Лекции по «Земельному праву»

КІРІСПЕ

Қазақстан Республикасы  мол жер ресурстарын иеленіп отыр. Біркелкі мемлекеттік жер қоры 272,5 млн. га құрайды. Мемлекеттік жер қоры   14 облыс және 2 қала (Астана мен Алматы)   арасында бөлінген. Республиканың территориясында  8 табиғи   шаруашылық  аумақ пен  2  табиғи  шаруашылық облыс бөлініп отыр,  олардың ішінде жерлердің көбі шөл (112,2 млн. га), шөлейт (37,3 млн. га) және дала  (62,4 млн. га) аумақтарында болып отыр. Барлық жер қоры  жеті санатқа бөлінеді, оның ішінде -34,4  ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер,  43,9  мемлекеттік запастағы жерлер,  7,5  елді мекендердің жерлері,  4,1  қнеркәсіп, көлік, байланыс,  қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылық емес жерлер, 4,0 орман, 1,3 су қорлары, ал ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері 0,55   пайыз құрайды. Республикада 161 әкімшілік аудан, қалалар мен поселкелердің саны 302, ал  ауылды елді мекендердің саны 7164 құрайды. Бұл көрсеткіштер республикада жер қорының мол болуын, ал табиғи шаруашылықты жағдайының бірдей еместігін және әкімшілік бөлімдерінің көптігін көрсетеді.

Қазақстан жер реформасының ерекшеліктерін түсіну үшін  жер  қатынастарының  тарихи, құқықтық және экономикалық  жағдайларына мол  көңіл бөлінді. Ғылыми еңбектерге сүйеніп, Қазақстан территориясында тұрған халықтардың жер қатынастарының дамуы көне заманнан Ресейге қосылғанға шейін  сарапталады. Қазақстандағы көшпелі халықта ұзақ мерзімде феодалдық жеке және  феодалдық  рулық (тумалық)   жер (жайылым және шабындықтарға)    меншіктік формалары дамыды, ал суармалы егістік  жер участкелеріне (егіншілік оазистерде, оңтүстік аумақтарда) көне  заманнан бері жеке меншік орнатылған.  Ресейге қосылғаннан кейін, 1917  жылға дейін Қазақстанда Ресейдің  жер қатынастары орын ала бастады және колониальдық  жер саясаты мақсаты орындалды. Совет үкіметі уақытында барлық республиканың жерлері мемлекеттік меншікке ауысты, азаматтар мен мемлекеттік заңды тұлғалар ғана жерді пайдалануға құқықты болды.

1990   жылдан бастап  Қазақстанда жер қатынастарының  қзгеруі басталды, Қазақ ССР нің  жаңа Жер кодексі енгізілді, «Меншік туралы», «Қожалық шаруашылығы туралы», «Қазақ ССР де жер реформасы туралы» т.б. заңдар қабылданды. Республика Конституциясында  (1995 ж.)  мемлекеттік жер меншігімен қатар жеке меншік енгізілді. «Жер туралы» (1995 ж.)  Президент Жарлығында мемлекеттік және жерге жеке меншік орнатылуының  ережелері мен заңдылықтары бекітілген, жер реформасы мақсаттарын орнатудың заңды жолдары көрсетілген, жер ресурстарын басқарушы органдардың жерді үйлестіру және  мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі  мен ережелері бекітілген.

Республикада жер реформасы  даму жағдайында  жер ресурстарын  басқару жаңа жүйесінің құрылуы  өте қажетті. Қазіргі уақытта, барлық  мемлекеттік органдар, кәсіпорындар, ұйымдар жер ресурстарын басқару  функцияларын орындайтын республикалық жер ресурстарын басқару Агенттігі жүйесіне  кіріп отыр. Жерді үйлестіру, мемлекеттік басты жер қатынастарын өзгерту құрал болып саналады, бірақта реформа жағдайында оның фунциялары мен жүргізу әдістері  өзгерді. Жер ресурстарын басқару жаңа жүйесінің  негізі болып мемлекеттік жер кадастры  саналады. Мемлекеттік жер кадастры жаңа жағдайда  көпфункционалдық, ғылыми  техникалық  және  ақпараттық  жүйе болып қалыптасып келеді. Жер кадастрының ішінде  үш блок қалыптасты   құқықтық, қаржылық және көпфункционалдық. Ал, көпфункционалдық кадастрдың ішінде атқарушы , орталық негізі болып автоматтандырылған ақпараттық  жүйесі қалыптасты, бұл жүйе республикалық  жер туралы ақпараттық  банк рөлін атқарады.

