Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

 

 Расчет размера субсидии  производится исходя из нормы  общей площади жилого помещения,  установленной для семей разной  численности, количества членов  молодой семьи и норматива  стоимости 1 кв.м общей площади  жилья по г. Иркутску, но не  выше средней рыночной стоимости  1 квадратного метра общей площади  по субъекту Российской Федерации,  определяемой уполномоченным Правительством  Российской Федерации федеральным  органом исполнительной власти.

 

 Предоставление субсидий  на приобретение жилья осуществляется  при условии доведения в установленном  порядке соответствующих лимитов  софинансирования за счет средств  федерального бюджета, предусмотренных  на реализацию федеральной подпрограммы "Обеспечение жильем молодых  семей".

 

 Вопросы предоставления  субсидий на приобретение жилья  за счет средств федерального  бюджета, не урегулированные Программой, разрешаются в соответствии с  нормами федеральной подпрограммы "Обеспечение жильем молодых  семей.

 

 Одной из важнейших  проблем жилищно-коммунальной реформы  является также проблема ликвидации  ветхого и аварийного жилищного  фонда. Его наличие не только  ухудшает внешний облик, понижает  инвестиционную привлекательность  города и сдерживает развитие  городской инфраструктуры, но и  создает потенциальную угрозу  безопасности и комфортности  проживания граждан, ухудшает  качество предоставляемых коммунальных  услуг, повышает социальную напряженность  в обществе.

 

 В течение последних  лет, ввиду неудовлетворительного  финансирования, объемы проводимых  капитальных работ были недостаточны  для поддержания жилищного фонда  в надлежащем состоянии, что  в конечном счете обусловило  его неуклонное ветшание.

 

 В городе Иркутске  жилищный фонд общей площадью 367,3 тыс. кв. метров является ветхим  и аварийным.

 

 Ветхое и аварийное  жилье составляет около 5% муниципального  жилищного фонда г. Иркутска, и  в нем проживает около 20 тыс.  граждан.

 

 Наибольшую долю ветхого  и аварийного фонда составляет  малоэтажное (до 3 этажей) жилье, занимаемое  на условиях найма и являющееся  муниципальной собственностью г.  Иркутска. В меньшей степени к  ветхому и аварийному жилью  в настоящее время относятся  многоэтажные (свыше 3 этажей) жилые  здания.

 

 Ветхий жилищный фонд  исторического центра г. Иркутска  сочетает в себе два полярно  противоположных качества - высокую  культурно-историческую ценность  и плохое физическое состояние.  Это сочетание может повлечь  угрозу утраты исторического,  культурного и художественно-эстетического  облика города, поскольку имеет  место недостаточная прочность  зданий, изношенность инженерных  сетей.

 

 Основными причинами  большого количества ветхого  и аварийного жилищного фонда  в г. Иркутске являются:

 

 а) естественное старение  зданий в центральной части  города;

 

 б) экстремальные условия  формирования жилищного фонда  в годы индустриализации, военного  и послевоенного периода;

 

 в) хроническое недовложение  средств в капитальный ремонт  и текущее содержание жилищного  фонда;

 

 г) сложившиеся неблагоприятные  гидрогеологические условия застройки  после создания Иркутского водохранилища.

 

 Сегодня в условиях  рыночной экономики особенно  важна социальная направленность  предлагаемых мер. Большинство  проживающих в ветхих и аварийных  домах граждан не в состоянии  в настоящее время самостоятельно  приобрести или получить на  условиях найма жилье удовлетворительного  качества.

 

 Решению настоящей  проблемы будет способствовать  принятая Программа «Переселение  граждан из ветхого и аварийного  жилищного фонда в г. Иркутске  на 2004 - 2010 гг.»

 

 Основными целями Программы  являются:

 

 

 обеспечение жильем  граждан, проживающих в условиях, непригодных для проживания, в  домах (жилых помещениях) жилищного  фонда г. Иркутска;

 

 

 ликвидация и (или)  реконструкция до 2010 года 367,3 тыс.  кв. метров ветхого жилья, признанного  в установленном порядке таковым  до 01.01.2003.

 

 Для решения проблемы  переселения граждан из жилищного  фонда, непригодного для проживания, необходимо создание нормативных,  финансовых и организационных  механизмов, которые позволят решить  поставленную задачу наиболее  эффективно.

