Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

 

  Задача  Государственного земельного кадастра уровня муниципального образования  заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого  земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, проведении оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования.4 
  Решение этой общей задачи достигается посредством  решения частных, к которым относятся:

1. организация кадастрового деления подведомственной территории;
2. кадастровый учет земельных участков;
3. кадастровый учет территориальных зон;
4. кадастровая оценка земель;
5. хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации (информационно-аналитическая задача).

 

  Процесс ведения Государственного земельного кадастра включает основные технологические  действия:

1. подготовительные работы;
2. формирование и учет земельных участков;
3. формирование и учет территориальных зон; 
   оценка земель;
4. формирование отчетов об использовании земель и предоставление земельно-кадастровой информации.

 

  Объектом  земельного кадастра является земельный  фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.5

  Широкие полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений на территории муниципального образования подтверждены Земельным кодексом. Более того, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" четко определены основания для отнесения земельных участков к собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности.

  В связи с этим было бы логично представить  содержание Государственного земельного кадастра отдельно для различных  уровней следующими разделами:

1. для субъекта Федерации:

• кадастровое деление кадастрового округа;

• установление (восстановление) границ муниципальных образований;
• кадастровый учет земельных участков;
• кадастровый учет территориальных зон;
• кадастровая оценка земель;

2. для муниципального образования:

• кадастровое деление кадастрового района;
• кадастровый учет земельных участков;
• кадастровый учет территориальных зон;
• кадастровая оценка земель.

 

     

  Важнейшее значение земельного кадастра заключается  в том, что он необходим для  организации наиболее полного, рационального  и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства и т.д. 6

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

2.1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов.

  Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.7

  В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 

1) жилым; 

2) общественно-деловым;  

3) производственным;  

4) инженерных  и транспортных инфраструктур; 

5) рекреационным;  

6) сельскохозяйственного  использования; 

7) специального  назначения; 

8) военных  объектов; 

9) иным территориальным  зонам.8

  Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

  Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.9

  Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

  Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

  Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные  работы, сбор и обработка исходной  рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки  земель;

4-й этап - ценовое зонирование  территории города;

5-й этап - оформление результатов  кадастровой оценки городских  земель (цифровых и графических).

  Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

  Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

  Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
• определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
• классификация земель по функциональному использованию;
• классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

  Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
• общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
• производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
• сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;
• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;
• прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

  Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

 
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
• улицы, площади, проезды;
• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

 
  Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

  Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

 
  Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

  Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

  Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

 
  При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5. состояние окружающей среды, санитарные условия;
6. инженерно-геологические условия строительства;
7. рекреационная ценность территории;
8. престижность территории.