Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные  органы и организации (рисунок 1);

б) государственные и иные нормативные  акты.

Рисунок 9.1 – Система государственных органов по регулированию рынка недвижимости

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

* путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

* косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

1. создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
2. отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
3. установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4. контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
5. введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
6. поддержание правопорядка на рынке;
7. выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (Москве, Санкт-Петербурге и др.).

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики центрального банка);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных целевых  программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, «Леса России», развития малых и средних городов РФ, федеральная адресная инвестиционная программа и др. Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является программа жилищной реформы «Жилье». Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

1. создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;
2. преодоление сокращения объемов жилищного строительства;
3. изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;
4. поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
5. демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;
6. комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями  государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.