Анализ рынка жилой недвижимости г. Вологда

Цены именно на такие квартиры существенно выросли, а граждане, которые получили сертификаты только осенью, могли приобрести только трёхкомнатные  «хрущевки». Осенью 2000 года на рост цен сказалась массовая скупка акций «Северстали». Существенное значение в эти годы имел отказ населения от доллара как инвестиционного товара. Недвижимость стала приносить гораздо большую прибыль, по сравнению с покупкой долларов. Поэтому, не имея альтернативных источников для инвестирования, определенная доля населения стала вкладывать личные сбережения в жилую недвижимость. Таким образом, за этот период (2000 – 1-я половина 2003 года) произошел рост стоимости жилья в пределах 300%.

Летом 2003 года в Вологде  появились первые ипотечные программы, которые позволили брать в  кредит достаточно большие суммы (до 70% от стоимости квартиры) на длительный срок (до 20 лет). До этого момента  кредитный рынок позволял воспользоваться  только потребительским кредитом, имеющим  ограничение по размеру в пределах 3-х месячного дохода, что составляло примерно 20% средней стоимости однокомнатной  квартиры. В результате появления  значительных денежных масс на рынке  недвижимости и увеличения числа  потенциальных покупателей, стоимость 1 кв.м. за 2-е полугодие 2003 года увеличилась на 80%. Резкий рост цен символически прекратился с 01 января 2004 года. Рынку недвижимости потребовалось 1,5 года для восстановления платежеспособного спроса. В течение этого периода происходили значительные изменения: увеличились сроки экспозиции объектов до 2-х месяцев, застройщики начали предоставлять гражданам беспроцентные рассрочки по фиксированной цене до конца строительства, государство повысило привлекательность ипотечного кредитования для банков, покупателей, а также продавцов жилья. Появившаяся конкуренция среди банков на рынке ипотечного кредитования привела к снижению процентных ставок, снижению комиссий при оформлении кредита, отмене обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи при ипотечной сделке, увеличению срока кредитования, сокращению срока оформления сделки. С 01 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивший предложение на первичном рынке. Существенное значение имел ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, разрешивший приватизацию комнат в общежитиях. С его реализацией связывалось ожидание повышенного спроса на одно-двухкомнатные квартиры, имеющие наименьшую цену. Достаточно большой % жильцов общежитий имел желание поменять с доплатой свою комнату на квартиру. Такая возможность в г. Вологда появилась только в сентябре 2006 года (потребовалось 1,5 года чтобы разрешить технические вопросы по приватизации бывших общежитий). Вышеперечисленные факторы, а также обильный приток наличности, вызванный высокими ценами на нефть, послужили причиной очередного, наиболее резкого повышения цены жилой недвижимости, начавшегося в августе 2005 года и принявшего ажиотажный характер во 2-й половине 2006 года. Особенностью ситуации того времени можно считать большую долю инвестиционных покупок как частных, так и корпоративных. Если в 2003 году их доля не превышала 8-10%, то в 2006 экспертные оценки позволяют предполагать, что в отдельные моменты доля инвесторов среди покупателей доходила до 20-25%. Особенно выгодно было приобретать жильё с рассрочкой платежа или привлечением кредитов. Вторая особенность - получение большинством крупных девелоперов кредитных линий, что снимало для них необходимость вести продажи квартир на ранних стадиях строительства; многие компании рассматривали вариант продажи квартир в высокой стадии реализации проекта или уже после сдачи объекта. В результате появления свободных денежных средств застройщики полностью перешли на денежные расчеты с подрядчиками. В сентябре-октябре 2006 года была скуплена основная масса квартир на первичном рынке. Выставление на рынок новых объектов сдерживалось как стремлением застройщиков выждать время и продавать на «пике» цен, так и законом № 214-ФЗ, запрещавшим предложение к продаже квартир до момента получения полного пакета разрешительных документов.

В этот период эластичность спроса по цене резко снизилась, а  рост цен принял самовоспроизводящийся  характер. Проведение альтернативных сделок при значительных изменениях цен становилось очень затруднительным, за квартиру юридически и физически  готовую к продаже и не требующую  встречной покупки готовы были платить  завышенную цену.

