Лекции по "Экономике недвижимости"

 

Тема 1. Сущность, виды и классификация недвижимости

 

Недвижимое имущество  – это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий и сооружений на ней»

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1).

Таблица 1 - Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:  -земельные участки;  -здания и сооружения;  -инвентарь и оборудование;  -сырье и продукцию;  -требования и долги;  -права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  -нематериальные активы;  -информацию;  -другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе:  -леса;  -многолетние насаждения;  -здания;  -сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  -воздушные и морские суда;  -суда внутреннего плавания;  -космические объекты.  -Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере  содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах  федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество  может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения  его сущности разделено на доли и  каждая его доля после раздела  представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество  может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может  иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут  – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой  недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 

На юридическом  уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в  других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.   

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны  имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как коматекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

 

 

Рисунок 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Каждый объект недвижимости имеют существенные признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 2).

Таблица 2 - Основные признаки недвижимости

№ п/п	Признаки	Характеристика
1	Сущностные (родовые)   Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному  назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы  в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течении всего срока  эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а  земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в  производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает  интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные)   Технически и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

В России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля (рис. 2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в  других строениях, пригодные для  проживания.

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения

различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

Жилая и коммерческая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 3).

 

 

 

 

 

Рисунок  3. Особенности недвижимости как товара

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.   

В общем случае частный собственник  земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных  ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Классификация земельных участков по назначению.

1. Земли населенных пунктов:

- городов,

- рабочих, курортных и дачных участков,

- сельских населенных  пунктов.

2. Земли сельскохозяйственного назначения:

- пашня,

- сенокосы и пастбища,

- многолетние насаждения,

- целина.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения.

4. Земли природоохранного, природно-заповедного, рекреационно  и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного  фонда:

- лесные массивы,

- выделенные для лесного  хозяйства и лесной промышленности.

6. Земли водного фонда:

- водоемы,

- ледники,

- болота,

- гидротехнические сооружения,

- полосы отвода.

7. Земли запаса.