Купля-продажа земельных участков

Введение

Актуальность и значимость данной курсовой работы заключена как в теоретическом, так и в практическом плане, поскольку операции с земельными участками стали массовыми и повседневными как для граждан, так и для юридических лиц и муниципальных образований. В системе природных ресурсов земля обладает уникальными свойствами, одновременно выступая в нескольких качествах: как средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, а также объект права собственности и иных вещных прав. Вместе с тем земля как сложный объект права не может рассматриваться только в рамках гражданского законодательства. Правовой режим земель зависит от их целевого назначения, устанавливаемого земельным, природоохранным и административным законодательством. Более того, гражданско-правовой режим земли определяется ее качеством, ценностью и целевым назначением. Права собственника земли определяются в зависимости от того, какой именно землей он владеет.

При этом с одной стороны, земля является объектом права собственности, а также купли-продажи и других сделок гражданско-правового характера, с другой – имеет главенствующее значение в политике, глобальной экономике, производстве, социальном благосостоянии общества, государства и граждан. Земельные рынки являются наилучшим механизмом перераспределения земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, общепризнанно также, что купля-продажа земли является одним из основных составляющих земельного рынка, показателем его эффективной работы. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как фундамента жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

 При включении земли в гражданский оборот наиболее существенным является установление порядка предоставления, реализации и прекращения прав на землю субъектов правоотношений. Как показывает практика, в настоящее время наибольшее количество споров возникает вокруг двух видов сделок с земельными участками: купли-продажи земельных участков, а также аренды (споры, связанные с установлением, изменением и взысканием задолженности по арендной плате).  
Кроме того, в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и появлением правоприменительной практики возникло множество пробелов, связанных с соотношением норм гражданского и земельного права и, соответственно, правовым регулированием отношений по поводу земельных участков.  
          В связи с этим возникает необходимость в теоретическом осмыслении указанных вопросов, оценке противоречий законодательства и судебно-арбитражной практики его применения при разрешении земельных споров. Кроме того, необходимы анализ изложенных в литературе различных научных взглядов и подходов, а также выработка практических рекомендаций по решению проблем оборота земельных участков, что в конечном итоге предопределяет актуальность темы курсовой работы.

Глава 1. Общие положения  о договоре купли - продажи земельных  участков

1. Понятие земельного участка

Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Статья 6 ЗК РФ выделяет три вида объектов земельных отношений:

1. земля как природный объект и природный ресурс;

2. земельные участки;

3. части земельных участков

 Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека¹.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ). Земельный участок выступает как индивидуализированное на местности недвижимое имущество, которое может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности². Объектом земельных отношений согласно статье 6 ЗК выступают:

1. Земля

2. Земельные участки

3. часть земельного участка

Часть земельного участка может быть объектом земельных  отношений, если размер такой части  позволяет использовать участок  в соответствии с разрешенным  использованием без перевода в состав земель иной категории³.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля  используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Для  того чтобы земельный участок стал объектом гражданских отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования. Согласно п.1 ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образованный  в порядке, установленном Земельным  кодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле. Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок.

Для того чтобы  земельный участок мог стать  объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса.

Если земельный  участок может быть разделен в  натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок, представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.

1.2 Нормативно - правовое регулирование  договора купли - продажи земельных  участков

Совершение  сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей⁴.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство  и муниципальные образования  в лице соответствующим образом  уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью п. 1 ст. 5. ЗК РФ .

Статья 36 Конституции  РФ устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Это отражено в новом ЗК РФ как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК РФ).Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота  или ограничение в обороте  отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, указанного в ст.1 ЗК РФ⁵

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи  земельных участков (ст. 37), стало  результатом реализации принципа разграничения  действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства, в сфере оборота земельных участков⁶. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых  при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие  требования:

• к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет;
• к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
• к условиям договора купли-продажи земельного участка;
• к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи  земельных участков в равной степени  применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным⁷. Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время  проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков⁸. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем  за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает  договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом  в срок не позднее 5 дней с момента  подписания протокола о результатах  торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.