ЛЕКЦИЯ  №1

ЖЕР КАДАСТРЫНЫҢ  ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

Жер кадастры туралы түсінік және Қазақстан Республикасындағы жер реформасы жағдайындағы оның мазмұны

Қарастырылатын  сұрақтар:

1. Кадастр сөзі нені түсіндіреді
2. Жер кадастрын жүргізу қажеттік қашан пайда болды.
3. Кадастрдың  қандай түрлері болады
4. Жердің негізгі қасиеттері.

«Кадастр»  сөзі латынның  “capitastrum” деген сөзінен шыққан. Бұл сөз «салық салынатын заттардың тізімі» деген ұғым береді. Осыған байланысты әуелі кадастр деп салықтанатын заттардың тізімі тіркелген кітапты (реестр) атайтын. Есепке, бағалауға алынған объектіге байланысты жер, су, орман және т.б.  кадастрлері деп бөлінді. Сонымен бір жақты түсінікте жер кадастрі жер салығы салынатын заттар туралы кітап, ал кең түсінігі  жерге салық салу үшін жер туралы мәліметтерді алу мақсатымен жерді есепке алу, жазу және бағалау бойынша мемлекеттің жүргізетін әрекеттер жүйесі. Кадастрлердің басқа түрлерімен  жер кадастрі өзінің объектісімен (жер өндіріс құралы  және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшеленеді. Жер кадастрі  әдістемасінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі. Ол ерекшеліктер келесідей:

1. Қоғам өмірінде  жер еңбектің жалпы заты және шартты болып келеді. Ол қай болмасын өндіріс процессінің  болуына шартты. Бірақ оның ролі қоғам өндірісінің әр түрлі сала қорына бірдей емес. өңдеуші өнеркәсіпте және құрылыста ол кеңістік іс орны (еңбек жасалатын орын) ретінде көрінеді. Қазып шығаратын өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады. Ауыл шаруашылығында жер тек қана өндіріс процессі жүзеге асырылатын орын ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығына жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.
2. Жер кеңістікте көлем бойынша шектелмеген және ештеңемен ауыстырыла алмайды. өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан жөнінде өзгере алады, ескіргендері жаңа, жетілдірілген, экономикалық тұрғыда ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.
3. Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға  және бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.
4. Жер өндірістің  мәңгі ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсімдіктердің өсуіне жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше жақсарады, құнарлылығы жоғарлайды.

Жердің айрықша ерекшелігі  ауыл шаруашылық өндірісінде оны  пайдалану сипаты. Жерде көптеген ауыл шаруашылық дақылдардың түрлері  өсіріледі.

Жердің  осындай ерекшеліктері жер кадастрінің мазмұнын, оны жүргізу әдістерін және тәсілдерін алдын ала есептейді. Жалпы түрде жер кадастріне келесі әрекеттер тән:

1. Жерлерді есепке алу;
2. Жерлерді баяндау;
3. Жерлерді бағалау.

Жерлерді есепке алуда  алқаптардың кеңістік жайы, олардың  көлемдері, құрамы және сапасы сипатталады.

Жерлерді баяндауда  олардың жаратылыс тарихи және экономикалық қасиеттері  анықталып жазылады.

Жерлерді бағалауда  жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы  және пайдалылығы анықталады.

Кадастрдің осы аталған  әр әрекет өзінше бір қатар техникалық тәсілдерден тұрады. Ал олар  барлығы бірге жердің санына, сапасына, негізгі қасиеттеріне, нышандарына  ең толық сипаттама  береді және шаруалау, салық салу объектісі  ретінде салыстырмалы құндылығын көрсетеді. Кадастрді жүргізуде әр әрекеттің маңызы туралы сұрақ әр  кезеңде және әр елде әр түрлі қойылған.

Жерді есепке алу қажеттілігі  оны адам тамақтану үшін пайдалана  бастағаннан (егіншілік пайда болғанда) туындады. Егіншіліктің  және мал  шаруашылықтың дамуы бірінші  кезекте оларда пайдалану сипаты (жыртылған жер, жайылым) , яғни алқаптардың түрлері бойынша, есепке алуды талап етті.

өндіріс құралдарының және өмірлік құралдарды табу тәсілдерінің әрі қарай жетілуі, егіншіліктің, мал шаруашылығының дамуы еңбектің, айырбастың қоғамдық бөлінуінің жеке меншіктің, мүлікті теңсіздіктің пайда болуына және қоғамның топтарға бөлінуіне, алғашқы құуымдық құрылыстың, құлдық құрылысына көшуіне әкеліп тіреді.

Құлдық мемлекет шаруаларға көп салық салып, әр түрлі міндеттіліктерді орындауға мәжбүр етті. Жердің көп ауданы мемлекет игілігінде болды. Сондықтан құлдық құрылыста жерлер және иеленген  жерлер есепке алынып, қайта саналды, жоспарлар құрастырылды, жерлердің және алқаптардың аудандары туралы мәліметтер көрсетілген арнайы құжаттар құралды. Салық слау үшін жерлерді есепке алу мәліметтерінінің қажеттілігі туды.

Жер кадастрі салық салудың  ең бір маңызды құралы болған. Оның мәліметтері жер иеленушілерге  салық мөлшерін белгілеуде негіз  болған. Уақыт өте кадастрдің құқық  жағының маңызы күшейе түскен. Ол жерді меншіктеу құқығын рәсімдеумен байланысты болды және сол арқылы пайдаланылатын жерлердің шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.

Қоғамның даму кезеңдері  басында негізінен жер көлемдері  туралы мәліметтер тіркелген болатын. Содан кейін алқаптар және олардың сапалық күйі бойынша есепке алу қажеттілік пайда болды. Содан соң топырақ және құнарлылығы бойынша сипаттай бастады. Жер кадастрі мәліметтерін тек мәтіндік құжаттарда ғана белгілей бастады. Топырақтың сапасына қарай олар топтарға (кластарға)  бөлінді.

Мысалы, Қытайда біздің дәуірімізге дейінгі  үш мыңыншы  жылдары топырақтарды тоғыз класқа бөлген. Мұндай мәліметтер Ежелгі Греция, Египет, Римнің көптеген ескерткіштерінде бар. Ежелгі Римнің көптеген участкелерінің көлемдері бойынша олардың сапасы, пайдалылығы, қолданатын өңдеу тәсілдері туралы мәліметтері  баяндалған. Сонымен қатар жер бетінде дәл өлшеулердің жүргізілгендігі және сапасын анықтау туралы карталардың жасалғандығы келтіріледі. Жер иелері өздерінің жерлері, шаруа  жабдықтары туралы толық мәліметтерді  беріп отыруға міндетті болған.

Жер кадастрі арнайы шара ретінде  феодалдық өндіріс тәсілі жағдайында әрі қарай дамыды, рәсімделді. Жерге жеке меншіктік күшейген феодалдық  қоғамда әр түрлі жер иелеріне салық слау мөлшері бірдей болған жоқ. Ірі жер иелері жер салығын төлеуде көптеген жеңілдіктерді пайдаланған.

Дамып келе жатқан капиталистік мемлекеттер өсіп кеткен мемлекеттік  аппаратын, армиясын өамтамасыз ету  мақсатымен және басқа да мәселелерді шешу үшін қаражат көбейтуге мәжбүр болды. Сондықтан феодалдық басыбайлы қатынастарының жойылуына жерді пайдаланушылардың иеленушілердің салықтанатын санын көбейтуге, пайдаланатын жерлердің бәріне салық слауға мүдделі ретінде жерді есепке алушы, зерттеуші, баяндаушы және бағалаушы жер кадастрі қызметі қажет болды.

Капиталистік құрылыс  жағдайында жер кадастрі  күрделі  шара ретінде арнайы жер кадастрлік  қызмет арқылы жүзеге асырылды. Жер  кадастрінің қазіргі түсінігі негізгі  түрлері капиталистік қоғамда қалыптасқан. Сондықтан салық салу мақсаты жерді бағалау мәні және тәсілдері бойынша айырылады.

