Обзор земельного рынка Оренбургской области

Обзор земельного рынка Оренбургской области

Согласно  действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет в Российской Федерации, а также в регионах страны, осуществляется по категориям земель и угодьям.

Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территории области, необходимых для принятия управленческих решений,  направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.

Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом.

Земельный кодекс предусматривает 7 категорий  земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности,  энергетики,  транспорта,  связи,  радиовещания,  телевидения,  информатики,  земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земельные угодья – это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья в соответствии с действующими нормами и правилами, принимаемыми на государственном и ведомственном уровнях.

Сельскохозяйственные  угодья – земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям отнесены:

• пашня;
• залежь;
• многолетние насаждения;
• кормовые угодья (сенокосы и пастбища);

К несельскохозяйственным угодьям отнесены:

• лесные площади и земли под лесными насаждениями;
• земли под водой, включая болота;
• земли застройки;
• земли под дорогами;
• нарушенные земли;
• прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов,  свалки,  территории консервации и др.).

В соответствии с данными государственной статистической отчетности территория Оренбургской области по сравнению с предшествующим годом не изменилась и составляет 12 370,2 тыс. га.

Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного фонда земель сельскохозяйственного назначения,  на долю которых приходится 88,4%, а также земель лесного фонда – 5,1%.

 

 

Принадлежность  земель к той или иной категории  по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования).  Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ и Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ.

Категория земель в первую очередь отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и населенных пунктов (поселений). При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Право пользования  землей определяет операции на рынке  недвижимости. Поэтому, исследуя земельный  рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного  земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно  как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки  законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного  пользования, то пользователь может  распоряжаться объектом только с  согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные  условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Оренбургская область – один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа РФ.

Земельный фонд Оренбургской области составляет 12370,2 тыс. га. Распределение земельного фонда по угодьям (тыс. га): сельскохозяйственные угодья, всего - 10840,5; земли под поверхностными водами - 112,5; болота - 14,9; земли под  лесами и древесно-кустарниковой  растительностью - 799,8; другие угодья - 602,5¹

По данным государственной статистической отчетности на 1  января

2012  года  в собственности граждан и  юридических лиц находилось 7549,8 тыс. га, что составило 61 % земельного  фонда области. Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности,  составила 39 % или 4820,4 тыс. га.

 

 

Действующая законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации,  Земельным кодексом Российской Федерации,  другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Оренбургской области собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий. Все сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации.

 

                   Стоимость сотки земли определяется следующими характеристиками земельного участка:² 

• Категория земельного участка и вид разрешенного использования земли. Самой высокой стоимостью сотки земли является стоимость земельного участка, расположенного в границах населенных пунктов с разрешенным использованием "под коммерческое использование". Для частных лиц самой высокой стоимостью сотки земли, скорее всего, является стоимость земельного участка, расположенного в границах населенных пунктов, с разрешенным использованием "под Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС) и Личное Подсобное Хозяйство (ЛПХ)". 
• Удаленность от областного центра. Чем ближе земельный участок расположен к областному центру, тем, как правило, он дороже. Исключение составляют земельные участки расположенные в Краснодарском Крае, где более важной характеристикой является удаленность от моря.
• Наличие или отсутствие коммуникаций. К основным коммуникациям, рассматриваемым при покупке земельного участка, относятся электроснабжение и газификация земельного участка. Для некоторых регионов немаловажным фактором, влияющим на стоимость сотки земли является возможность подключения к центральному водоснабжению. Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

транспортные подъездные пути – 15-20%;

электроэнергия – 15-25%;

газоснабжение – 15-25%;

остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5-15%.

• Транспортная доступность. Наличие автомобильных дорог, их качество, а также возможность использования общественного транспорта влияют на стоимость сотки земли.
• Готовность документов. Земельный участок можно приобрести на разной стадии готовности правоустанавливающих документов. Соответственно, пакет документов не сформированный для подачи на государственную регистрацию может понизить стоимость сотки земли.
• Площадь земельного участка. Чем больше площадь земельного участка, тем ниже стоимость сотки земли. 
• Наличие рек, озер, водоемов; отсутствие вредных производств.

 

Динамика цен в первом полугодии 2012 года

Сотка земли под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и ведение сельского хозяйства подешевела за месяц на 12,17%. Столь резкий спад цен обуславливается ростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка. С начала года стоимость земли снизилась на 20,64%. По сравнению с годом ранее земля подешевела в Оренбурге на 28,81%³

 

Цены на землю в Оренбурге  и Оренбургской области в 2012 году⁴

 

Дата	Средняя цена на землю, руб. за сотку	Изменение цены на недвижимость за месяц	Изменение цены на землю с начала 2012 г.
Январь 2012	165 712	+1.48%	0%
Февраль 2012	152 396	-8.04%	-8.04%
Март 2012	159 698	+4.79%	-3.63%
Апрель 2012	149 739	-6.24%	-9.64%
Май 2012	131 517	-12.17%	-20.64%
Июнь 2012	143 641	+9.22%	-13.32%
Июль 2012	137 019	-4.61%	-17.31%
Август 2012	126 815	-7.45%	-23.47%
Сентябрь 2012	126 407	-0.32%	-23.72%
Октябрь 2012	130 284	+3.07%	-21.38%
Ноябрь 2012	137 767	+5.74%	-16.86%
Декабрь 2012	135 076	-1.95%	-18.49%

 

Динамика цен в первом полугодии 2012 года

Сотка земли под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и ведение сельского хозяйства подешевела за месяц на 12,17%. Столь резкий спад цен обуславливается ростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка. С начала года стоимость земли снизилась на 20,64%. По сравнению с годом ранее земля подешевела в Оренбурге на 28,81%⁵

 

Цены на землю в Оренбурге и Оренбургской области в 2013 году

 

Дата	Средняя цена на землю, руб. за сотку	Изменение цены на недвижимость за месяц	Изменение цены на землю начала 2013 г.
Январь 2013	131 563	-2.6%	0%
Февраль 2013	130 678	-0.67%	-0.67%

 

 

 

 

 

¹ http://www.priroda.ru/regions/earth/detail.php?SECTION_ID=&FO_ID=557&ID=6232

² http://www.sotkin.ru/zemelnyj_slovar/stoimost_sotki_zemli/

³ http://www.rosrealt.ru/novost/891

⁴ http://www.rosrealt.ru/Orenburg/cena/78

⁵ http://www.rosrealt.ru/novost/891