Отграничение земельных правоотношений от смежных правоотношений

С точки зрения земельного права подобная двухзвенная структура  муниципальных образований (городские  округа и муниципальные районы - в качестве муниципальных образований  первого звена, а также городские  и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, - в качестве муниципальных образований второго звена) имеет важное практическое значение при рассмотрении вопросов, связанных с определением уровня органа, уполномоченного принимать решение, например о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой и т.п.

В качестве субъектов  земельных отношений могут выступать  и иностранные граждане, и юридические лица, а также лица без гражданства. Однако их права на приобретение земельных участков в собственность определяются в соответствии со специальными нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами и могут быть ограничены. 
Так, например, п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.⁸

 Исходя из того, что в настоящее время перечень приграничных территорий не установлен, в соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.⁹

Следует отдельно отметить, что иностранные государства  не рассматриваются российским земельным  законодательством в качестве субъектов  земельных отношений.

По объему и содержанию прав и обязанностей участники земельных отношений делятся на: собственников земельных участков, т.е. лиц, имеющих земельные участки на праве собственности; вторичных землепользователей - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или срочного пользования, не являясь их собственниками. В зависимости от конкретной формы и специфических особенностей пользования землей в группе землепользователей выделяются: землевладельцы - лица, имеющие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения; 
арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитутами).

 Все перечисленные субъекты, кроме собственников, в общем случае имеют земельные участки на праве пользования, не являясь их собственниками. Разграничение их по видам пользования (арендаторы, землевладельцы и т.п.) осуществляется по содержанию и объему правомочий.

Объектом земельного правоотношения считается индивидуально определенный (т.е. сформированный) земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения. В сфере государственного управления земельным ресурсом объектами земельных отношений могут быть весь федеральный земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ субъектов РФ, административно-территориальных образований, отдельные участки.

 Статья 6 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень объектов земельных отношений: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. ¹⁰

Земельный участок как  объект земельных отношений имеет  законодательно установленные признаки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, земельный участок становится таковым с момента установления его границ.

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" описание местоположения границ земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости, включаемой в государственный кадастр объектов недвижимости.¹¹

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым  является такой участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых образует после раздела самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав другой категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Известно, что вещи могут быть простыми и сложными, т.е. состоящими из совокупности отдельных вещей одного целевого назначения. В указанной совокупности выделяется главная вещь, которая определяет судьбу остальных вещей, которые в этом случае называются принадлежностью. Принадлежность всегда следует судьбе главной вещи.

Земельный участок, относясь к числу недвижимых вещей, является вещью сложной. В тех случаях, когда участок и строения, сооружения принадлежат на праве собственности  одному лицу, земельный участок вместе с расположенными на нем и прочно связанными с ним строениями и сооружениями образует земельно-имущественный комплекс, являющийся единым объектом земельно-имущественных отношений. Земельный участок в этих случаях выступает в роли главной вещи, а строения и сооружения являются принадлежностью. Кроме зданий, строений и сооружений в качестве принадлежности земли в земельно-имущественных отношениях участвуют: почвенный покров, естественная растительность, защитные и мелиоративные насаждения и т.п., а также результаты работ по улучшению земли, полностью слившиеся с землей (планировка поверхности, террасирование склонов, химические мелиорации и т.п.).

Содержание земельных  правоотношений представляет собой  конкретные права и обязанности  участников этих отношений, совершающих свои действия в соответствии с правовыми нормами.

 Государство регулирует земельные отношения прежде всего в качестве органа власти, суверена. К такому виду регулирования относятся, например, издание санитарных и строительных правил, указаний по охране природы, земельно-планировочные ограничения и предписания и др.

 Вместе с тем,  будучи собственником земли, государство  выступает в роли хозяйствующего  субъекта, заинтересованного в наиболее  производительном и рациональном использовании и принадлежащей ему земли. Эти качества государства (орган власти и хозяйствующий субъект) нередко настолько тесно переплетаются, что бывает трудно различить, в какой именно роли выступают его органы власти, принимая те или иные решения, касающиеся земли. Однако следует иметь в виду, что юридическая власть государства всегда выше, чем его полномочия собственника. Это может выражаться в том, в частности, что государственные органы власти, выполняя свои императивные полномочия, могут, исходя из высших интересов общества, вторгаться в хозяйственные функции соответствующих субъектов, разрешая, изменяя или отменяя те или иные их действия.

