Договор залога (ипотеки) земельного участка

Содержание

Введение………………………………………………………………………..….3

1 Договор залога (ипотеки) земельного участка………………………………..5

1.1 Стороны договора о  залоге (ипотеке) земельного участка…………...……5

1.2 Юридическая характеристика……………………………………………..…7

1.3 Порядок заключения……………………………………………………..….12

1.4 Порядок прекращения…………………………………………………….....14

Заключение…………………………………………………………………...…..16

Список используемой литературы………………………………………...……18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с середины 90-х годов прошлого века. Многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, процессы, происходящие в обществе.

Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки. Актуальность темы объясняется тем, что самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

- именно земля является  важнейшей системообразующей частью  недвижимости;

- только земля является  уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным  объектом недвижимости (незастроенные  земельные участки), тогда как  здания и сооружения без земельного  участка не могут быть полноценной  недвижимостью, являются лишь «улучшениями»  земельного участка и не могут  быть заложены без земельного  участка;

- из всех элементов  недвижимости только земля является  ограниченным ресурсом;

- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;

-земельная ипотека, в  отличие от жилой, не требует  создания в стране института  «длинных денег», она может осуществляться  в режиме рассрочки платежей  по выкупу земельных участков  с привлечением ипотеки как  гарантии выплаты выкупной стоимости  собственнику — государству;

- земельная ипотека сама  является источником «длинных  денег» — при рассрочке выкупа  на длительный период ежегодные  платежи земельных собственников  государство может использовать  во всех кредитных схемах, нуждающихся  в таком ресурсе;

- при кредитовании отечественной  промышленности в целях ее  реконструкции или полного технического  переоснащения земля является  наиболее весомым активом, который  может быть предложен инвестору  в виде обеспечения кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Договор залога (ипотеки) земельного участка

1.1 Стороны договора о залоге (ипотеке) земельного участка

При осуществлении залога недвижимости (ипотеке) в российском законодательстве фигурирует 2 стороны: залогодатель  и залогодержатель.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должника).

Залогодателем может быть не только сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Такое лицо заключает договор об ипотеки от собственного имени, а не от имени должника.

Помимо этого, в соответствии с законодательством РФ залогодателем может быть не только собственник недвижимого имущества, но и лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Отличия при залоге имущества залогодателем – собственником и залогодателем, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, заключается в том, что лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее только с согласия собственника недвижимости. Данное положение ограничивает круг залоговых действий для залогодателя – не собственника, что уменьшает риск потери имущества собственником.

Ипотека относится к той разновидности залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной недвижимостью. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма, аренды и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Под пользованием же понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник недвижимости может осуществлять указанные выше правомочия (владение и пользование), однако он лишен 3 правомочия собственника – права распоряжения заложенного имущества.

Что касается термина «залогодержатель», то в российском законодательстве на данный момент нет четкого определения данному понятию, однако из проанализированного материала можно заключить, что залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог в обеспечении своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального Банка РФ. В отличие от залогодателя, залогодержателем может быть только сам кредитор и никак не третье лицо.

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место проживания сторона, являющаяся залогодателем.

Права и обязанности сторон по договору об ипотеке определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями ГК РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Юридическая характеристика

1.2.1 Основания  возникновения ипотеки и ее  регулирование

1. По договору о залоге  недвижимого имущества (договору  об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих  денежных требований к должнику  по этому обязательству из  стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя  преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого  имущества, возникающему на основании  федерального закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила  о залоге, возникающем в силу  договора об ипотеке, если федеральным  законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе  Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда указанным  Кодексом или настоящим Федеральным  законом не установлены иные  правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами.

1.2.2 Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

1.2.3 Требования, обеспечиваемые  ипотекой

1. Ипотека обеспечивает  уплату залогодержателю основной  суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не  предусмотрено иное, ипотека обеспечивает  требования залогодержателя в  том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об  ипотеке указана общая твердая  сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства  должника перед залогодержателем  в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных  на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей  статьи или на статье 4 настоящего  Федерального закона.

1.2.4 Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

1.2.5 Имущество, которое  может быть предметом ипотеки

1.  Предметом залога  по договору об ипотеке могут  быть земельные участки, находящиеся  в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная  собственность на которые не  разграничена, если такие земельные  участки предназначены для жилищного  строительства или для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства и передаются в  обеспечение возврата кредита, предоставленного  кредитной организацией на обустройство  данных земельных участков посредством  строительства объектов инженерной  инфраструктуры.

2. Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами  органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования.

 

 

 

1.2.6 Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть  установлена на указанное в  статье 5 настоящего Федерального  закона имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного  ведения.

2. Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии  с федеральным законом не может  быть обращено взыскание, а также  имущества, в отношении которого  в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо  приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение  которого требуется согласие  или разрешение другого лица  или органа, такое же согласие  или разрешение необходимо для  ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может  быть предметом ипотеки с согласия  арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды  не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской  Федерации, необходимо также согласие  собственника арендованного имущества  или лица, имеющего на него  право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества  не является основанием для  освобождения лица, выступившего  залогодателем по договору об  ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало  в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом  в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного  залога.