Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Учет специфики рынка  недвижимости позволяет более обоснованно  оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может  быть сегментирован по следующим  критериям.В зависимости от категории земель различают земли:

сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Данная классификация  характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются  сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного  фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается  вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки  могут быть предназначены: для индивидуального жилищного строительства; коттеджного строительства; ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства; ведения садово-огороднического хозяйства; размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; размещения объектов коммерческого назначения; прочего использования.

Сегментирование земельных  участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

В зависимости от вида права  на земельные участки: право собственности; право аренды; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; сервитут.

Право собственности на земельный  участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке.

В зависимости от расстояния от областных и районных центров. Например, в Тюменском регионе принята следующая классификация удаленности земельных участков от города Тюмени:

до 10 км; 10-20 км; 20-30 км; 30-40 км; свыше 40 км.

Для земельных участков в  Тюменском районе существуют три главных критерия, обусловливающие престижность их местоположения - это направление (в данном случае принято привязываться к трактам), расстояние от областного центра и окружение земельного участка. По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости, что обусловлено различными потребностями потенциального покупателя.

Например, если земельный  участок приобретается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до города Тюмени можно было бы преодолеть примерно за 20—40 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке по Тюмени с учетом имеющихся затруднений в движении. Трата большего количества времени на ежедневную поездку на работу в столицу области при проживании за городом нежелательна. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность до 20 км от города.

Несмотря на престижность и удобство ближайших мест, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к удаленным землям Тюменского района. Там существуют свои преимущества: неограниченный размер земельных участков, лучшая экология, наличие большой воды.

В зависимости от престижности направления от областных и районных центров. Например, в Тюменском регионе используется следующая классификация направлений:

наиболее престижные: Московский тракт, Червишевский;

престижные: Салаирский, Староялуторовский,;

второстепенные: Тобольский, Велижанский;

С точки зрения престижности направления потенциальные покупатели прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером но количеству сделок с землей в Тюмени был и остается Червишевский и Московский тракт. В этой же категории находятся: Салаирский тракт. На первом из них уже наблюдается дефицит предложения.

По причине относительно большого скопления промышленных предприятий  и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие  направления как Старотобольский тракт. Также негативными факторами по этим направлениям являются удаленность крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.

В зависимости от размера  различают земельные участки:

мелкие — до 0,5 га; средние — 0,5—5 га; большие — 5—20 га; крупные — свыше 50 га.

Следующим ценообразующим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше 50 соток достаточно большая редкость для ближней Тюмени. А участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента.

В зависимости от степени  развитости инфраструктуры (наличия  коммуникаций) земельных участков:

электроснабжение; водоснабжение; газоснабжение; теплоснабжение; канализация; прочие коммуникации.

Большое влияние на стоимость  земельных участков оказывает степень  развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Рынок земли в отличие  от большинства рынков менее организован  и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных  участков необходимо учитывать следующие  особенности земельного рынка:

объекты на рынке земли  сложно стандартизировать, сортировать  и покупать по образцам, поскольку  каждый земельный участок имеет  конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

предложение на рынке земли  неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная  величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем  на других рынках, и во многом зависит  от местоположения участка. Например, в Тюмени наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах объездной дороги;

предложение и спрос, как  правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

на рынке земли в  качестве товара выступают права  на объекты. Сами земельные участки  имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают  много юридических формальностей  и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли  связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и  регистрацию;

информация на рынке земельных  участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских  товаров, поскольку сделки с недвижимостью  часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

сделки с земельными участками  требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных  участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности  от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

рынок земли отличается высокой  степенью государственного регулирования  законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное  управление повышает инвестиционную привлекательность  территорий и активно используется в некоторых городах, например в Тюмени, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

для российского рынка  земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи  по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства и прежде всего разделением государственной  собственности на землю, созданием  Государственного кадастра недвижимости, неразвитостью многих сегментов  рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка  и не позволяет реализовать основной рыночный принцип - эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных  участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

На величину спроса на землю прежде всего влияют: уровень занятости населения; величина доходов и цен; доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита); издержки по оформлению и регистрации сделок.

На величину предложения  земли оказывают влияние: число предлагаемых участков земли; затраты на освоение и производство строительных работ; налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы: численность и плотность населения в данном регионе; возрастной и профессиональный состав; миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли: правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне; территориально-экономическое зонирование; политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения): природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим; физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка); подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

— природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные  ветры, чрезмерная влажность,

— экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и  радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,

— несовместимых вариантов  землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой  застройкой.

При кадастровой оценке земель населенных пунктов учитывается  влияние следующих групп факторов:

удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность  к местам приложения труда;

уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования  земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных  участков к уже освоенным городским  территориям.

Кроме вышеперечисленных  объективных (внешних) факторов, спрос  на городские земли подвержен  воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей, к данному  объекту, который объясняется, например, интересом к примыкающему участку  земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения  определяет текущий уровень цен  на земельные участки. На земельном  рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, появляются спекулятивные  ожидания и цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и земельный  рынок приходит в депрессивное состояние.