Инвестиционные фонды на рынке недвижимости

Харьковский национальный университет

имени В.Н.Каразина

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа по дисциплине «Рынок недвижимости»

студентки 5-го курса заочного отделения

группа «Учет и аудит»

Тяпиной Александрины

 

 

Тема «Инвестиционные фонды  на рынке недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проверила                                                               

 

___________

Гриценко Е.А.

 

 

 

 

                                            Харьков, 2013   

     Институты совместного инвестирования Украины являются аналогами трастов или взаимных фондов стран Западной  Европы  и  США.

     В развитых странах трасты, инвестирующие в недвижимость, успешно работают уже около полувека. История их развития начинается с XIX столетия. Первый институт совместного инвестирования (или Mutual Fund - взаимный фонд) образовался в Великобритании еще в 1831 году. Однако отправной точкой зарождения ИСИ здесь принято считать 1931 год, когда был создан The First British Fixed Trust.

     В США взаимные фонды впервые появились в 1924 году. А с принятием в 1940 году Акта об инвестиционных компаниях в Соединенных Штатах началось активное развитие индустрии взаимных фондов. Знаменитый закон Президента США «Положение о налогообложении инвестиционных трастов», возвращающий льготный режим для успешной работы (REITs), создал условия для устранения двойного налогообложения – основного дохода фондов и его учредителей.

     На сегодняшний день по количеству институтов совместного инвестирования и величине их чистых активов США являются бесспорным лидером в мире. Далее идут такие страны, как Франция, Япония, Люксембург и Великобритания.

    Структура функционирования такого инвестиционного продукта проста и прозрачна: инвестору, который обладает сравнительно небольшим капиталом, предлагается стать совладельцем крупного объекта недвижимости (например, крупного офисного, либо торгового центра), путем приобретения ценных бумаг фонда. В случае успешного осуществления проекта инвестор получает постоянный доход в виде поступающих дивидендов, которые включают в себя арендную плату, выплачиваемую арендодателями, а также инвестиционного дохода от роста стоимости созданной  недвижимости.

     Доля недвижимости в портфелях инвесторов различна, она колеблется от нескольких процентов самых агрессивных инвесторов, в основном работающих на рынок акций, до более 80% у той самой ощутимой части инвесторов, работающих непосредственно с самой недвижимостью.

     В Украине зарегистрировано несколько десятков ИСИ. Их деятельность регулируется Законом Украины «Об институтах совместного инвестирования» № 2299-III от 15.03.2001 г.

      Определение ИСИ сводится к следующему: это «корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением, привлечением денежных средств инвесторов с целью получения дохода от вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость».    

Закон об ИСИ оговаривает два типа, в рамках которых может функционировать ИСИ:

• корпоративный инвестиционный фонд (далее — КИФ). Он является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме открытого акционерного общества (далее — ОАО), и эмитирует акции, приобретаемые инвесторами. Компания по управлению активами по договору осуществляет управление активами КИФ.

          Корпоративный инвестиционный фонд может быть открытым, интервальным или закрытым. Также он может быть диверсифицированным и недиверсифицированным.

        Участниками КИФ могут быть только юридические лица. КИФ не может быть основано юридическими лицами, в уставном фонде (капитале) которых доля государства или органов местного самоуправления превышает 25 процентов.

Органами управления фонда  являются:

• Общее собрание акционеров.
• Наблюдательный совет.

 

• паевой инвестиционный фонд (далее — ПИФ). Он не является юридическим лицом, а активами, которые принадлежат инвесторам на праве общей долевой собственности и управляются КУА. КУА организует размещение инвестиционных сертификатов ПИФ, приобретаемых инвесторами.

             Особенности деятельности паевого фонда определяются его регламентом: фонд не является хозяйственным обществом и не имеет устава. Регламент ИСИ - документ, определяющий особенности деятельности ИСИ. Из числа инвесторов может образовываться наблюдательный совет. Инвесторы ПИФа не вправе вмешиваться в деятельность компании по управлению активами (за исключением ряда случаев, предусмотренных законодательством).

       Дивиденды  по инвестиционным сертификатам  открытого и интервального паевого  инвестиционного фонда не начисляются и не выплачиваются. Доход участников этих ПИФ может образовываться за счет роста стоимости активов и выкупа сертификатов по цене, превышающей цену покупки.

        Суть  схемы финансирования строительства  жилья через ПИФ заключается в том, что она предполагает использование целевых облигаций.

          В случае жилищного строительства компания-застройщик может выступить эмитентом таких облигаций, а покупатели квартир, соответственно, их держателями. То есть операции с недвижимостью, по сути, превращаются в фондовые, а значит, применяется вполне законная схема рационального использования инвестиционных ресурсов.

     Разновидностью недиверсифицированного ИСИ является венчурный фонд — закрытый ИСИ, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска (то есть без открытой продажи, путем непосредственного предложения заранее определенному кругу лиц) и активы которого более чем на 50 процентов состоят из корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовой бирже или в торгово-информационной системе. Участниками венчурного фонда могут быть только юридические лица. Венчурный фонд обладает рядом дополнительных преимуществ перед другими ИСИ.