 

 Для достижения поставленных  целей необходимо предусмотреть  выполнение следующих задач:

 

 

 обследование жилищного  фонда, отнесенного к категории  ветхого и аварийного;

 

 

 решение вопросов социально-экономического  и градостроительного развития  территории г. Иркутска (земельных  участков), на которых расположены  аварийные и ветхие жилые дома, формирование концепции застройки  районов сосредоточения ветхого  и аварийного жилищного фонда;

 

 

 формирование финансовых  и инвестиционных ресурсов для  обеспечения переселяемых граждан  благоустроенным жильем;

 

 

 получение финансовой  поддержки реализации Программы  путем привлечения ресурсов федерального  бюджета, бюджета субъекта Федерации  - Иркутской области, консолидация  бюджетных и внебюджетных источников  финансирования;

 

 

 эффективное управление  направленными на финансирование  программных мероприятий бюджетными  и внебюджетными средствами.

 

 Программа рассчитана  на реализацию комплекса мероприятий  в течение 2004 - 2010 годов.

 

 Реализация Программы  будет проходить в два этапа.

 

 На первом этапе  (2004 - 2006 годы) будут созданы необходимые  методические, организационные и  правовые условия для реализации  следующих основных задач Программы:

 

 

 уточнение объемов  аварийного и ветхого жилищного  фонда, подлежащего ликвидации, и  численности проживающего в нем  населения;

 

 

 уточнение реестра  ветхих и аварийных жилых строений (домов) и подготовка другой  необходимой документации;

 

 

 установление очередности  ликвидации и (или) реконструкции  аварийного и ветхого жилищного  фонда, а также переселения  граждан;

 

 

 создание условий для  привлечения дополнительных финансовых  ресурсов для реализации Программы;

 

 

 подготовка освобожденных  земельных участков для новой  застройки и их продажа на  конкурсной основе;

 

 

 проведение экспериментальных  конкурсов на реконструкцию застроенных  территорий;

 

 

 привлечение и аккумулирование  дополнительных финансовых ресурсов  для реализации Программы;

 

 

 определение возможных  ресурсов площади муниципального  жилищного фонда г. Иркутска  для переселения граждан.

 

 На втором этапе  (2007 - 2010 годы) намечается:

 

 

 подготовка освобожденных  земельных участков для новой  застройки и их коммерческое  использование (в том числе  продажа на конкурсной основе);

 

 

 привлечение и аккумулирование  средств, поступающих от коммерческого  использования земельных участков;

 

 

 формирование жилищного  фонда для переселения граждан  из домов, подлежащих ликвидации;

 

 

 уточнение очередности  ликвидации ветхих и аварийных  строений;

 

 

 поэтапное переселение  жильцов и ликвидация и (или)  реконструкция аварийного и ветхого  жилищного фонда.

 

 Мероприятия по реализации  Программы ежегодно уточняются  после утверждения в установленном  порядке бюджета Иркутской области,  бюджета г. Иркутска на очередной  финансовый год в пределах  средств, предусмотренных указанными  бюджетами на реализацию Программы.

 

 

 Система программных  мероприятий включает в себя  работу по трем направлениям:

 

 

 правовое и методологическое  обеспечение улучшения жилищных  условий граждан, проживающих  в ветхом и аварийном жилищном  фонде г. Иркутска;

 

 

 финансовое обеспечение  Программы и практическая деятельность  по переселению граждан из  ветхого и аварийного жилищного  фонда г. Иркутска в благоустроенное  жилье;

 

 

 перспективное планирование  развития территорий г. Иркутска, занятых жильем, непригодным для  проживания.

 

 Таким образом, стройиндустрия  г. Иркутска столкнулась в настоящее  время с рядом серьезных проблем.  Тем не менее, данные проблемы  разрешимы, прежде всего, за  счет реализации генерального  плана развития города до 2020 года  и всех, предусмотренных этим  планом, инвестиционных проектов  в строительстве.

 

 Теперь проанализируем  ситуацию на рынке первичного  жилья г. Иркутска, сложившуюся  к июню 2008 г.

 

2. Обзор рынка первичного  жилья

 

 Ситуацию с вводом  нового жилья в Иркутске характеризует  следующая таблица.

 

 Таблица 1

 

 Ввод в эксплуатацию  жилых домов по Иркутску за 9 месяцев 2007 года

Наименование и адрес  объекта 

Общая площадь домов, кв.м 

В том числе общая площадь  жилых помещений, кв.м 

Количество квартир 

Заказчик/

 

Подрядчик

 

Правобережный округ всего - 

19430 

14834,6 

163 

-

 

Жилой дом с офисными помещениями  и подземной автостоянкой, б/с 8, по ул. Красногвардейская, 23 

1688,4 

982,9 

9 

ООО НПП «Стройресурс»/ ЗАО  «Парапет»

 

Жилой дом с офисными помещениями  по ул. Бурлова, 2, б/с 3,4 

3461,5

 

3699 

2223,2

 

2269,2 

18

 

19 

ООО НПП «Стройресурс»/ ЗАО  «Парапет»

