Уровень и динамика цен на рынке жилья Улан-Удэ

Рынок нежилых  помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в  связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

Рынок земельных  участков. Во многих странах земля  является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса[8]. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь  каждый представленный сегмент рынка  можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок  загородного жилья, рынок нежилых  помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

По способу  совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном  рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы[3].

 

1.4. Особенности рынка недвижимости

В отличие  от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

- сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала[4].

Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность. [См. Приложение 2]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методология эконометрического  моделирования рынка жилья.

 

2.1. Понятие  временного ряда.

Одномерным  временным рядом экономических  данных назовем хронологическую  последовательность значений какого-либо показателя Y_t, характеризующего изучаемое свойство экономического объекта (процесса), где переменная t - временной параметр, фиксируемый либо через равные промежутки (дискретный временной ряд), либо непрерывно (непрерывный временной ряд). Каждое конкретное значение Y_t назовем уровнем временного ряда.

Временные ряды качественно отличаются от простых статистических выборок:

1. Последовательные во времени уровни временных рядов являются взаимозависимыми. Особенно для близко расположенных наблюдений.
2. В зависимости от момента наблюдения уровни временного рядов обладают  разной информативностью: по мере их удаления от текущего момента времени информационная ценность пропадает;
3. С увеличением количества уровней временного ряда точность статистических характеристик  не будет увеличиваться пропорционально числу наблюдений, при появлении новых закономерностей развития она может  даже уменьшаться;
4. Изменение условий развития явления ведет к ослаблению действия одних факторов и уменьшения других, в конечном счете, к варьированию изучаемого признака во времени.

Анализ временных рядов, отражающих развитие экономических процессов, начинается с оценки данных. Они должны удовлетворять следующим условиям:

1. Сопоставимость предполагает формирование всех уровней по одной и той же методике, использование одинаковых единиц измерения и шага наблюдений.
2. Требование однородности данных предполагает отсутствие сильных изломов тенденций. А также нетипичных, аномальных наблюдений. При поиске тенденций бывает целесообразно отбросить часть прошлых данных, утративших закономерность прошлого развития. Аномальные (резко выделяющиеся) наблюдения формально проявляются как сильный скачок (спад) с последующим приблизительным восстановлением предыдущего уровня.
3. Устойчивость характеризуется преобладанием закономерности над случайностью в изменении уровня ряда. На графиках устойчивых временных рядов визуально просматривается закономерность[5].

 

 

Факторы временного ряда.

В настоящее время уровень  динамического  ряда традиционно рассматривается  как сумма по крайней мере 4-х составляющих, которые непосредственно не могут быть изменены, соответственно этому целесообразно выделить 4 типа факторов под воздействием которых и формируется уровень y_n.

I тип. Долговременные факторы. Формирующие общую с длительной перспективой) тенденцию в изменении анализируемого показателя Y_t. Обычно эта тенденция описывается с помощью той или иной случайной функции Tr(t),  как правило, монотонной. Эту функцию называют функцией тренда (тренд).

II тип. Сезонные. Формирующие периодические повторяющиеся в определенное время года колебания анализируемого показателя. Условимся обозначать не случайной функции S(t). Поскольку эта функция должна быть периодической, в ее аналитическом выражении участвуют тригонометрические функции. Их периодичность обусловлена сущностью задач.

III тип. Циклические. Формирующий такие изменения, как обусловленные действием долговременных циклов экономической, демографической или даже космической периоды. (Волны Кондратьева, демографическое ямы, циклы солнечной активности и т.д.) Они приводят к тому, что значение изучаемого показателя в течение какого-либо времени возрастает, достигает определенного максимума, затем понижается и достигает определенного минимума и вновь возрастает до прежнего значения и т.д. Результат будет обозначен неслучайной функцией C(t).

IV тип. Случайные (нерегулярные). Не поддающиеся учету и регистрации факторы. Их воздействие на формирование значений ряда как раз и обуславливает стахостическую природу элемента y(t), а следовательно и необходимость интерпретации (y(t₁), y(t₂),…, y(t_n)) как наблюдений, произведенных над величинами не являющимися строго детерминированными (определенными). Будем обозначать с помощью случайных величин e(t).

Если динамический ряд разбить  на различные компоненты, то он может  быть представлен в виде:

Y(t) = Y(Tr(t), S(t), C(t), e(t))             (2.1)

Выбирая ту или иную структурную  схему влияния факторов на формирование значений Y(t) мы принимаем некоторую конкретную структурную модель временного ряда. В зависимости от взаимосвязи факторов (I – IV) может быть построена аддитивная или мультипликативная модель ряда динамики. Подчеркнем, что случайная составляющая IV является обязательной для любого ряда, так как случайные отклонения неизбежно сопутствуют любому экономическому процессу.

Если принять аддитивную структурную  модель ряда динамики, то в общем  случае мы представим соотношение (1)  в виде разложения:

Y(t) = d(1)Tr(t) + d(2)S(t) + d(3)C(t) + e(t),

где   d(i) =

 i = 1, 2,  3

Выводы о том, участвуют или  нет факторы данного типа в  формировании значений Y(t) могут базироваться как на анализе содержательной сущности задачи, так и на специальном статистическом анализе исследуемого временного ряда.

Аддитивная модель ряда динамики характеризуется  главным образом тем, что характер циклических и сезонных колебаний  остается постоянным.

Если принять мультипликативную  структурную модель ряд динамики, то соотношение (2.1) записывается в виде произведения компонент 1, 2, 3:

Y(t) = Tr(t) ×S(t) × C(t) + e(t)

В этой модели характер циклических  и сезонных колебаний остается построенным  только по отношению к тренду.

Сезонные и циклические колебания  присутствуют в значительной части  финасово-экономических процессов. Для того чтобы их учитывать при проведении практических расчетов, необходимо уметь их измерять, предвидеть развитие процессов, подверженных сезонности и цикличности.

Решение поставленных задач сводится к выполнению следующих этапов:

- определение наличия во временном  ряду тренда и степени его  гладкости

- выявления наличия во временном  ряду сезонных и циклических  колебаний

- фильтрация компонент ряда

- анализ динамики сезонных и  циклических колебаний

- исследование факторов, определяющих  сезонные и циклические колебания.

- прогнозирование процессов с  учетом сезонных и циклических колебаний[9].

Выявление тренда.

Метод проверки разностей средних  уровней. Реализация этого метода состоит  из четырех этапов.

На первом этапе исходный временной  ряд y₁, y₂, y₃, …, y_n разбивается на две примерно равные по числу уровней части: в первой части n₁ первых уровней исходного ряда, во второй — n₂ остальных уровней (n₁ + n₂ = n).

На втором этапе для каждой из этих частей вычисляются средние  значения и дисперсии:

; ;

; .

Третий  этап заключается в проверке равенства (однородности) дисперсий  обеих частей ряда с помощью F-критерия Фишера, которая основана на сравнении расчетного значения этого критерия:

с табличным (критическим) значением  критерия Фишера F_a с заданным уровнем значимости (уровнем ошибки) a. В качестве a, чаще всего берут значения 0,1 (10%-ная ошибка), 0,05 (5%-ная ошибка), 0,01 (1%-ная ошибка). Величина (1–a) называется доверительной вероятностью.