Контрольная работа по "Управлению жилищно-коммунальным комплексом"

После того как был принят ряд  законопроектов, которые запретили  подобную приватизацию, в городе был  построен первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был  возведен Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.

 Стоимость проекта доходного  дома ДИПС составила 12,3 млн  долларов. Данный дом существует  до сих пор, и стал довольно  успешным проектом. Отметим, что  аренда квартиры здесь стоит  довольно дорого — от 2,5 тыс.  до 12 тыс. долларов.

Однако, несмотря на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень востребованным (в настоящее время он заселен на 98%, а остальные квартиры регулярно снимают на короткий срок), эксперимент столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится соперничать за клиентов с частным сектором, на который в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять большим домом также не просто и обходится это недешево.

 В силу этих причин в  настоящее время в Москве кроме  доходного дома в Большом Николоворобинском  переулке, был запущен только 1 полноценный  проект, который построила коммерческая  компания.

 В конце 2007 года корпорация  «Баркли» построила первый в  столице элитный доходный дом  − «Баркли-Плаза», который располагается  на Пречистинской набережной  — в самом дорогом районе  Москвы.

Жилой комплекс включает в себя 5 отдельных  корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» размещен современный бизнес-центр  класса А, на остальных — предназначенные  для сдачи в аренду элитные  апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилья: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется отдать от 10 тыс. долларов в месяц, а  за пентхаусы и пятикомнатные  апартаменты площадью свыше 255 кв. м  — от 32 тысяч долларов в месяц.

 

2.  «Доходные дома» в Санкт-Петербурге

 

Первый  доходный дом в современном Санкт-Петербурге создал финский инвестиционный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.

 Финны  заинтересовались данным сектором  рынка недвижимости потому, что  в России, в частности в Петербурге, он практически отсутствует. Поэтому  инвесторы ожидают получить приличный  доход, основываясь на том,  что при имеющемся дефиците  жилья, квартиры в их доходном  доме будут востребованы.

 Также  следует отметить, что еще одна  финская компания, которая имеет  порядка 23 тысяч подобных домов  у себя на родине, также планирует  заняться строительством доходных  домов в Санкт-Петербурге.

 Финской  компании принадлежит 276 квартир  по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются  жильцам сроком на 11 месяцев с  возможностью продления договора  аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать  перепланировку в квартире или  перекрашивать стены. Даже для  того, чтобы просверлить небольшое  отверстие в стене, например, чтобы повесить часы или картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания объясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.

 Стоимость  аренды в единственном Питерском  доходном доме зависит и от  площади квартиры, и от этажа  (согласно европейским стандартам, чем этаж выше, тем квартира  дороже). За 1-комнатную квартиру  площадью около 37 кв. м придется  заплатить 18 тыс. рублей в месяц.  За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей  в месяц.

 

4. Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

 

Как уже  отмечалось выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.

 В  современной России, в отличии  от западных стран, строительство  доходных домов до сих пор  не получило широкого распространения  из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают  для себя приемлемой доходность  на уровне 7-10%, которая в два  раза превышает существующую  на рынке, для Европы нормальной  считается и 4% прибыли.  Кроме  этого в нашей стране на  сегодняшний день само понятие  «доходный дом» в законодательстве  отсутствует, следовательно, нет  и правового регулирования отношений  в данном секторе рынка недвижимости.

 Для  успешной реализации проектов  доходных домов и дальнейшего  развития этого направления в  России необходимо статус доходного  дома закрепить на законодательном  уровне.

 Также  необходимо выработать систему  взаимодействия между инвесторами  и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать  меры стимулирования бизнеса,  а также обеспечить определенные  гарантии и защиту от недобросовестности  некоторых участников.

 Среди  мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного  развития данного направления  на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

• обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, связанных со строительством доходных домов;
• проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
• введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др.

 В  качестве государственных гарантий, могут выступать определенные  условия, которые будут обязательны  для выполнения при проведении  торгов, например:

• выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
• земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.

 Также  следует отметить, что строительство  доходных домов можно эффективно  использовать не только в столице,  но и в регионах. Тут отмечаются  даже более благоприятные условия  для их возведения: менее громоздкий  бюрократический аппарат и большее  количество свободных площадей, пригодных для застройки.

Таким образом, строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Преимущества и недостатки жилищных кооперативов
1. Понятие и виды жилищных кооперативов

 

Жилищными кооперативами называют некоммерческие организации в виде потребительских  кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива  недвижимостью в жилых домах. Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости  от разновидности кооператива, могут  входить как простые граждане (физические лица), так и юридические  лица.

На сегодняшний  день в нашей стране согласно действующему законодательству возможны три основных разновидности жилищных кооперативов, отличающихся между собой рядом  деталей:

• жилищные кооперативы (ЖК);
• жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
• жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

И жилищный, и жилищно-строительный кооператив представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц.

Основой деятельности кооперативов является членство указанных лиц.

Их целью, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

• удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);
• управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей.

Отличительными  чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

• члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;
• члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Таким образом, правовую основу возникновения имущества  у жилищного или жилищно-строительного  кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующий действий:

• приобретение многоквартирного дома;
• строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться  объект дальнейшего содержания жилищного  или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Только  после факта появления многоквартирного жилого дома на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Непосредственно в эксплуатации жилищного фонда  и его реконструкции могут  участвовать и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы по своему определению могут осуществлять и строительство объекта недвижимости. А так как регулирование функций строительства не входит в сферу регулирования ЖК РФ, то в нем в большинстве случаев рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов, или вопросов, связанных с эксплуатацией жилья жилищно-строительными кооперативами. Полномочия, порядок строительной деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.

Третья  разновидность жилищных кооперативов – ЖНК -  также преследует главную  цель в виде обеспечения всех его  членов жильем. Последние на добровольной основе объединяются в кооператив и  совершают паевой взнос. Только вот  ЖНК, в отличие от своих двух вышеперечисленных  «собратьев», создается не под конкретный многоквартирный дом, неважно, строится он или покупается. А накопления кооператива идут на приобретение или  строительство квартир для пайщиков в разных жилых домах.

Стоит отметить, что в отличие от ипотеки, в  ЖНК, недостающую после накопления первоначального взноса сумму, член кооператива получает не в виде кредита, а в качестве беспроцентного долга, погасить который необходимо в установленные  сроки. При этом к периоду сдачи  недвижимости в эксплуатацию все  рассрочки и отсрочки платежей должны быть завершены. А до момента окончательного погашения займа собственностью члена ЖНК является только его  пай, который можно продать, подарить или завещать.

 

2. Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

 

Поскольку общая касса кооперативов обходится  без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдовое дешевле, чем для тех заемщиков ипотеки. Соответственно главным преимуществом вступления в ЖК  является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит. Помимо этого жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется  предоставления множества справок  и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется  это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья  отсеется сам, оставшись без ничего.

С другой стороны членство в ЖК не лишено ряда недостатков. Так, для вступления в кооператив необходимо внести вступительный  взнос – довольно немалую сумму, колеблющуюся в пределах 2-6% от примерной  стоимости жилья на момент его  сдачи в эксплуатацию.  Взнос  не входит в сумму накопления и  не возвращается пайщику, если он решит  выйти из кооператива.

Еще одним  неприятным моментом является срок накопления первоначального взноса, составляющий обычно не менее двух лет. И даже если член кооператива внесет всю  сумму сразу, въехать в квартиру прямо после этого он не сможет.