Оценка недвижимости

Определение оцениваемых прав

Оцениваемое имущество стоит на балансе ООО «ЗАТО Видяево».

Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

К описанию  можно приложить фотографии для более четкого представления об объекте оценки.

3.2 Описание рыночной стоимости детского сада

Оценка затратным подходом

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Оценка стоимости земельного участка

Согласно п.1 ст.24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

Владелец права безвозмездного срочного пользования на земельный участок не имеет права распоряжаться им (ст.264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст.209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости расположенных на земельном участке (т.е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст.271 ГК РФ).

Поскольку земельный участок, на котором расположены оцениваемые улучшения, принадлежит Муниципальному образованию «Город Астрахань» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости передаваемых в собственность Астраханской области для расчета арендных платежей за их использование, оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Для расчета стоимости нового строительства был выбран метод определения стоимости строительства с использованием УПВС.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах базисного периода. Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1м2 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытий, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м3 оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м3 здания по сборнику с учетом капитального и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Подробный порядок применения сборников УПВС для оценки восстановительной стоимости (стоимости строительства) описывается в самих сборниках.

Полученная в результате величина представляет собой восстановительную стоимость оцениваемого объекта на соответствующий базисный период.

Для ее приведения к восстановительной стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую последовательность операций:

1) перейти путем индексации от цен базисного периода к ценам на 01.01.84 г.

2) перейти путем индексации от цен на 01.01.84г. к ценам на дату оценки.

Изложенную последовательность можно представить в виде формулы:

ПВС = СУПВС x Vзд x I1 х Iтер х I2 х П,

где ПВС – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

СУПВС – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 2008 года определяется по соответствующему сборнику УПВС

Vзд – строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м.

I1 – индекс изменения стоимости строительства за период с 2000 по 1984 года.

Iтер – поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области

I2 - индекс изменения стоимости строительства с 1984 года на дату оценки с НДС

П - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора

Расчет полной стоимости строительства объектов недвижимости: (Приложение. Таблица 3.2.1.)

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя - затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

Прибыль инвестора может варьироваться в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в пособии[8], она принималась равной 30%. В примерах, помещенных в книге Е.И. Тарасевича[9], прибыль инвестора равна 15% - 20%.

Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.

На рынке недвижимости этот вид бизнеса уже активно развивается. В Мурманске насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35% затрат на строительство. В наших расчетах использовалась норма прибыли в 35% как наиболее типичная в настоящих условиях.

Определение накопленного износа

Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

Метод экономического возраста

Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

,

где И накопл. - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

СС - стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения «эффективного возраста» (на сколько лет выглядит здание) и «срока экономической жизни» (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Таблица 3.2.2. - Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости:

На основании произведенных расчетов мы получили следующие результаты:

Таблица 3.2.3 - Результаты

Оценка стоимости детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет: