Аренда земельных участков

Государственной регистрации  подлежат и договор субаренды  земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, следует  сделать вывод, что если в отношении  обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно  к аренде земли хорошо просматривается  линия на более активное вмешательство государства, как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично – и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования.

Заключение

Аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

Опосредующий арендные отношения по поводу земли договор  аренды земельных участков стабилен и практически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически  право аренды и вещных прав имеют единые корни. Анализ показывает, что и ceгодня постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения, большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этот вывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственниками участков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственников земельных участков.

Надо признать, что  делимость земельного участка, провозглашенная  ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров, обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального» срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над участком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешить споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется  норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая  сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

Аренда земельных участков –широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

Список литературы

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. – №237.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 //ЭБД Кодекс
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗ РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст.4147.
5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс
6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)
7. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. / ВВС РФ. –1991. – №44. – Ст. 1424.
8. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВВС РСФСР. – 1990. – №26. – Ст. 324.
9. Федеральный закон от 18.06. 2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. – 2001. – №26. – Ст. 2582.
10. Федеральный закон от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. – 2000. – №2. – Ст. 149.
11. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4148.
12. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2003 г. №28-ФЗ // ЭБД «Кодекс».
13. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от 3.03.1995 г. // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст. 823.
14. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ. – 2001. – № 30. – Ст. 3060.
15. Указ Президента РФ №337 от 7.03.1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».
16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.1998 г. // СЗ РФ. – 1998. – №8. – Cт. 963.
17. Постановление Правительства РФ от 19.09.1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда» // СЗ РФ. – 1997. – №39. – Ст. 4538.
18. Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. №667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» // СЗ РФ. –1996. – №25. – Ст. 3023.
19. В работе использованы и другие правовые акты, в том числе субъектов РФ, органов местного самоуправления (более 50), материалы судебно-арбитражной практики, указанные в тексте. В случаях, когда источник нормативного правового акта или литературы специально не указан, использовалась база данных Справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум», на 10.01.2003 г.

Специальная литература

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. – 2001. – № 1. – С. 32-39.
2. Алакоз В. Зачем России земельная реформа / В. Алакоз, В. Киселев, Г. Шмелев. – М.: Бек, 2000. –365c.
3. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. – Волгоград, 2002. – 39 с.
4. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е. Черноморец // Новая правовая мысль. – 2006. – №1. – С. 27-35 // www.estwu.ru
5. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав / С.А. Антипов // Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. науч. ст. – М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.
6. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. – Казань: КазГУ, 2002. – 47 с.
7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – 189 с.
8. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. – Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. – С. 20-26.
9. Богдановская И.Ю. Судебный прецедент – источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. – 2002. – №12. – С. 5-10.
10. Брагинский М.И. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1997. – 398 с.
11. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное – право частное» / М.И. Брагинский // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М: Городец, 2000. – 352 с.
12. Быстров Г.Е. Аренда земли по российскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. – М.: МГУ, 2006. – 217 с.
13. Витрянскии В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. – 312 с.
14. Волков Г.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.А. Волков // Хозяйство и право. – 2003. – №4. – С. 45-48.