Оценка недвижимости

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

1) Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

2) Анализ потерь;

3 )Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

4) Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек

          5) Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

         В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска.

           Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. 
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

1. предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
2. имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
3. потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
4. оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
5. объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

          Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества. Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Оценка стоимости объекта недвижимости несколькими подходами позволяет определить границы обоснованной рыночной стоимости. Выбор или отказ, от какого либо подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка, и состава сведений содержащихся в собранной информации.

 

 

6. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

 

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Точной копии объекта оценки на данный момент на рынке не существует, поэтому я приняла решение отказаться от применения затратного подхода.

 

7. Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

 

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки я не располагаю достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Учитывая изложенное выше, я приняла решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

 

8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

 

По-моему мнению,  наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке помещения магазина материалов для упаковки можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности. Сравнительный подход реализуется с применением метода прямого сравнительного анализа продаж, и основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в сборе данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым, анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости, с точки зрения сравнения продаж, были предприняты следующие действия:

• подробное исследование рынка продаж и предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки по каждому отобранному объекту;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных или запрашиваемых цен в соответствии с имеющимися различиями;
• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложений объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

По состоянию на февраль 2015 года найдено несколько объектов, сопоставимых с объектом оценки. Здания имеют приблизительно одинаковые параметры по капитальности, состоянию отделки и предназначению.

Из них, заслуживающие нашего внимания, представлены следующие нежилые помещения, приведенные в таблице 4.

 

Таблица 5 - Перечень и описание объектов-аналогов

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект №2	Объект №4	Объект №5
Адрес объекта	ул.Яковенко,70	М-он Северный,д.55/1-2	ул.40 лет Октября, 62	М-он МЖК,19
Общая площадь, м2	97,6	51	70	60
Цена предложения, руб		1800000	5000000	1950000
Цена предложения 1м2, руб		35294	71429	32500

 

 

 

Продолжение таблицы 5

 

Цена продажи 1м2, руб		33529	67858	30875
Динамика сделок на рынке (дата предложения)		12.02.2015	11.02.2015	3.02.2015
Права собственности	Собственник	Собственник	Собственник	Собственник
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные, возможен обмен	Рыночные	Рыночные
Инфраструктура	Менее развита инфраструктура	Развита инфраструктура	Развита инфраструктура	Менее развита инфраструктура
Использование объекта	Торговое помещение	Помещение свободного назначения	Помещение свободного назначения	Торговое помещение
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия	Кирпичное здание, отдельный вход	Панельное здание, отдельный вход	Кирпичное здание, отдельный вход	Панельное здание, отдельный вход
Техническое состояние	Имеются все коммуникации, состояние хорошее	Имеются все коммуникации, состояние хорошее	Имеются все коммуникации, состояние хорошее	Имеются все коммуникации
Транспортная и пешеходная доступность	Большие интервалы между движением общественного транспорта	Хорошая доступность	Хорошая доступность	Хорошая доступность

 

 

 

 

Продолжение таблицы 5

 

Месторасположение	Объект удален от центра	Объект удален от центра	Объект удален от центра	Объект удален от центра
Наличие рядом аналогичных объектов	Есть	есть	Есть	Нет
Соответствие объекта принципу ННЭИ	соответствует	соответствует	соответствует	соответствует

 

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

 Расчет рыночной стоимости  объекта оценки наиболее подробно представлен в таблице 6.

 

 

 

 

 

 

Таблица 6 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

Характеристика объекта	Объект оценки		Объект № 2			Объект № 4		Объект № 5
Адрес объекта	ул.Яковенко,70		М-он Северный,д.55/1-2			ул.40 лет Октября, 62		М-он МЖК,19
Общая площадь, м2	97,6		51			70		60
Цена предложения, руб.			1800000			5000000		1950000
Цена предложения 1 м2, руб.			35294			71429		32500
Цена продажи 1 м2, руб.			33529			67858		30875
Дата предложения			12.02.2015			11.02.2015		3.02.2015
Корректировка, %			0			0		0
Корректировка, руб.			0			0		0
Скорректированная цена, руб.			33529			67858		30875
Право собственности	Собственник		Собственник			Собственник		Собственник
Корректировка, %			0			0		0
Корректировка, руб.			0			0		0
Скорректированная цена, руб.			33529			67858		30875
Условия продажи	Рыночные		Рыночные			Рыночные		Рыночные
Корректировка, %			0			0		0
Корректировка, руб.			0			0		0
Скорректированная цена, руб.			33529			67858		30875
Условия финансового расчета	Рыночные		Рыночные			Рыночные		Рыночные
Корректировка, %			0			0		0
Корректировка, руб.			0			0		0
Скорректированная цена, руб.			33529			67858		30875
Инфраструктура		Менее развита инфраструктура		Развита инфраструктура	Развита инфраструктура		Менее развита инфраструктура
Корректировка, %				-10	-10		0
Корректировка, руб.				-3353	6786		0