Лизинг недвижимости

Законодательные ограничения также  являются проблемой, тормозящей развитие рынка лизинга недвижимости. Однако стороны лизинговых отношений в  настоящее время решают указанную  проблему посредством выкупа земельного участка либо посредством передачи земельного участка в долгосрочную аренду (на 49 лет с правом пролонгации договора аренды). В качестве законодательных ограничений выступают также проблемы, связанные с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По мнению экспертов рынка недвижимости, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований, в частности, из-за неправильного оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна тщательно проводиться специалистами во избежание возможных налоговых споров.

В ракурсе перспектив потенциальный спрос на такую  услугу, как лизинг недвижимости, велик. Данное направление внушает надежды, так как на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения "хотим попробовать лизинг недвижимости".

Одним из перспективных  направлений развития лизинга в  России является лизинг недвижимости. Лизинг недвижимости не только имеет цель финансирования строительства новых объектов, с  его помощью предприятия, являющиеся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом остаться в том же помещении. Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо быть вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным. Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита. Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга). Как экономическая форма деятельности, лизинговая операция по недвижимости, включает в себя элементы аренды, кредита и инвестиций. И считается, что по сравнению с другими формами финансирования, лизинг имеет ряд преимуществ. Посмотрим, в чем же состоят эти преимущества для арендатора. Общественные источники указывают на преимущества лизинговых операций, которые можно и оспаривать, но, как говорится, на каждый пример можно привести конкретный пример. Мы этим заниматься не будем, а просто перечислим.

Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

• суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);
• лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости, (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);
• длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);
• государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

• экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации с коэффициентом до 3;
• лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);
• предмет лизинга защищен от попыток рейдерских захватов (недвижимость является одним из основных объектов недружественного захвата).

Сравнение схем кредита и лизинга

 

Наименование  затрат	Кредит	Лизинг
Выплата основного долга	"-"	нет
Выплата процентов	"-"	нет
Выплата лизинговых платежей	нет	"-"
Налог на имущество	"-"	нет
Амортизация	"+"	нет
Экономия налога на прибыль	"+"	"+"
Возмещение НДС	"+"	"+"

 

В случае организации возвратного  лизинга можно одновременно воспользоваться  финансовым эффектом лизинга недвижимости и получить средства для развития бизнеса, реализации инвестиционных проектов.

Лизинговые компании далеко не все предоставляю услугу лизинга недвижимости, поскольку  существует ряд объективных трудностей:

• Собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости, что препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот.
• Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке.
• Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования.
• Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки.

 

 

 

Основные параметры  по лизингу недвижимости

Авансовый платеж (минимальный)	10-20%
Срок лизинга	60-120 месяцев
Стоимость предмета лизинга	от 5 млн. руб
Земельный участок под зданием	собственность или аренда
Обременения	не желательны
Страхование по риску утраты	обязательно
Регистрация	ФРС

 

К недостаткам лизинга можно отнести следующие:

• для лизингополучателя конечная стоимость лизинга получается обычно более высокой, чем покупка оборудования в кредит;
• необходимость внесения аванса в размере 25-30% от стоимости сделки;
• платежи носят обязательный характер и производятся в установленные сроки независимо от состояния оборудования и результатов хозяйственной деятельности;
• выгоды от ускоренной амортизации оборудования достаются лизингодателю;
• лизинг увеличивает финансовые риски предприятия;
• в отечественных условиях необходимы дополнительные гарантии или залог;
• юридическая сложность сделки и др.

