Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

Всего необходимо определить или актуализировать стоимость 876,2 тысячи объектов для целей налогообложения недвижимости.

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ  В РОССИИ

 В РФ до 2000 года кадастровая стоимость конкретных земельных участков сельскохозяйственного назначения устанавливалась в процессе земельно-оценочных работ в соответствии с Временными методическими рекомендациями Госкомзема РФ от 14 июня 1996 года.

Данная  методика базируется на опыте массовой оценки земель сельскохозяйственного назначения, последний IV тур которой проводился в середине 1980-х годов. Успешное завершение этой многолетней и трудоемкой работы позволило фактически создать нормативную информационную базу для оценки рыночной и кадастровой стоимости земли. Важнейшим результатом этих земельно-оценочных обследований, не потерявшим своего практического значения и в настоящее время, является завершение формирования региональных шкал нормативной урожайности  по группам почв и видам сельскохозяйственных угодий. Фактически это отечественный аналог рейтинга почв по потенциальной продуктивности, который широко известен и активно применяется в международной практике оценки земель сельскохозяйственного назначения. В методике и практике оценки этот показатель является ключевым инструментом для измерения качества земель как основного средства производства в сельском хозяйстве.

Наряду с безусловными достижениями в систематизации сельскохозяйственных угодий по продуктивности групп почв и технологическим характеристикам земельных участков, нельзя не отметить, что экономическая методология указанных выше земельно-оценочных работ не соответствует в полной мере общепринятым международным стандартам и сложившейся в настоящее время отечественной практике оценки недвижимого имущества. Это связано с тем, что данная методология разрабатывалась более 10-15 лет назад для целей государственного управления земельными ресурсами в условиях централизованной плановой экономики. Исследования проводились при полном отсутствии отечественной практики рыночной оценки недвижимости и информационном отрыве от достигнутых результатов в теории и практике в этой области в странах с развитой рыночной экономикой. Поэтому несмотря на то, что для своего времени эта экономическая   методология,   безусловно,   была   прогрессивной   и отдельные ее положения при определенной корректировке могут применяться и на современном этапе, но она не могла в достаточной степени отвечать требованиям профессиональных стандартов оценки в условиях рыночной экономики и тем более соответствовать перспективным задачам формирования и развития земельного рынка.

В соответствии с письмом Госкомзема России от 14.06.96 №1-16/1240 определен статус указанной методики как рекомендательный и временный. Отмечено также, что сложный и неопределенный характер формирования земельного рынка в переходный период развития экономики не позволяет механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли. Поэтому данные рекомендации в соответствии с указанным письмом подлежат уточнению по мере накопления отечественного опыта стоимостной оценки земли.

В мае 2000 года Госкомземом России была утверждена согласованная с Минсельхозпродом России и Минимуществом России «Методика кадастровой оценки сельхозугодий на уровне субъектов Российской Федерации». Методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на основе капитализированного рентного дохода состоит из трех частей:

• Методика   государственной   кадастровой   оценки   (концепция оценки);
• Правила   государственной   кадастровой   оценки   (основные расчетные формулы);
• Технические указания по государственной кадастровой оценке (таблицы и вспомогательная информация для расчетов).

Принятая  в этих документах технология является, по существу, модернизированным вариантом  рассмотренной ранее методологии массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Актуализированная версия методики уже в большей степени учитывает международный опыт, однако ее функциональным назначением, по-прежнему, остается только кадастровая, а не рыночная оценка.

В 2000-2001 гг. в Российской Федерации повсеместно проведена массовая государственная кадастровая оценка (ГКО) сельскохозяйственных угодий. Методической основой оценочных работ служат утвержденные Росземкадастром Методика ГКО сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, Правила и Технические указания по ГКО сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. В этих официальных документах раскрыты не все понятия оценки земель, а практика их применения показала необходимость совершенствования методики и изменения принципов оценки.

Ввиду больших  различий территории России по природным  и экономическим условиям сельскохозяйственного  производства и в интересах межрегиональной  сопоставимости результатов оценка проводится в два этапа - на уровне субъектов РФ и внутри субъектов  РФ по земельно-оценочным, административным районам и землевладениям (землепользованиям).

Согласно Методике при оценке земель на уровне субъектов  РФ объектом  кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ в целом  независимо от их частой природно-сельскохозяйственной зональности. Такой подход ограниченно возможен лишь в случаях, когда территория субъекта РФ не делится на земельно-оценочные районы.

Практика предыдущих туров оценки плодородия земель и  их современной кадастровой оценки показала несовершенство земельно-оценочного районирования. Обнаруживается излишняя ступенчатость показателей оценки одинакового качества на стыке оценочных районов, не стыкуются границы земельно-оценочных районов в смежных субъектах РФ.

 Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно различается даже в границах одного района. Например, кадастровая оценка сельскохозяйственный угодий Борского района Самарской области составляет 12315 рублей, а в границах бывшего хозяйства «Луч Ильича», земли, находящиеся в общей долевой, собственности оценены в 17391 рубль за гектар, земли фонда перераспределения 12507 рублей, земли в ведении Петровской сельской администрации 5412 рублей. Бывшее хозяйство «Заря»: земли долевой собственности – 6666 рублей, земли фонда перераспределения – 10494 рубля, земли сельского округа – 1056 рублей. Бывшее хозяйство им. Калинина: долевая земля – 7689 рублей, фонд перераспределения – 858 рублей, земли сельского округа – 396 рублей. [42]

Такой разброс стоимости сельскохозяйственных угодий делает очевидным вывод о том, что рынок земли и ее дальнейшее эффективное использование не могут быть экономически обоснованы без осуществления третьего этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения. Это уже сегодня необходимо для осуществления программ социально-экономического развития территорий.