 

Завершение строительства  производственного здания с реконструкцией и пере-профилированием в жилой  дом с офисными помеще-ниями по ул. Ф.Энгельса, 10 

5088,8 

5088,8 

45 

ЗАО «Иркутское жилищное строительство»/ ЗАО «Иркутское жилищное строительство»

 

Жилой дом с объектами  соцкультбыта в м/р Топкинский (у  домов №23 и №25) 

3859,5 

2868,5 

47 

ООО фирма «Базис-строй»

 

160-ти квартирный жилой  дом по ул. Киренской, 4, б/с 5 

1632,8 

1402 

25 

ГУВД по Иркутской области  МВД России/ ООО «Байкальская строительная компания»

 

Октябрьский округ всего - 

72160,5 

48886,5 

621 

-

 

Блок-секции 27, 27-1, 27-3 группы жилых домов по ул. Дальневосточная 

б/с27= 3739

 

б/с27-1+б/с27-3=8910,3 

б/с27- 1532,9

 

б/с27-1+б/с27-3=5486,1 

б/с 27 -35

 

б/с 27-1+б/с27-3 - 79 

ЗАО фирма «Стройиндустрия»/ «Философия Города»

 

Группа жилых домов  в м/р Солнечный, по ул. Байкальская, б/с2 

3643,5 

2672,5 

32 

ФГУ Государственный природный  заповедник «Байкало-Ленский»

 

Группа жилых домов  со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками  в м/р Лисиха, б/с 1,2,3,4 

б/с 1,2 -6962,2

 

б/с 3,4 - 6935,1 

б/с 1,2 - 4868,4

 

б/с 3,4 - 4837,7 

36

 

36

 

36

 

36 

ООО «СК «ВостСибСтрой»/ ООО  «ЖСК «ВостСибСтрой»

 

Группа жилых домов  по ул. Депутатская, б/с 1 

2043,3 

1900 

17 

ЗАО Промышленно-строительное предприятие «Стройсервис»

 

Блок секция №2 жилого дома со встроенным магазином и вспомогательными помещениями по ул. Советская, 18а 

1123,8 

1020,7 

18 

ЗАО «Иркутсклесстрой»

 

Жилой дом с административным блоком по ул. Трилиссера, 89 

5705 

4529,9 

52 

Иркутская областная организация  охотников и рыболовов/ «Иркутская строительно-инвестиционная компания»

 

Блок-секция 5-1 группы жилых  домов со встроенными административными  и торговыми помещениями, в 304 квартале по ул. Иркутской 30-й Дивизии 

1371,8 

865,8 

17 

ЗАО «Иркутсклесстрой»/ ЗАО  «Иркутсклесстрой»

 

Группа жилых домов  «Бай-кало-Ленского заповедника», б/с 1, в м/р Солнечный по ул. Байкальская 

3008,9 

1337,3 

36 

ФГУ Государственный при-родный заповедник «Байкало-Ленский»/ ЗАО  инвестиционная компания «Запад»

 

Блок-секция 5-1 группы жилых  домов со встроенными административно-торговыми  и бытовыми помещениями в 304 квартале по ул. Станиславского, 25 

1361 

1038,1 

19 

ЗАО «Иркутсклесстрой»/ ЗАО  «Иркутсклесстрой»

 

Группа малоэтажных жилых  домов блокированного типа в м/р  Солнечный по пр. Маршала Жукова 

6346 

6346 

16 

ОАО «НПК «Иркут»/ ЗАО «Крона»

 

Группа жилых домов  со встроенно-пристроенными помещениями, администра-тивным блоком и крытой автостоянкой, б/с 4,5,6,9 по ул. Партизанская-Лыткина 

5646,8

 

3211,5

 

5838,6

 

6313,7 

3563,4

 

1780,3

 

3566,3

 

3541,1 

35

 

27

 

36

 

58 

ООО СК «ВостСибСтрой»/ ООО  СК «ВостСибСтрой»

 

Свердловский округ всего 

49084,5 

46080,5 

659 

-

 

Группа жилых домов  со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Корпуса 1,2,3,4 по ул. 4-я  Железнодорожная, 100/1 

2849,8

 

1286,2

 

2637,3

 

2817,3 

1788,8

 

794,5

 

1625,4

 

1790,4 

60

 

30

 

60

 

60 

ООО СК «ВостСибСтрой»/ ООО  ЖСК «Вост-СибСтрой»

 

Блок-секции №№ 1, 2 жилого дома №23 с административно-торговыми  помещениями и парковкой объекта  «Группа жилых домов с объектами  соцкультбыта и гаражами» по ул. Мухиной 

1950,4

 

3214 

1316,3