«СБС Мегамолл» — от 3000
до 8 000 руб. за кв.м, ТРК «Галерея-Краснодар»
— от 1000 до 6 150 руб., «Красной площади»
— от 500 до 10 000 руб. за кв.м. В среднем по
городу арендные ставки в ТРК составляют
от 2 000 до 5 000 руб. за кв.м.
Появление новых объектов
на рынке будет и дальше усиливать
конкуренцию. На
заполняемость ТРК будут
влиять такие факторы, как концепция и
политика
собственников. Тенденции
прошедшего года показывают, что многие
ачественные ТРК, чтобы сохранить поток
посетителей, открывают новые развлекательные
объекты (планетарий, ледовый каток) и
модернизируют старые (кинотеатры),
наблюдается также ротация
арендаторов.
Таким образом, ТРК с
качественной концепцией, лучшим местопложением,
а
также в тех, где ведется
работа по улучшению сервиса арендаторов
и инфраструктуры, останутся в
выигрыше. Остальные игроки будут
постепенно вытесняться с рынка.
Исключением могут стать ТЦ, которые
найдут своего потребителя и предложат
гибкую систему оплаты для арендаторов.
По прогнозам GVA Sawyer, если
будут построены все заявленные объекты
торгово-развлекательной недвижимости,
это может привести к коррекции цен в сторону
снижения средневзвешенной ставки по
рынку.
В 1 кв. 2013 г. ожидается дальнейший
пересмотр арендных ставок у арендаторов,
которых заканчиваются сроки
договоров аренды. В большей части
объектов ставки сохранятся на том
же уровне. В годовом выражении
в 2013 г. в некоторых объектах возможно
увеличение ставок аренды на уровне 3%.
4.2
Офисная недвижимость
По итогам года в Краснодаре
было введено 32 600 кв.м качественных офисных
площадей. В высокой стадии готовности
находятся пять объектов, которые планируют
ввести в эксплуатацию 1 кв. 2013 года.
В конце года на рынке
наметилось оживление. Была совершена
крупная сделка по продаже офисного
здания стоимостью $9,6 млн. Кроме того,
ввелись в эксплуатацию два новых
БЦ претендующих на класс В+. Тенденция
к постепенному сокращению вакантных
площадей в качественных бизнес-центрах
города сохранилась. Большинство объектов
класса А, В+ заполнены более чем на 87%.
В конце года традиционно у большей части
арендаторов заканчиваются сроки договоров
аренды, в связи с этим многие собственники
пошли на небольшое повышение ставок в
пределах 5-10% в зависимости от класса объекта.
4.2.1 Предложение
По итогам 2012 г. совокупное
предложение офисных помещений
классов А, В+, В, С в Краснодаре составило
498,8 тыс. кв. м. (GLA). За год было введено 32
600 кв.м качественных офисных площадей
в объектах с заявленным классом В+.
Обеспеченность качественными
офисными площадями (классов А, В+, В)
жителей Краснодара на 1 000 человек
составила 231 кв.м (GLA).
В конце года в городе
были сданы в эксплуатацию бизнес-центры
по ул. Красноармейская/Кузнечная с офисной
площадью 16 600 кв.м, а также БЦ SAS офисной
площадью 9 800 кв.м. Оба объекта претендуют
на класс В+.
В структуре всех офисных
площадей города превалирующее значение
остается за классом С – 60,8%. Однако тенденция
роста качественного предложения сохраняется.
В городе на разной стадии
строительства находится более 20
качественных офисных объектов, совокупной
арендопригодной площадью около 200 тыс.
кв.м, ввод которых должен произойти в
течение ближайших трех лет. Знаковые
объекты, планируемые к вводу в 2013 г. представлены
в таблице 2. Что касается географического
распределения нового предложения, планируемые
объекты
будут вводиться в Западном,
Центральном, Карасунском округах Краснодара.
