;
4. Экономические факторы, характеризующие участок.

     Источниками информации могут быть земельные  комитеты, органы, где регистрируются сделки с земельными участками, бюро технической инвентаризации, риэлтерские  и оценочные фирмы, кредитные  организации, периодическая печать.

     Для оценки рыночной стоимости земельных  участков могут использоваться шесть  основных методов:

1. Оценка по сопоставимым продажам;
2. Метод соотнесения (переноса);
3. Метод развития земельного участка;
4. Нормативный метод;
5. Метод капитализации земельной ренты;
6. Метод техники остатка для земли;

     Нормативный метод, основанный на использовании  утвержденных органами власти нормативов, следует рассматривать как временную  меру.

     Последние два метода используются редко из-за недостатка данных в связи с неразвитостью  рынка.

     Оценка  по сопоставимым продажам заключается  в сопоставлении и сравнении  данных по аналогичным свободным  участкам (или участкам с аналогичным  использованием), проданным за последнее  время, и внесение поправок в цены продаж.

     Сравнение оцениваемого земельного участка с  сопоставимыми участками осуществляется по следующим факторам:

     - условия продажи;

     - время продажи;

     - местоположение;

     - физические характеристики;

     - характеристики дохода, получаемого  с земельного участка.

     Достоинство метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные.

     Оценка  земельного участка методом соотнесения, состоит в разделение общей, полученной по рыночным данным, цены продажи сопоставимого комплекса, включающего здание и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Сначала оценивается стоимость здания и других сооружений и получается стоимость земельного участка. Для приблизительных прикидок можно пользоваться процентным соотношением стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

     Метод развития (освоения) земельного участка  используется в том случае, когда  необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки.

     Технология  оценки:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков;
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
5. Определение ставки дисконта;
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     Освоенными  называются земельные участки, к  которым проведены подземные  инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены  жилые дома по индивидуальным проектам.