Определение рынка промышленной недвижимости

В настоящее время назначение, способы дальнейшего использования  объектов промышленной недвижимости определяется политикой частных лиц, являющихся её собственниками и действующих  в собственных интересах. Данные промышленные предприятия имеют  избыточные для сегодняшних потребностей здания и сооружения производственного  назначения, часть из которых находится в заброшенном состоянии, не используется вообще, или используется не рационально.

 Статистическая обработка собранных данных по спросу и предложению на объекты промышленной недвижимости. Статистические данные представлены в виде двух рядов:

1. предложение/спрос помещений данной площади на рынке промышленной недвижимости для продажи и аренды.
2. цена     спроса/предложения     на     продажу     (аренду)     промышленной недвижимости.

В результате анализа собранных статистических данных, проведенной методом регрессивно-корреляционного анализа с использованием методики наименьших квадратов, были получены следующие результаты.

 

Параболический тренд  рассчитывается по формуле:

yt=а0 + axt+ a2t2(1)

Линейный тренд рассчитывается по формуле:

Ух = ао ¦ ai¦х(2)

Показательный тренд рассчитывается по формуле:

yt=aQ-a[(3)

Таблица 2 Предложение помещений данной площади на рынке промышленной

недвижимости

Предложение, м (среднее значение)	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Продажа	550	1050	2250	2400	1775	2100
Аренда	1450	2750	5500	6500	1800	1525

В результате обработки получено, что исходные данные по площадям помещений  для продажи наиболее точно описываются  линией параболического тренда

Y=2219,6+1446,4-t2                                     (4)

по площадям для аренды - линией линейного тренда

Y=3254,17+24,107-t.                                    (5)

Таблица 3 Цена предложения на рынке промышленной недвижимости Волгоградской

9

области, руб./м

Предложение, м (среднее значение)	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Продажа	3000	3500	3950	4500	5000	4600
Аренда	90	145	160	250	350	430

Цена   предложения   по   аренде      наиболее   точно   описываются   линией

показательного тренда:

Y=206,538-l,277t                                           (6)

цена предложений для  продажи - линией параболического тренда:

Y=4357,l+298,21-t-56,89-t2                                   (7)

Таблица 4 Спрос на помещения данной площади на рынке промышленной

недвижимости  Волгоградской области

Спрос, м (среднее значение)	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Покупка	-	150	200	275	350	350
Аренда	150	175	350	300	350	156

 

 
 

Спрос    на    помещения    данной    площади    (покупка)    промышленной

недвижимости наиболее точно  описываются линией параболического  тренда:

Y=246,43+43,75-t-l,91-t2                                         (8)

Спрос    на    помещения    данной    площади   на    аренду    промышленной недвижимости наиболее точно описываются линией параболического тренда:

 

16

 

Y=248,33+12,32-t

 

(9)

 

Цена предложения по продаже  и аренде на рынке промышленной недвижимости

Волгоградской области, руб./м

 

 

•Тренд Продажа, руб м2 ¦Тренд Аренда, руб м2 •Продажа, руб м2

------- Аренда, руб м2

Рис. 4. Цена предложения руб./м Цена  спроса на  аренду  промышленной  недвижимости  наиболее  точно описывается линией параболического тренда:

Y=97,857+7,1428-t + 0,61224-t2                            (10)

Таблица 5 Цена спроса на рынке промышленной недвижимости Волгоградской

области, руб./м

Спрос, м (среднее значение)	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Покупка	1500	1700	2000	2500	3000	3500
Аренда	70	80	95	100	ПО	115

Цена  спроса  на  покупку  промышленной  недвижимости  описывается линией параболического тренда:

 

Y=2221,43+325-t+31,12-r

 

(И)

 

 

CM          CM          CM          CNI

со  4700

CD

=г  -300

 

-г 5000

4- 0

§   Я»  Ео  Е

с   Я I &Я &

ГОДЫ

 

¦Покупка, руб м2 ¦Аренда, руб м2 -Тренд Покупка, руб м2 •Тренд Аренда, руб м2

Рис.5. Цена спроса руб./м

Линии тренда указывают на увеличение потребности региона  в промышленных помещениях большей  площади несмотря на увеличение цены продажи и аренды, что свидетельствует о росте базы промышленного производства Волгоградского региона.

Интересы, цели и поведение  субъектов рынка промышленной недвижимости региона в той или иной ситуации невозможно описать точными количественными  оценками, поэтому для построения модели в данной работе

 

17

используется метод анализа  иерархий (МАИ), который позволяет  сравнивать относительную важность количественно неопределяемых факторов (критериев) как отношение суждений эксперта о влиянии данных факторов (критериев) на элемент примыкающего сверху уровня иерархии. Отношения  согласованности во всех случаях  составляло менее 20%, что допустимо. При анализе современных отношений субъектов рынка промышленной недвижимости региона и прогноза его состояния с учетом проведения инвестиционной политики выявлено, что при увеличении влияния государственной власти (при проведении инвестиционной политики) по сравнению с современным состоянием вероятность интенсивного развития рынка промышленной недвижимости региона повышается в 1,4 раза (40%).

Прогнозирование дальнейшего  развития рынка промышленной недвижимости, выполнено методом регрессионно-корреляционного анализа. Автором были проанализированы цены спроса и предложения в данном сегменте рынка недвижимости за 2003-2008 гг. Анализ показал, что несмотря на большой потенциал накопленной в советский период промышленной недвижимости, производители испытывают нехватку помещений для производственной деятельности.