В 2013 г. планируется к
вводу более 65 тыс.кв.м качественных
офисных площадей. Заявленное предложение
относится к классам В+, В.
Среди новых объектов,
о строительстве которых девелоперы
заявили в 2012 г.:
•деловой центр по ул.
Красноармейская, 113. Девелопер - компания
«Лафер-Юг».
Стоимость проекта - 184 млн
руб.
•многофункциональный
деловой центр с гостиницей и
конгресс-холлом по ул. 40-
лет Победы компании «Свет
звезд» стоимостью 3,6 млрд руб. (офисный
центр
свыше 11 000 кв.м).
По итогам 2012 года, в
среднем по городу уровень вакантных
площадей в качественных бизнес-центрах
составил 14% в классе А, 8% - в классе В+, в
классе B уровень вакантных площадей держится
на уровне 5%. По сравнению с концом 2011 г.
уровень вакантных площадей в БЦ класса
А снизился на 3%. Показатели вакантных
площадей других классов остались на прежнем
уровне.
Текущий средний уровень
вакантных площадей в строящихся
объектах класса В+,В, которые будут
сданы в ближайшие 2 года оценивается
в 88,3%.
Среди основных тенденций
2012 выделим:
•оживление девелоперской
активности. Озвучены планы девелоперов
по вводу
новых объектов на рынок;
•перенос сроков ввода
некоторых объектов;
•повышение цивилизованности
офисного рынка Краснодара, в частности
благодаря изменению (понижению) или
подтверждению классности некоторых
объектов.
В 2012 г. в результате проведенной
классификации ГУД (Гильдией управляющих
и девелоперов) двум бизнес-центрам
Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона»
присвоен класс В (ранее - В+), а административно-офисному
зданию на ул. Московская, 59 - В+ (ранее -
А).
Основными причинами понижения
класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие
инженерных сетей надлежащему уровню,
жалобы арендаторов на качество услуг
УК, постоянная смена арендаторов и снижение
числа парковочных мест. Класс бизнес-центра
на Московской ул., 59 понизили из-за отсутствия
должного количества парковочных мест
и пропускного режима, плохого трафика
дорожного движения и активизации
строительных работ в непосредственной
близости от действующего
БЦ.
При этом в общей сложности
была проведена переклассификация
шести объектов. Все БЦ, за исключением
вышеперечисленных, свой
класс сохранили.
4.2.2 Спрос
В 2012 г. было совершено
несколько крупных сделок по продаже
офисных площадей в бизнес-центрах
города.
В частности было продано
офисное здание по ул. Дзержинского/Офицерской
общей площадью 4 300 кв.м стоимостью
$9,6 млн. Подробности сделки не разглашаются.
Кроме того, состоялась сделка по продаже
6 330 кв.м офисных пло
щадей в БЦ «Ньютон». Также
было продано 3 100 кв.м в новом БЦ по
ул. Гимназической и
Рашпилевской.
Среди значимых сделок также
2012 г. можно отметить следующие: компания
ООО «НК «Роснефть—Научно-технический
центр», в связи со снижением издержек,
освободила более 1000 кв.м
в БЦ класса В+, и арендовала помещения
в более низком классе; компания ОАО «ТАВС
«Кубань» в БЦ «Голден Хаус» арендовала
464 кв.м.
В БЦ «Олимпик Плаза» двум
компаниям было сдано в аренду 100 и 300 кв.м
офисных площадей (названия компаний не
уточняются).
На данный момент в городе
выставлены на продажу два крупных
бизнес-центра, один из них класса А МКЦ
«Кристалл», другой класса В+ — БЦ «Девелопмент-Юг».
4.2.3 Финансовые
условия
В 2012 г. средний показатель
арендных ставок в качественных БЦ
претерпел незначительные корректировки
и в целом держался на уровне,
установленном в начале года. Ближе
к концу года после завершения сроков
договора аренды, собственники пошли на
повышение арендных ставок в пределах
10%. Это относится к объектам класса В,
С, где в течение двух-трех лет арендные
ставки оставались на одном и том же уровне.