Ситуация, как и в 2004 году, резко изменилась в январе 2007 года. Продавцы по инерции подняли цены по сравнению с декабрем на 8%, но спрос на старый жилищный фонд уменьшился в 4 раза. Продолжили рост в начале 2007 года двух-трехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Таким образом, в январе-июне 2007 года происходила ценовая коррекция, устранялись ценовые диспропорции между переоценёнными хрущевками и однокомнатными квартирами улучшенной планировки с одной стороны и более дорогими, но показавшими наименьший рост многокомнатными квартирами улучшенной планировки. В результате за шесть месяцев 2007 года цены на однокомнатные хрущевки «просели» на 10%, на двух-трёх-четырёхкомнатные хрущевки и однокомнатные квартиры улучшенной планировки цены существенно не изменились, в сегменте двух-трёхкомнатных квартир улучшенной планировки произошел рост в пределах 12%. Средний срок экспозиции составлял четыре месяца. Появилась возможность проводить альтернативные сделки. Рынок продавцов сменился рынком покупателей. В марте-апреле крупные застройщики Вологды начали предлагать к продаже новые объекты долевого строительства, а в августе стали проводить активные маркетинговые мероприятия призванные подтолкнуть потенциальных покупателей к заключению договора. Особое влияние на низкий уровень спроса оказала информация о предстоящем участии Вологодской области и в частности г. Вологды в федеральном эксперименте по массовой застройке территорий (застройка Белозерского и Южного районов). Высокая рентабельность строительного бизнеса (по итогам 2006 года) привлекла в эту сферу достаточно большое число компаний, увеличив предложение на первичном рынке, но платежеспособный спрос за 2006 год себя исчерпал, и застройщики Вологды  столкнулись с проблемой реализации жилья с одной стороны и удорожанием себестоимости строительства с другой. В середине 2007 года были отмечены наименьшие ставки по ипотечным кредитам (от 10,75%).

В связи с кризисом в  Соединенных штатах Америки, в августе 2007 года российские банки, занимавшие денежные средства за рубежом, начали испытывать дефицит ликвидности. Что  нашло отражение в повышении  процентных ставок по ипотеке, более  жесткому отбору заемщиков и прекращении  кредитования застройщиков в середине 2008 года. К этому моменту срок экспозиции увеличился до 5-6 месяцев. На рынке наблюдалось острое преобладание предложения над спросом. В сентябре-октябре 2008 года примерно половина банков прекратила выдачу ипотечных кредитов. Количество совершаемых сделок существенно  снизилось.

В сентябре 2008 года экономика  России оказалась вовлечена в  мировой экономический кризис. В  результате был практически полностью  перекрыт доступ застройщиков к кредитным  деньгам, ипотечные кредиты выдавали только государственные банки, требования к заемщикам существенно ужесточились, застройщики стали рассчитываться с подрядчиками квартирами, покупатели по возможности старались отложить покупку, ожидая снижения цен. В итоге  к середине 2009 года средняя цена на квартиры снизилась на 9,5%. Эта  цифра не отражает реального снижения цен, так как часть продавцов оказывается более инертной и не сразу реагирует на изменение цен. Проведённый анализ показал, что больше всего подешевели в Вологде двухкомнатные квартиры, жилье низкого качества, а также вторичный рынок. То есть, спрос переместился на более дешевый тип жилья (например, с однокомнатных квартир на комнаты) и на жильё более высокого качества (с хрущёвок на современное жилье).

Наиболее резкое снижение стоимости жилья Вологды произошло  в марте-апреле 2009, а минимальные  цены были зафиксированы в июне 2009 года. К этому моменту у застройщиков и подрядчиков произошло затоваривание  готовыми квартирами, вследствие масштабной сдачи готовых объектов в предшествующий период и обвального падения спроса. Наиболее ликвидные квартиры (сданные  в эксплуатацию и имеющие стандартную  площадь) начали раскупаться в июне 2009 года. К октябрю квартир, сданных  в эксплуатацию, практически не осталось, и покупатели обратили свое внимание на долевое строительство. В сентябре началась реализовываться программа  обеспечения ветеранов жильем, было выдано значительное число сертификатов в размере 1 027 000 рублей каждый и как результат - резкое подорожание однокомнатных «хрущевок» с 900 000 рублей в июле до 1 050 000 рублей в ноябре 2009 года. В 2010 году происходит активное возвращение кредитных структур на рынок ипотечного кредитования и снижение процентных ставок. Продолжается реализация программы обеспечения жильём ветеранов. В январе 2011 года финансовая ситуация у строительных организаций г. Вологды, а также повышенный спрос на жильё, позволили резко увеличить цены на долевое строительство. В июне началась реализация краткосрочной программы ОАО «Сбербанк» - «888» (срок программы с июня по сентябрь 2011 года). Возможность получить ипотечный кредит Сбербанка по ставке 8% годовых без дополнительных комиссий подтолкнула потенциальных покупателей выйти на рынок именно в этот момент. Резко возросший спрос превысил объёмы предложения. На рынке стал остро ощущаться дефицит жилых объектов и как следствие - устойчивый рост цен. С учетом указанных условий в 2012 году ценовой тренд сохранил повышательную динамику. 

Список используемой литературы:

1. Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2010. – 30 с.
2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 56 с.
3. http://vologda-portal.ru/