Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета

Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета.

Еремина Наталья МУ-429

Содержание

 

Введение 2

1. Доходный подход как метод оценки недвижимости 4

2. Метод капитализации  доходов в оценке недвижимости 9

   2.1 Общая характеристика метода 9

2.2 Основные  этапы оценки методом капитализации  доходов 10

Заключение 18

Список литературы 20

 

 

 

Введение

Переход нашей страны к  рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки  и практики, в частности, оценки стоимости  недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены  по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

В настоящее время рынок  недвижимости в России находится  в стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

Без оценки стоимости недвижимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. Поэтому, оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития.

Объектом реферата являются особенности оценки стоимости недвижимости в России.

Предмет – метод капитализации доходов в оценке недвижимости.

Цель данного реферата: рассмотреть и изучить принцип оценки недвижимости методом капитализации доходов.

При постановке данной цели были выявлены следующие задачи:

1. Рассмотреть процесс оценки стоимости недвижимости, а также ее нормативно-правовую базу;
2. Изучить доходный подход как метод оценки недвижимости;
3. Изучить метод капитализации доходов в оценке недвижимости;
4. Выявить порядок и последовательность расчета при методе капитализации доходов.

 

 

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных  прав в отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости  права собственности или иных прав, например, права аренды, права  пользования и т. д. в отношении  различных объектов недвижимости.

Нормативную базу оценки недвижимости в Российской Федерации составляют: Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 20.08.99 №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 6.07.01 №519 «Об утверждении Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».

Цели оценки недвижимости:

- помощь продавцу в  установлении цены продажи;

- помощь покупателю в  определении цены покупки;

- установление величины  стоимости для налогообложения;

- установление залоговой  стоимости имущества для целей  кредитования под залог имущества;

- определение страховой  стоимости имущества; 

- установление налогооблагаемой  стоимости при дарении и наследовании;

- установление стоимости  недвижимости при судебных процессах.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор  того или иного метода оценки зависит  от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется  выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

-сравнительный;

-доходный;

-затратный.

Рассмотрим  доходный подход как процесс оценки недвижимости, включающий в себя такой метод, как  капитализация доходов.

Суть доходного   подхода заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и  методов, позволяющих оценить стоимость  объекта на основе его потенциальной  способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в  этом подходе мы имеем дело с установлением  цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых  выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником  для своих нужд. В последнем  случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это  может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Технология использования  доходного подхода оценки предусматривает  выполнение пяти операций.

Первая операция: определение  будущего валового дохода. Основываясь  на данных годовых балансовых отчетах  по доходам и расходам предприятия  за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального  валового дохода, т.е. дохода, который  способен принести объект за  год при условии полной загрузки  площадей до вычета операционных  издержек. Таким образом, потенциальный  валовой доход представляет собой  ожидаемую суммарную величину  от основного вида деятельности  на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного  валового дохода, рассчитывается  исходя из потенциального валового  дохода. При этом из него вычитаются  потери при сборе платежей, а  также добавляется дополнительный  доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской  деятельности на территории объекта  недвижимости или внутри него).

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса. Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость  гудвилл потенциального владельца, оценщик должен:

• включить основные активы владельца – землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;
• исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется);
• по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости. 
             Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Пятая операция: определение  окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы:

1. Метод капитализации  доходов (метод прямой капитализации);

2. Метод дисконтированных денежных потоков;

3. Техника остатка.

2. Общая характеристика метода капитализации доходов в оценке недвижимости

 

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода.

Доходы от владения недвижимостью  могут поступать в виде:

- текущих и будущих  денежных поступлений (в т.ч.  периодических платежей);

- текущей и будущей  экономии на налогах;

- доходов от прироста  стоимости недвижимости, полученных  при ее продаже в будущем  или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений  от продажи, обмена или дарения  этого имущества в будущем;

- других возможных денежных  поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Данный принцип характеризует  точку зрения покупателя на будущие  годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость  определяется как текущая стоимость  будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит  теория изменения стоимости денег  во времени.

2. Принцип спроса и  предложения. Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа  можно определить как сами  потоки денежных средств и  их отношение к стоимости, так  и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что  цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот  принцип характеризует точку  зрения информированного покупателя, который заплатит за объект  сумму, большую стоимости аналогичного  объекта одинаковой полезности  на том же сегменте рынка  и который при прогнозе будущих  доходов ориентируется на данные  анализа соответствующих покупателей  аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования  и коэффициент капитализации  определяются аналогичными показателями на рынке.