Капиталистік мемлекеттерді  жер кадастрімен қатар жерді  заңды тіркеу жүргізіледі. Оның міндеті  жерді иелену және меншіктеу құқыған  рәсімдеу болып табылады.  Жерді  тіркеу  жерге жеке меншік құқығын  рәсімдеу болып табылады.

Жер кадастрі жерді арнайы есепке алып, бағалау шарасы ретінде  қоғам  дамуының бір сатысында  пайда болып, жетіле берді. Ең  алдымен  зерттеу, есепке алу, бағалау, алқап  түрлері және олардың сапасы бойынша  топтастыру әдістерін, тәсілдерін жетілдіре түсті. Жаңа әдістерді, құралдарды қолдану арқасында жүйелі түрде жер кадастрлік ақпарат дәлдігі жоғарлады, құжаттардың рәсімі, мазмұны жетілді. Жер кадастрі арнайы дайындықты, білімді талап ететін күрделі шараға айналды.

Жер реформасы жүру барысында жер қатынастары өзгеріп, жетілуде жаңа заң, нормативтік хаттамаларды қабылдау кең орын алуда. Мысалы, «Меншік туралы», «Жер реформасы туралы», «Жер кодексі», «Шаруа қожалықтары», заңдары қабылданып, өзгеріп жатыр. 1995 жылы желтоқсанда  қабылданған заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» жарлығында жер реформасының  бірнеше жылдар тәжірибелері  ескеріліп, жер қатынастарына түбегейлі өзгерістер енгізілген.

Мысалы:  жерлердің  кейбір санаттарына жеке меншік құқықтарын енгізу; жеке меншіктердегі жерлерді нарық айналымына қосу; азаматтарға және заңды мемлекеттік емес тұлғаларға тұрақты пайдалану құқығында берілген жер участкелерін нарықтық айналым қосуға мүмкіндік беру. Сөйтіп жер нарғының қалыптасуына құқықтық негіз салынып, жерге жылжымайтын мүлік  статусы берілді. Бұл заі қабылданған соі жерлермен келесі әрекеттер жүргізу мүмкін болды: сату, сатып алу, айырбастау, сыйлау, жер участкелерін кепілдікке беру, ипотекалық операциялар және т.б.

Жерді үйлестіру кеселі жұмыстарды жүргізуді қамтамасыз етеді:

• Жерді үйлестірудің республикалық, облыстық схемаларынжәне жер ресурстарын  пайдаланудың, жақсарту мен қорғаудың бағдарламаларын әзірлеу;
• Жер пайдаланудың және жер иеленудіңжаңа құралымдарын құру мен қазіргі қолданыстағысын ретке келтіру жобаларын жасау, жер  участкелерін орналасқан жерінде (карталарда) бөлу мен шекараларын белгілеуді,  жер пайдалануға, иеленуге құқық беретін құжаттар жасау;
• Елді мекендердің жер шаруашылық құрылысының, жеке жер пайдаланушылардың, бүлінген жерлерді жаңғырту мен жаңа жерлер игеру жобаларын, сондай ақ жерді пайдалану мен қорғауға байланысты басқа да жобалар  әзірлеу;
• Жерлерді есепке алу, пайдаланылмай жатқан жердлерді анықтау, топографиялық геодезиялық, картографиялық, топырақтық, геоботаникалық және басқа зерттеу мен іздестіру  жүмыстарын жүргізу;
• Кадастрлік және жер қорларын пайдалану, олардың жағдайлары жөнәндегі басқа да карталарды әзірлеу;
• Жер бағалау жұмыстарын жүргізу.

Мемлекеттік жер кадастрін жүргізу, жерді үйлестіру, жерлерді пайдалану мен қорғауды және жер ресурстарын мемлекеттік басқарудың өзге де функцияларын бақылауды ақпараттық жағынан қамтамасыз ету мақсатымен жердің жай күйін жүйелі қадағалап отыруға, ондағы жер мониторингінің  мазмұнын құрайды.

Жерлерді тиімді пайдалану  мен қорғау барысын мемлекеттік бақылау мақсатымен республикамызда  жер қорларын басқару жөніндегі Агенттік құрамында Мемлекеттік жер инспекциясы құрылды.