Земельные правоотношения имеют сложное содержание, что  объясняется особенностями их объекта - земли, правового положения участников этих отношений и рядом других причин. Рассмотрение же каждого сложного явления предполагает разделение его на составные части - виды, подвиды, разновидности, т.е. классификацию данного явления.

Как институт, земельные  правоотношения имеют структурную разновидность правоотношений (материальные, процессуальные, регулятивные, охранительные), имеющих, общий и специфический характер (правоотношения по реализации права собственности на землю, по использованию земли несобственниками, по использованию различных категорий земель).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Классификация земельных правоотношений

     В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения. Одни отношения складываются в процессе сельскохозяйственного производства, другие - при использовании земли в промышленности и строительстве, третьи - в лесном хозяйстве и т.д. Это позволяет говорить о классификации земельных отношений по признаку основного хозяйственного назначения земель.

Каждый из четырех элементов правоотношений приобретает свое значение. Так, земельные правоотношения в сфере сельскохозяйственного производства имеют свои правовые нормы, свой объект, своих участников отношений, свое правовое содержание, выражающееся в осуществлении прав и соблюдении определенных обязанностей при сельскохозяйственном использовании земли.

По своему содержанию земельные правоотношения характеризуются теми правами и обязанностями, которые должны определять поведение их участников. Так, праву того или иного гражданина на получение земли соответствует обязанность государственного органа предоставить (или содействовать в предоставлении) ему земельный участок.

По функциональному  назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

Регулятивные правоотношения - это такие урегулированные нормами  земельного права земельные отношения, которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных (положительных) действий.

Правоохранительные правоотношения, в отличие от регулятивных, вызываются аномалией, отклонением в поведении  участника земельных отношений  от нормы закона. Поэтому правоохранительные земельные отношения возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя законодательства.

Земельные правоотношения могут быть материальными, возникающими на основании норм материального  права, и процессуальными, возникающими на основании процессуальных норм. ¹²

Материальные правовые нормы - это те, которые устанавливают  какие-то существенные права и обязанности  участников земельных правоотношений, например, право на получение земельного участка, обязанность охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и т.д. Соответствующие этим нормам земельные отношения называются материальными.

Процессуальные нормы  устанавливают порядок действий субъектов правоотношений по реализации своих прав и обязанностей. Возникающие в связи с этим отношения признаются процессуальными.

 Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или муниципальных нужд. Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными пользователями земли.

Так, согласование между  соседями порядка использования  граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать  другой обязательные условия поведения, не учитывающие интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей.

При отношениях подчиненности  складывается иной характер поведения  субъектов права пользования  землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений

Земельные отношения  необходимо воспринимать не только в  статике, но и в динамике. Они могут  возникать, изменяться и прекращаться, и это их развитие, постоянная подвижность  предусматриваются правовой нормой.

Правовая норма указывает на юридический факт (действие, бездействие, событие и т.п.), который порождает определенные права и обязанности для участников земельных отношений (отвод земельного участка, изменение его границ, полное его изъятие или частичное уменьшение и т.д.). При этом она исходит из подвижности земельных отношений.

Юридическим фактом, служащим основанием для возникновения отношений  по поводу предоставления земли, является заявление (ходатайство) об этом заинтересованного  лица. На этой первоначальной стадии земельных отношений могут производиться обследования затребованного участка, необходимые согласования и другие действия.

Юридическим фактом, служащим основанием для следующей стадии земельных отношений - отвода земли, выступает решение компетентного  органа о предоставлении заявителю данного конкретного участка.

Юридическим фактом, создающим  право на отвод заявителю участка, может служить также договор, например при предоставлении земли в аренду. Затем наступает стадия непосредственного пользования землей, что связано с рядом юридических действий (фактов). При этом возникают отношения по внутрихозяйственной организации землепользования (землеустройства), выполнению договорных обязательств и т.д.

Таким образом, в возникновении  и развитии земельных правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т.е. применение норм земельного права. При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения других.