Особенности функционирования розничной торговли

1. Достижение оптимального  уровня обеспеченности населения  торговыми площадями и посадочными  местами предприятий торговли, питания, развлечения и услуг.

2. Внедрение современных IT-технологий на предприятиях торговли и обслуживания.

3. Использование в торговых  узлах современных популярных  у населения форматов предприятий  торговли, питания, развлечения и  услуг.

4. Стимулирование строительства  новых и реконструкции существующих  предприятий торговли, общественного  питания, отдыха и развлечений  на территориях формирования  торговых узлов.

5. Инициирование и создание  мест отдыха для различных  слоев и групп населения (для  родителей с детьми, молодежи, населения  среднего и старшего возраста).

6. Организация подвозящих  систем транспортного обслуживания (частных, муниципальных, совместных), оптимизация размещения остановок  общественного транспорта; стимулирование  строительства и реконструкции  инженерно-транспортных сетей.

7. Инициирование и участие  совместно с заинтересованными  сторонами (администрацией, предпринимателями, жителями города, контролирующими  органами) в подготовке и реализации  выноса, перебазирования промышленных  предприятий, отдельных производств, технологий (по рекомендациям генерального  плана) и реконструкции высвобождающихся  площадей под цели развития  торговых узлов.

8. Повышение уровня эстетической  организации среды торговых узлов.

Вторым этапом должен был стать «Регулятивный» этап реализации проекта «Торговые узлы г. Екатеринбурга», заключенный в организации постоянного мониторинга за эффективностью развития и деятельности торговых узлов и системы в целом и отдельных предприятий; адаптация первоначальных концепций к меняющимся условиям; разработка и внедрение методов влияния на развитие торговых узлов и отдельных предприятий (административно-правовых, экономических и т.д.)

2.2 Отражение стратегических проектов в разрезе лет

Рынок предприятий розничной торговли в г. Екатеринбурге стал активно развивается, как в количественном плане (повышение розничного товарооборота, увеличение  числа торговых точек), так и в качественном (постепенно повышается уровень сервиса, внедряются новые торговые технологии, бурно развиваются интернет-магазины, активно используются новые маркетинговые и рекламные инструменты привлечения покупателей и т.д.). При этом развитие рынка розничной торговли происходило во многом за счет активного развития торговых сетей, строительства новых торговых центров.

Объемы торговых площадей в Екатеринбурге разрастались лавинообразно: в 2005 г. появились четыре новых ТЦ («Парк Хаус», «Гермес-плаза», вторая очередь центра «Сибирский тракт», «Бум») и центр мелкооптовой торговли «Метро Кэш-энд-Кэри».  ТЦ «Парк Хаус» прочно закрепил за собой аудиторию Пионерского поселка. 2005 год также богат другими открытиями: уже работают ТЦ «Гринвич», ТЦ «Кортео-молл», вторая очередь ТЦ «Антей», ТЦ «МЕГА+ИКЕА». В конце 2005 года начал принимать покупателей ТЦ «Карнавал». В первом квартале 2007 г. открывается ТЦ «Мегаполис» и третья очередь ТЦ «Сибирский тракт», во втором квартале — ТЦ «Европейский». По прогнозам экспертов открытие каждого из новых объектов не способно обрушить рынок. Однако появление всех перечисленных ТЦ в совокупности привело к кардинальным переменам.

На рынке ТЦ падают арендные ставки и возникает дефицит арендаторов. По данным комитета по товарному рынку, на 1 января 2006 г. суммарная площадь торговых центров Екатеринбурга достигала 326,5 тыс. кв. м. Открытие новых торговых центров опережает освоение рынка федеральными торговыми сетями. С открытием вышеперечисленных центров доля ТЦ, по мнению экспертов, достигла показателя в 798,9 тыс. кв. м. Несоответствие роста розничного оборота и пополнения площадей в ТЦ привело к стагнации арендных ставок. В 2005-2006 гг. они повышались не больше, чем на 10% в год — это ниже уровня инфляции.

Однако после случившегося в 2008 году экономического кризиса, строительство новых торговых площадей продвигается с меньшими темпами и меньшим размахом. Развитие торговых сетей так же приостановлено, за счет «замораживания» открытия новых торговых точек, закрытие нерентабельных торговых точек, оптимизации и развития перспективных торговых точек.

По данным  статистики в 2009 году владельцам торговых центров уже не приходилось снижать арендные ставки ради привлечения арендаторов. Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге колеблется от 700 до 3000 рублей в зависимости от наполняемости и популярности центра. Уменьшилось и количество "простаивающих" площадей - менее 1% от общего количества.

Ряд управляющих компаний внедряют программы по повышению лояльности арендаторов. Например, расширение ассортимента предоставляемых услуг — в торговых центрах появляются новые предприятия общепита, бытовые услуги, детские комнаты, проводятся акции и распродажи.

На конец 2009 г. в Екатеринбурге функционирует более 20 торговых центров, в них расположены 2607 бутиков. Из них 21 — продуктовые магазины, 2247 непродуктовых торговых точек, 96 мест общественного питания и 224 пункта оказания услуг.

В 2011 г. рынок торговых центров Екатеринбурга практически вернулся к докризисным показателям. По оценкам консалтинговой компании «Урал‑Гермес», после кризиса все ТЦ города разделились на три группы: успешные (в которых арендные ставки в 2011 г. увеличивались выше роста издержек), устойчивые (арендные ставки повышались примерно на уровне роста издержек) и проблемные (арендные ставки остались почти на прежнем уровне, несмотря на рост издержек).

