Особенности продажи отдельных объектов недвижимости

Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных  правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года N А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.

По моему мнению, более  обоснованной представляется позиция  ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора  надлежит установить возможность использования  объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Являясь недвижимым имуществом, объект незавершенного строительства  может выступать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Договор ипотеки незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается недействительным (ст. 339 ГК РФ).

Договор ипотеки может  заключаться одновременно с договором  купли-продажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения  исполнения обязательств по сделке. В  практике ФАС Западно-Сибирского округа возник спор, при рассмотрении которого установлено, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель ликвидировано. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для обжалования действий службы в суд. Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационной орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Прекращение ипотеки не отнесено действующим законодательством к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства. Исходя из того что обязательства по договору были исполнены, и учитывая, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), суд признал отказ в государственной регистрации прекращения записи об ипотеке незаконным (Постановление от 27 сентября 2006 года N Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).

В настоящее время  указанная проблема решена, поскольку  Федеральным законом от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1, согласно которой при ликвидации залогодержателя - юридического лица регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог  объекта незавершенного строительства  должен осуществляться одновременно с  залогом земельного участка, на котором  данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.

При совершении сделок с  объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или  муниципальной собственности, следует  руководствоваться Федеральным  законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу N А55-9837/03-36).

Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам  при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.

 

Заключение

 

По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его  недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья.

Существенными условиями  договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и  о цене продаваемого объекта. Предмет  договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем  осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

 

Библиографический список

 

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 4-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // Собрание Законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

 

Судебная практика

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00 // Консультант плюс.
5. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) // Консультант плюс.
6. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 // Консультант плюс.
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22 // Консультант плюс.
8. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2006 год Пермского краевого суда. // Консультант плюс.
9. Постановление ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N А36-181/15-03(А36-417/2005) // Консультант плюс.

 

Литература

10. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения). Томск, 2010.
11. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2010. N 2.
12. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 2.
13. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Государство и право. 2010. N 7.
14. Бунич Г.А. Гражданское право М.: Дашков и К, 2010. 373с.
15. Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация. СПб., 2010.
16. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2010.
17. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К Толстого. СПб.: Проспект, 2010. 657с.
18. Гражданское право / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М.: Закон и право, 2010. 703с.
19. Гражданское право / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Юринформцентр, 2010. 574с.
20. Гражданское право. / Под ред. В.П. Мозолина А.И. Масляева М.: Юристъ, 2009. 631с.
21. Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЭК, 2010. 682с.
22. Григорьев Д. Пользование участком при покупке недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2009. N 45.
23. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.
24. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. М., 2008.
25. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 2010.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-издат, 2010. 880с.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2007.
28. Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001.
29. Маковская А.А., Козырь О.М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 2.
30. Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 58 - 63.
31. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2.
32. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2010. N 4.
33. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2009.
34. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2010.
35. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., 2010.
36. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2008. N 6.

¹ Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., 2001. С. 54.

² Бунич Г.А. Гражданское право М., 2010. С. 124.

³ Гражданское право / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М., 2010. С. 214.

⁴ Гражданское право / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2010. С. 318.

⁵ Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЭК, 2010. С. 174.

⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-издат, 2010. С. 184.

⁷ Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009. С. 41.

⁸ Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2008. N 6. С. 4 - 5.

⁹ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. М., 2008. С. 278.

¹⁰ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2007. С. 439 - 440.

¹¹ Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 12.

¹² Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 8.

¹³ Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6. // Консультант плюс.

¹⁴ Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2010. С. 218.

¹⁵ Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2009. С. 16.

¹⁶ Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2006 год Пермского краевого суда. // Консультант плюс.

¹⁷ Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 // Консультант плюс.

¹⁸ Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) // Консультант плюс.

¹⁹ Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22 // Консультант плюс.

²⁰ Постановление ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N А36-181/15-03(А36-417/2005) // Консультант плюс.

²¹ Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00 // Консультант плюс.