Недостатком лизинга является его относительная дороговизна для лизингополучателя по сравнению с покупкой имущества за счет собственных или заемных средств. В связи с этим заключению каждой сделки должен предшествовать всесторонний анализ всех положительных и отрицательных сторон лизинга, а также оценка его последствий для финансового состояния предприятия-пользователя. Далеко не все лизинговые компании предоставляют услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей. Сложившаяся специфика оформления сделок препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот. Для минимизации налога на имущества собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости. При лизинговой сделке цена недвижимости должна иметь рыночную цену, поэтому может возникнуть разница между балансовой и реальной стоимостью, которая облагается налогом на прибыль и НДС. Решение этой проблемы существует. Потенциальных лизингополучателей может смущать невозможность лизинга земли (законодательное ограничение). Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, невозможно получить в лизинг. Право аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке. Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов. Помимо вопросов оформления прав на земельный участок, нередко возникают обременения по объекту недвижимости в виде долгосрочных договоров аренды или обязательств по сохранению объектов культурного наследия.  Основные причины запрета операций лизинга с землей в Российской Федерации заключаются в следующем:

1. законодатель пока недоброжелательно относится к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов;
2. природные ресурсы не подвержены амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении их лишен объективной основы.

 Однако тот факт, что земля  в соответствии с действующим  законодательством не может выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем право на землю неразрывно связано с определенными обязанностями, и в первую очередь, с обязанностью вносить плату за землю.

 Высокая стоимость недвижимости  по сравнению с другими видами  основных средств требует длительных  сроков финансирования. С учетом 30-летней нормы амортизации зданий  оптимальный срок лизинга недвижимости 10 лет (с учетом ускорения амортизации  при лизинге в три раза). Для зданий бывших в эксплуатации 12-15 лет оптимальный срок лизинга составляет 5-6 лет. Кредиты на срок более 5-7 лет пока малодоступны, но "длинные" ресурсы постепенно появляются на российском финансовом рынке. Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки. Каждый проект сугубо индивидуален и требует тщательной проработки. Необходима комплексная подготовка лизинга недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на успешность сделки (финансовое положение лизингополучателя и прогноз его денежных потоков, выбор наиболее подходящей лизинговой компании, качество объекта недвижимости).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

На сегодняшний день, рынок лизинга недвижимости находится  в «предстартовом состоянии». В тоже время, по мнению экспертов, потенциально этот рынок способен расти на сотни  процентов в год. Если рассматривать  рынок лизинга недвижимости в  целом, то основной его аудиторией являются растущие компании, которым необходимы средства на приобретение помещения (обычно офисного или складского), и при этом они планируют в будущем владеть этим помещением. В этом случае лизинг намного выгоднее традиционной аренды, поскольку после завершения договора помещение переходит в собственность клиента. Впрочем, широкое распространение этого способа финансирования будет происходить вместе с легализацией взаимоотношений на рынке недвижимости. По-видимому, в ближайшие годы скорость этих процессов будет только нарастать, особенно учитывая возможное (в свете грядущего вступления России в ВТО) массовое появление на российском рынке крупных западных компаний. Лизинг является перспективным способом приобретения прав владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, позволяя решать многие задачи текущей коммерческой деятельности, включая экономию денежных средств, рациональное использование имущества, а также создавать условия для необходимого развития бизнеса. Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны. В настоящий момент это, пожалуй, самый действенный способ получения средств на развитие компании, особенно для малого и среднего бизнеса. Кроме того, это еще и неплохой вариант инвестирования, дающий возможность не только сберечь деньги от инфляции, но и получить большую прибыль, чем при обычной покупке жилой недвижимости.

 

Список используемой литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – 3-е изд. – СПб.:2009
2. Борисов А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О финансовой аренде (лизинге)" Издательство: Юстицинформ, 2005 г.
3. ГК РФ ст. 162, 552, 651, 652
4. Закон «О плате на землю» ст. 16
5. Закон «О лизинге» ст.20
6. Захарьина А. В. Договор финансовой аренды (лизинга). Учет. Налоги. Арбитраж. Дис.2004
7. Иванов А.А. Договор финансовой аренды. М., 2001.
8. Красева Т. А.. Основы лизинга. Феникс.2003
9. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. – Томск: изд. Томского гос. архит.-строит.ун-та, 2005.
10. Решетник И. Актуальные вопросы практики разрешения споров по договорам лизинга // ЛИЗИНГ РЕВЮ № 1. 2005.
11. Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ст. 2
12. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изм.) // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394