Спрос на торговую недвижимость в Екатеринбурге постоянно растет, а уровень вакантных площадей сокращается. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, по состоянию на 2011 г. этот показатель в ТЦ города составил примерно 3%, тогда как в 2010 г. он был 6%, а в конце 2009 г.— более 10%. Наполняемость не достигает 100% в основном в тех объектах, которые были сданы недавно и испытывают некоторые трудности с привлечением арендаторов.

Арендные ставки в торговых центрах Екатеринбурга в течение 2011 года существенно не менялись. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, по итогам третьего квартала 2011 г. средний показатель арендной ставки увеличился примерно на 3‑4% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года и составил 2300 руб./кв. м в месяц.

На конец 2011 г. в Екатеринбурге действует 27 ТЦ общей площадью 1024 тыс. кв. м, а обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей составляет чуть более 1000 кв. м, что соответствует европейскому уровню.

В Екатеринбурге наблюдается дефицит районных торговых центров. По оценкам экспертов рынка, более 60% действующих торговых объектов расположены в центральной части города. Как следствие, конкуренция между ними высока, поэтому, по мнению экспертов, перспективно размещать ТЦ в спальных районах. В планах строительства торговых площадей на период 2011 – 2015 гг.: 18 ТЦ общей площадью 690 тыс.кв.м. будут расположены в районах, которые наименее обеспечены торговой недвижимостью, это Чкаловский, Октябрьский, Кировский, Орджоникидзевский, Железнодорожный, Химмаш. Таким образом, в перспективе на 2015 год в городе будут работать 44 ТЦ общей площадью около 1,7 млн кв.м.

2.3 Современная ситуация розничной торговли г. Екатеринбурга

В первом полугодии 2014 года в Екатеринбурге был открыто два торговых центра – «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича». Сроки сдачи этих объектов были перенесены с 2013 года. Еще два торговых центра, строительство которых сейчас ведется – ТРЦ «Пассаж» и мебельный ТЦ «Astroom» откроют свои двери для посетителей не ранее 2015 года. Таким образом, рынок торговых центров на сегодняшний день увеличился ≈100 тыс. кв. м.

Рынок торговых центров Екатеринбурга достаточно активно развивается, ежегодные темпы прироста площадей с 2007 по 2013 гг. были достаточно высоки, составляя в среднем ≈ 23%, хотя в последние четыре года данный показатель находится на уровне ≈ 9%, что свидетельствует о некотором замедлении темпов развития рынка.

Сегодня рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно хорошо количественно развит – об этом в частности свидетельствует первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей.

Однако при более глубоком рассмотрении видно, что у рынка торговых центров Екатеринбурга есть еще неплохие возможности для дальнейшего развития, особенно в концептуальном плане. Например, оригинальных по архитектуре зданий ТЦ с современными решениями фасадов и развитыми интерьерными пространствами в Екатеринбурге практически нет, развлекательные части ТРЦ построены преимущественно однотипно, практически отсутствуют уникальные виды развлечений и отдыха – детские развлекательно-образовательные комплексы на базе интерактивных технологий, океанариумы, скалодромы, батутные комплексы, концертные залы и музейные комплексы и др.

Также весьма перспективен для Екатеринбурга сегмент специализированных торговых центров (мебельные, строительные (DIY), аутлет-центры, ритейл-парки, пауэр-центры и др.).

При этом важно отметить, что потенциал развития рынка торговых центров Екатеринбурга заключен не только в его качественном совершенствовании, но и в расширении географии строительства новых ТЦ – в настоящее время практически отсутствуют современные торговые центры сразу в нескольких (в том числе, крупных) жилых районах города: Уралмаш, Эльмаш, Химмаш, Академический, Вторчермет и др.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга, по зоне охвата за последние годы, практически не изменилась.

На I полугодие 2014 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (47% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (29% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и все запланированные к вводу (и уже введенные в строй) в 2014 году новые (не реконструированные) торговые центры – «Краснолесье», «Максидом», «Crystals». К торговым центрам регионального типа (4% от общего количества ТЦ) в настоящее время относятся два наиболее крупных и современных торговых центра города – «Гринвич» и «Мега».

Двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈ 38%) и торгово-развлекательные центры (≈ 28%).

Однако, обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке торговых центров Екатеринбурга приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов в сегментах, где конкуренция еще не так велика: например в городе уже функционируют объекты в сегментах ритейл-парк, специализированный мебельный центр, автомолл, специализированный обувной торговый центр и др. Кроме того, в ближайшие годы ожидается появление и первого настоящего аутлет-центра.

В первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга впервые со времени кризиса 2008-2009 гг. ощутил негативные тенденции – общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов. Основными причинами здесь являются не только состояние экономики России и замедление роста доходов населения, но и текущий уровень насыщенности рынка торговых центров в городе. Постепенно такая ситуация начинает отражаться и на арендных ставках (рост ставок аренды в большинстве торговых центров не происходит даже на уровне инфляции, а в ряде объектов и вовсе снижается, также в некоторых ТЦ идет пересмотр договоров с арендаторами с переходом на формулу расчета арендной ставки от товарооборота).

Средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет ≈ 2-3%.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга приведены к трем условным группам объектов:

- успешные – у них в I полугодии 2014 года арендные ставки остались на текущем валютном уровне; договоры с арендаторами практически не пересматриваются; вакантных площадей в этих объектах практически нет, формируется лист ожидания;

- устойчивые – в них арендные ставки в валюте также остались на уровне прошлого года, однако управляющие компании данных ТЦ вынуждены идти на некоторые уступки для арендаторов – пересмотр договоров аренды с переходом на формулу расчета арендной платы «процент от оборота», сужение допустимого валютного коридора и т.д.; доля вакантных площадей в этих объектах 1-2%;

- проблемные – у них арендные ставки в рублях остались на уровне прошлого года (при этом курс валюты вырос); доля вакантных площадей – более 3-5%.