Юридические особенности недвижиости

К издержкам «до сделки»  могут быть отнесены издержки, связанные  с поиском  информации, проведением  переговоров и т.д.,  к издержкам  «после сделки» - расходы по страхованию  прав на недвижимость. С точки зрения субъектов трансакционные издержки могут быть разделены на те, которые несет приобретатель прав на недвижимость (покупатель) и лицо, отчуждающее эти права (продавец). Трансакционные и трансформационные издержки часто связаны друг с другом, так что экономия на одних может привести к увеличению других: например, недостаточное внимание к технической экспертизе объекта (издержки измерения) может привести впоследствии к росту расходов на его ремонт. Трансакционные издержки тем выше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка. Высокий уровень ТИ увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка. При этом уровень трансакционных издержек может достигать такой величины, которая может заставить потенциального участника отказаться от ее совершения (запретительный уровень). На рынке недвижимости ввиду сложности, длительности и многоступенчатости сделок трансакционные издержки приобретают особенно важное значение и достигают существенно более высокой величины, чем на других рынках. Если на большинстве иных рынков трансакционные издержки составляют десятые, а то и сотые процента от стоимости предмета сделки, то на рынке недвижимости их величина колеблется от одного до семи-восьми и более процентов от стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, в зависимости от типа недвижимости (жилая,  коммерческая и т.д.), стоимости объекта недвижимости, содержания передаваемых прав (купля-продажа, аренда и пр.), условий финансирования сделки (с использованием механизмов кредитования или нет) и ряда других факторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Экономические и юридические особенности недвижимости

Экономическая специфика  недвижимости органически связана  с ее физическими и юридическими особенностями. Физическая природа недвижимости определяет возможность использования недвижимости различными способами (как для непосредственного потребления, так и в производственных целях), обуславливает уникальность объектов недвижимости, предопределяет разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный. Юридические особенности недвижимости влияют на характер ее рыночного оборота, возможности и ограничения по ее использованию. Чистота и содержание передаваемых прав влияет на уровень рисков приобретателя, ликвидность недвижимости. В результате взаимодействие физических и юридических характеристик недвижимости предопределяют ее экономические характеристики. Экономическая ценность недвижимости определяется  ее физическими и юридическими характеристиками. С учетом значения  юридических факторов в процессе воспроизводства недвижимости как экономического актива представляется целесообразным разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»: недвижимое имущество – это физический объект, недвижимость – это недвижимое имущество и права на него. Недвижимость = содержание (объект недвижимого имущества) + форма (совокупность юридических характеристик – правовой статус, содержание прав на объект и пр.).

Для понимания   экономической  природы недвижимости нужно вспомнить, что в экономической теории, с  учетом  роли в общественном воспроизводстве  все  экономические блага могут быть разделены на: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные  товары, нематериальные активы); финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации). В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив). В отличие от этого, недвижимость одновременно выступает  для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного  или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

В связи с двойственной природой недвижимости ее особенности  могут быть разделены на особенности  недвижимости как товара и особенности  недвижимости как капитала . Для  недвижимости как товара характерны следующие особенности:

из единства объекта недвижимости как вещи и права вытекает  единственно возможный способ рыночного  оборота недвижимости – через  передачу прав на недвижимость;

ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения   на рынке недвижимости,

уникальность товаров  на рынке недвижимости приводит к  индивидуальности ценообразования  на товары;

долговечность объектов недвижимости и способности удовлетворять  потребности пользователей ведет  к конкуренции на рынке между  вновь созданными объектами недвижимости и уже существующими объектами;

ограниченность предложения  на рынке, переплетение технических, экономических  и  юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения  или отчуждения недвижимости.

Для недвижимости как капитала характерны отличия  от иных форм существования  капитала, относящихся к финансовому  рынку, по двум направлениям. Во-первых, недвижимость как капитал отличается от финансовых активов – акций, облигаций и пр. по особенностям инвестирования в актив: финансовые активы, как правило, приобретаются на рынке, недвижимость может как приобретаться, так и создаваться вновь, через реализацию инвестиционно-строительных проектов. Существенным здесь является то, что создание новых объектов недвижимости означает не просто трансфертную операцию, как при приобретении уже существующих активов, но реальный прирост функционирующего общественного капитала. Реализация инвестиционно-строительных проектов является инвестицией не только на микро, но и на макроуровне. Во-вторых, недвижимость отличается от иных активов по особенностям формирования и получения доходов от недвижимости. Доходы от недвижимости формируются, как правило, через арендные платежи и реверсию (возврат вложенных средств при перепродаже недвижимости).

Особенности недвижимости как  капитала, в целом, состоят в: 

необходимости высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных  приобретателей инвесторов, ведет к  увеличению сроков экспозиции на рынке  и более низкой, чем  у других активов, ликвидности;

высокой сохранности инвестируемых  в недвижимость средств  благодаря вещной природе недвижимости и росту с течением времени;  

относительной стабильности и предсказуемости приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей; 

высокой зависимости доходности  объектов недвижимости от качества управления, связанная со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что  определяет потребность в привлечении  к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих.

Одновременное существование  недвижимости как товара – физического  блага, способного удовлетворять производственные или личные потребности пользователей  и как капитала – стоимости, приносящей новую стоимость находит свое отражение в разделении недвижимости с точки зрения  интересов собственника на операционную и инвестиционную недвижимость. Операционная недвижимость -  недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью. Инвестиционная недвижимость рассматривается  как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли и основной целью управления  является  максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – тяготеет к миру финансовых активов. Один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является, одновременно, и операционной и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре – для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная ). Различия между операционной и инвестиционной недвижимостью зафиксированы в международных стандартах финансовой отчетности, согласно которым под инвестиционной недвижимостью понимаются земельные участки,  здания, или их  часть,  находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды -лизинга) с целью:получения арендных платежей по договору операционной аренды, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого. Определяющим  моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если  целью приобретения является продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

К  объектам инвестиционной недвижимости относятся: земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе; земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено; здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, относятся: объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи; недвижимость, занимаемая владельцем; объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц.

Критерии признания инвестиционной недвижимости, таким образом,  совпадают  с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления  и представления финансовой отчетности: существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

 

Особенности системы управления недвижимостью города

Государственная власть в  сфере недвижимости проявляется  в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая  нормативные и правовые акты. С  другой стороны, государство, являясь  собственником значительного количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования  и распоряжения ими. При этом роль государства не сводится к наращиванию массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.

Управление недвижимым имуществом города является подсистемой в системе  управления городом и подчинено  стратегической цели развития города – повышению качества жизни населения.

Так, например, Концепция  управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренная Постановлением правительства  города от 04.07.2001г. №80, предусматривает, что система управления недвижимостью  города должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества: достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности города (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений); стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости; создание благоприятной экологической среды проживания для населения города; обеспечение оптимальной, с точки зрения интересов города, структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью  города должна обеспечивать решение следующих задач: обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет города; создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов власти и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого; создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости; привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости города; оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании города, по вариантам функционального использования; создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

С учетом состояния недвижимости города в числе первоочередных задач  системы управления недвижимостью, следует выделить: обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости города; увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов городского бюджета.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью города положены следующие  главные принципы:

1. Управления на основе  объектного подхода (индивидуальный  подход к управлению). В соответствии с этим принципом объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

2. Принцип наилучшего  использования.

Основным критерием эффективности  управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования  недвижимого имущества, находящегося в собственности города. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении города, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета города, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества. Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества мегаполиса обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование. Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимостью и пр.) объектов недвижимости.