Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

  Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

   
  В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

   
  Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный кадастр недвижимости значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.10

 
 

2.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

  По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

  Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

  К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

  В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

  Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

1. природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
2. тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясо-молочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);
3. структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
4. виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);
5. плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;
6. урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;
7. местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;
8. улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);
9. плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;
10. цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;
11. инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

  При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) собственно сельскохозяйственные  и иные угодья или незастроенные  земельные участки, предназначенные  для ведения сельскохозяйственного  производства или обеспечивающие  его;

2) застроенные земельные  участки с расположенными на  них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный  имущественный комплекс (сельскохозяйственная  недвижимости) в состав которого  входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная  техника, многолетние насаждения, продуктивный  и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

 

 

 

 

2.3. Кадастровая оценка лесных земель.

 

  В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен. Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию. В связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лесными землями. При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения дохода, а также стоимость запасов лесных ресурсов.

  Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье-промысловых животных и т.д.

Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стоимости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вырубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сельскохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фонда.

  Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.

  Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую очередь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель оказывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются:

1. наличие транспортных путей и иной инфраструктуры, обеспечивающей процесс лесозаготовки;
2. рынки сбыта лесной продукции;
3. обеспеченность рабочей силой;
4. средний эксплуатационный запас древесины на гектаре лесных земель;
5. породная структура насаждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе леса;
6. средний объем хлыста;
7. характер рельефа местности и состояние грунтов;
8. расстояние доставки заготавливаемых лесоматериалов (хлыстов, сортаментов) до пункта конечного потребления или нижнего склада);
9. соотношение объемов летней и зимней заготовки;
10. рыночная цена единицы конечной продукции франко-поставщик, вырабатываемой из заготовленной древесины (круглых материалов);
11. рыночная цена кубометра древесины франко-поставщик в структуре сортиментов, обусловленной породными и качественными характеристиками лесного фонда на участке, переданном в пользование.

  Данные факторы могут использоваться как элементы сравнения в случае появления возможности применения метода сравнения продаж к лесным землям, предназначенным для лесозаготовки, то есть в случае возникновения оборота лесных земель или прав на их использование.

  В виду возможности многоцелевого использования лесных земель целесообразно их оценку проводить с учетом специфики образования дохода по каждому виду лесопользования. Для целей оценки лесные земли можно разделить на три основные категории:

1. земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины;
2. земли, предназначенные для видов лесопользования, не связанных с заготовкой древесины и исключающих ее в промышленных масштабах;
3. земли с взаимодополняющими видами лесопользования.11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

  Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, являясь одним из основных факторов производства, составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.  
В этой связи земля обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах кадастровой оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

  В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - законопроект) направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.

 

Список используемых источников.

1. Конституция РФ;

1. Земельный кодекс:

• Статья № 83 «Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
• Статья № 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

2. Федеральные законы:

• Статья № 1 «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.
• Статья № 4 «О разгроничении государственной собственности на землю» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс