Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз =  ×100%                                                    (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни)¹¹.

Достоинства метода:

1. Весь расчет  выполняется в одно арифметическое  действие;

2. Расчет основан  всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки  метода:

1. Метод не  учитывает того, что в процессе  эксплуатации здания отдельные  элементы могут неоднократно  ремонтироваться или полностью  заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

2. Считается, что метод  не применим для зданий со  сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался большой запас прочности. Однако и из этой ситуации можно найти выход. Согласно Постановления Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов»¹²: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт». И это распространяется на все виды основных фондов. Конечно если попытаться нарисовать зависимость на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, что является существенным недостатком методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам просрочила все нормативные сроки эксплуатации, но до сих пор эксплуатируется.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз =  ×100% =  ×100% =  ×100%            (2)

где Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост – остающийся срок экономической жизни;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни)¹³.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток  метода:

1. Оценщику практически  невозможно достаточно веско  обосновать величину Вост, т.к. точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.

Сопоставление достоинств и  недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти  никогда не применяется.

Экспертный  метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз =  × 100%                                  (3)

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ_i – удельный вес i – того элемента в здании;

i – номер элемента.

Достоинства метода:

1. Относительная  простота выполнения расчетов;

2. Методика определения  физического износа установлена  нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана.

Недостатки  метода:

1. Сама методика  предусматривает точность расчетов  ±5%.

2. Величина ошибки  обратно пропорциональна опыту  оценщика. Помимо этого довольно  часто встречается ситуация, когда  простым проведением косметического  ремонта скрываются многие видимые  признаки износа основных силовых  элементов здания, что приводит  к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

3. Влияние субъективного фактора. Пример – описание величины износа по элементу «система центрального отопления» соответствует определению «Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов» и проценту износа от 41 до 60%. А сколько должно быть, допустим, этих «капельных течей» на 10 отопительных приборов? В нормативном документе не прописано¹⁴.

При выборе метода расчета очень часто достоинства  метода перевешивают недостаток, и  поэтому данный метод применяется оценщиками очень часто.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменяются в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого  износа определяются от стоимости элементов  с учетом устранимого износа. Общий  физический износ определяется путем  суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

1. Метод позволяет  учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки  метода:

1. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
2. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.

Выяснив основные достоинства и недостатки методов, а так же ограничив область их применения, далее следует определить точность их расчета:

Метод хронологического возраста. Метод применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста. Интересный метод, способный устранить основной недостаток  метода хронологического возраста, но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.

В результате вышеуказанные методы в реальной оценке применяются довольно редко. Наиболее часто применяется - метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки.

 

 

ГЛАВА 2. РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

2.1. Описание объекта оценки

Объектом оценки выступало имущество принадлежащее, ЗАО «ХХХ», расположенных по адресу: Московская область, г. Химки.

Характеристика  земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» представлена в таблице 1.

Таблица 1

Общая характеристика земельного участка

Факторы, характеризующие месторасположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Объект оценки расположен в Ленинском районе города Челябинска
Описание непосредственного окружения
Вид разрешенного использования земельного участка	Соответствует разрешенному виду использования
Функциональная зона города	Производственная зона (зоны предприятий и промышленных объектов     и III классов (СЗЗ от 300 до 1000м))
Тип застройки окружения	Участок  расположен  в   зоне   городских  поселений,     в промышленной зоне
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Месторасположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью.
Виды транспорта	Доступ к объекту оценки осуществляется на общественном и индивидуальном транспорте.
Состояние окружающей среды
1. Запыленность и загазованность воздуха	в пределах нормы
2. Уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень шума и загрязнения в пределах допустимого
3.Интенсивность            движения транспорта	Средняя

 

Продолжение таблицы 1

Вид права
Вид права	Документы на земельный участок площадью 2 394 м находятся на оформлении. Земельный участок по информации Заказчика будет оформлен в долгосрочную аренду
Основные выводы
1. Объект имеет достаточную транспортную доступность для индивидуального и общественного транспорта.
2. Инженерное обеспечение соответствует СНиПам. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от средне городской.
3. Месторасположение объекта привлекательно для размещения недвижимости производственного назначения.

 

Общая характеристика улучшений земельного участка представлена в таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Общие сведения

Литера по плану	Наименование (по правоустанавливающим документам)	Назначение	Использование	Год ввода в эксплуатацию
Б	Нежилое здание монтажа	производственное	цех	-

 

Таблица  3

Общая характеристика объекта оценки

Общая характеристика	Нежилое здание монтажа, принадлежащее ЗАО "ХХХ", расположенного по адресу: город Химки,(лит Б)
Площадь общая, м2	571,80
Основная площадь, м2	484,1
Вспомогательная площадь, м2	87,7
Количество этажей	1
Группа капитальности
Строительный объем, м3	4 139
Нормативный срок службы, лет	100                            '

 

Техническая характеристика объекта оценки представлена в таблице 4.

 

Таблица 4

Техническая характеристика объекта невидимости (нежилое здание лит. Б)

Наименование конструктивных элементов	Конструктивное решение, материал	Состояние
Фундамент	Бетонный ленточный	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. Состояние хорошее.
Стены	Железобетонные панели
Перекрытие	Железобетонное
Крыша	Рубероид
Полы	Бетонные
Проемы	Оконные - одинарные, окрашенные; дверные - металлические
Отделочные работы	Внутренняя - отштукатурено, побелено, обшито ГВЛ;
Системы инженерного обеспечения
Водопровод		Центральный
Электросети		Проводка   скрытая   -   потеря   эластичности проводки
Канализация		Трубы чугунные, центральная
Система отопления		От ТЭЦ
Горячее водоснабжение		Централизованное
Вентиляция		Принудительная
Радио		Имеется
Телефон		Имеется