Установление  нормативов кадастровой оценки сельхозугодий  на уровне субъектов РФ по фактическим, статистически часто ненадежным данным по отдельным культурам и  угодьям исключает возможность  определения: оценочных показателей, объективно обусловленных местными природными и экономическими условиями производства; территориальной закономерности почв, климата, природных факторов затрат, урожайности  и эффективности использования земель. Кроме того, следует иметь ввиду, что при дифференциации средних по субъектам РФ базовых оценочных нормативов земельной ренты по земельно-оценочным районам с повышением отрицательных значений ренты до уровня абсолютной ренты оценка рентоносных площадей завышается. Т.е. при зональности территории субъекта РФ с полностью или значительных площадях сельхозугодий с отрицательной дифференциальной рентой, соответственно увеличивается  рента в других земельно-оценочных районах субъекта РФ с преобладанием рентоносных земель.

Следовательно, непосредственными территориальными объектами кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для определения их кадастровой стоимости на уровне субъектов РФ должны быть не административные, а природно-сельскохозяйственные подразделения территорий. Основой выделения территориальных объектов оценки может служить природно-сельскохозяйственное и уточненное земельно-оценочное районирование территории России.

На базе природно-сельскохозяйственного  районирования территорий складывается следующий порядок кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. Первоначально оцениваются сельскохозяйственные угодья в границах земельно-оценочных районов - первичном территориальном объекте оценки. Показатели оценки обобщаются, с учетом объективных факторов, по природно-сельскохозяйственным провинциям и зонам, т.е. проводится межрегиональная оценка земель. Затем по данным межрегиональной оценки определяются средневзвешенные показатели нормативов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне  субъектов РФ.

Согласно Методике "сельскохозяйственные угодья оцениваются  по их качеству и местоположению как  производственный ресурс независимо от фактического видового использования  под пашню или кормовые угодья". В Правилах, Технических указаниях  и в практике кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий этот принцип соблюден, к сожалению, только при оценке сельхозугодий землевладельцев. Норматив продуктивности сельскохозяйственных угодий в целом, в среднем по субъекту РФ без зональности территории дифференцируется пропорционально баллу бонитета почв сельхозугодий землевладельцев.

При оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и  дифференциации нормативов по земельно-оценочным  районам показатель продуктивности сельхозугодий определяется как  средняя величина из продуктивности пашни, сенокосов и пастбищ. Такой подход был бы допустим, если бы во всех субъектах РФ и земельно-оценочных районах были одинаковы структура сельскохозяйственных угодий и соотношение продуктивности видов угодий. В действительности такого нет. Продуктивность кормовых угодий в почвенно-климатических зонах ниже продуктивности пашни по выходу кормовых единиц в 2-5 раз, а по выходу валовой продукции от 3 до 7 раз.

На кормовых угодьях многократно ниже затраты  на их использование, чем на пашне, а окупаемость затрат, наоборот, в 2-3 раза выше. Однако, масса ренты на землях среднего и выше среднего качества, обычно в 5-7 раз ниже. На землях ниже среднего и низкого качества уровень ренты с кормовых угодий равен или выше ренты с пашни. В результате, при дифференциации базисных нормативов продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам занижается рента и кадастровая стоимость земель выше среднего качества и завышается оценка угодий низкого качества. [36]

Проблематичным  является также учет продуктивности и затрат на кормовых угодьях. В бухгалтерской отчетности сбор продукции и затраты учитываются по сенокосам и пастбищам вместе. В Технических указаниях по ГКО сельскохозяйственных угодий затраты на использование пастбищ рекомендуется принять в размере 20% явно недостоверных затрат на сенокосах. Кроме того, в земельном учете, в условиях отсутствия графического учета, разграничение земель на пашню, занятую многолетними травами, и улучшенные кормовые угодья или распаханные с целью улучшения всегда было во многом условным. Эти площади классифицировались часто условно агрономом хозяйства и, тем более, сторонним дешифровщиком аэроснимков.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий искажается также тем, что продукция в  субъектах РФ, земельно-оценочных районах оценивается по единым, средним в укрупненных территориальных экономических зонах ценам. Считаем такой подход недопустимым так как, например, в подтаежной зоне Омской области производится, в основном, фуражное зерно, продовольственное зерно исключительно местного потребления плохо вызревает. В южных черноземных зонах, наоборот, производится зерно высокого качества - сильная, ценная и твердая пшеница. Аналогичная картина между Томской областью и Алтайским краем. Одновременно в Алтайском крае рынок сбыта и цены на зерно ограничены его местным перепроизводством. В промышленно развитой Кемеровской области, наоборот, цена на зерно традиционно выше, чем в смежных регионах.

При бонитировке  почв по свойствам самих почв определяется их сравнительное природное плодородие по отношению к определенной культуре. Критерием объективности бонитировки служит урожайность культуры при средних в зоне  климатических условиях и уровне интенсивности земледелия. В качестве критерия - средства оценки объективности бонитировки могут быть использованы показатели урожайности за 30-летний или более длительный период, в большей мере коррелирующие с баллом бонитета почв.

Плодородие  принято оценивать по урожайности  при современном уровне интенсивности  земледелия. Поэтому, если в качестве критерия объективности бонитировки почв используется урожайность, например, за последние 5 лет, то уровень урожайности является одновременно и показателем современного плодородия почв. Разумеется с использованием в качестве критерия урожайности более длительного периода надежнее взаимная коррекция балла бонитета и урожайности как показателя плодородия. В связи с этим, показатель современного плодородия почв по урожайности культуры устанавливается обычно путем распределения показателя урожайности последних лет пропорционально баллу бонитета почв  или показателя  более длительного периода. Однако и в данном случае урожайность, независимо от ее периода, является одновременно и критерием и показателем оценки почв.