Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Управление недвижимостью как  особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости  от ситуации обозначать:

1. принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
2. управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
3. любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
4. процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
5. систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление – более высокий  уровень работы с недвижимостью  по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер – это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент – физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы – весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может  быть внешним и внутренним. Внутреннее управление – это регламентация деятельности каждой организации – участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются четыре вида регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями – ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;
3. общественные воздействия – мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
4. управление определенным недвижимым имуществом;
5. заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

1. прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
2. ^» планирование и проектирование;
3. строительство или реконструкция;
4. регистрация, оценка и учет;
5. эксплуатация и налогообложение;
6. контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью  начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как  и в любой другой сфере предпринимательской  деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

1. исходным моментом любых управленческих действий;
2. основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
3. основой анализа проблем – несоответствия желаемого и достигнутого состояния – и выработки новых решений.

В самом общем виде цель – это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив – внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности – материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

1. потребности, которые хочет удовлетворить человек;
2. благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
3. трудовые действия, необходимые для получения блага;
4. цена или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

1. инициативы – сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
2. инструмента управления – руководящее требование, повелитель (императив) действий;
3. критерия принятия решений – оценки информации и выбора альтернатив;
4. координирования – осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
5. контроля – обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают  в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные цели).

Основные цели управления рынком недвижимости:

1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
3. защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
4. обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
5. создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
6. оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
7. справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
8. создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами – нор-мотворчество и нормоприменсние не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил  и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, Надежность защиты собственников – добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер  защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности  российской системы управления  рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

1. идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
2. инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
3. профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
4. эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
5. регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
6. верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
7. контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).