В некоторых объектах класса А, собственники
предлагали помещения по разовой акции
с дисконтом до 40%.
В связи с повышением
тарифов ЖКХ в 2012 г. расходы арендаторов
на коммунальные расходы выросли.
Для объектов класса А
средняя арендная ставка составляет
1 100 руб. за кв.м (без учета НДС
и эксплуатационных расходов), класса
В+ – 1000 руб. за кв.м, класса В – 850 руб. за
кв.м.
Остается открытой проблема
несоответствия ожиданий арендаторов
и предложения собственников. Как
следствие, незначительное повышение
арендной ставки в одном из бизнес-центров
и расширение спектра услуг в другом подталкивает
арендатора на переговоры с собственником.
Дисконт для крупных
арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем
составляет около 10-15%. Ранее собственники
для привлечения арендаторов
объявляли
о «каникулярном» месяце.
В настоящее время такая политика
может иметь место только в
новых БЦ или в офисных центрах
с менее качественной нфраструктурой.
По прогнозам GVA Sawyer, в 2013
г., пересмотр договоров аренды будет продолжен.
Для объектов В и С класса, где в течение
последних двух
лет арендные ставки оставались
прежнем уровне, рост может составить
до 10%. Для класса А, В+ арендные ставки
останутся на прежнем уровне, однако в
конце года в связи с увеличением нового
предложения на рынке, средневзвешенные
ставки аренды будут скорректированы
в сторону понижения.
Собственники и управляющие
компании БЦ будут поддерживать и
улучшать качество и сервис в уже
построенных офисных площадях, чтобы
не потерять классность объектов.
4.3
Гостиничная недвижимость
По итогам 2012 г. на рынке
гостиничной недвижимости г. Краснодара
было введено в эксплуатацию 17 новых
средств размещения, из которых 10 объектов
относятся к качественному предложению
с общим номерным фондом 322 номера.
В Краснодаре продолжается
строительство нескольких крупных
объектов (Hilton Garden Inn Krasnodar, Marriott и д.р.).
Было заявлено о строительстве новых объектов
– один из них гостиничный комплекс категории
пять звезд на 198 номеров в составе МФК
по ул. 40-лет Победы. Также компания ЗАО
«Лафер-Юг» заявила о намерении реализовать
проект 16-18 этажного гостинично-делового
комплекса в рамках реконструкции центральной
части города.
4.3.1 Предложение
По итогам 2012 г. общий
объем предложения рынка качественной
гостиничной недвижимости (категории
3-5*) г. Краснодара (сертифицированных
и несертифицированных объектов) составил
41средство размещения с общим номерным
фондом 1974 номера. С учетом некачественного
предложения, общий объем номерного фонда
гостиниц Краснодара составил 3 470 номеров
(106 средств размещения).
По итогам 2012 г. в Краснодаре
было открыто 17 средств размещения,
из которых 10 можно отнести к качественному
предложению,
совокупное число номеров
которых составило 322 номера (см. Таблица
2).
В 4 кв. 2012 г. в
городе был отрыт первый на Юге
Undersun City Аэроотель категории 3*.Гостиница
на 56 номеров рассчитана на размещение
авиапассажиров, экипажей лайнеров и деловых
туристов, для которых были разработаны
гибкие тарифы. На настоящий момент в Краснодаре
сертифицированы 28 отелей, из них 3 отеля
категории 5*, 9 отелей — 4*, 7 отелей категории
3*, 6 отелей категории 2* и 3 «мини-отеля»
По итогам
года, структура номерного фонда
выглядит следующим образом (см. Рисунок
1): к качественным объектам (3-5*) относится
57% номерного фонда, что составляет 1 974
номера, 1 496 номеров или 43% номерного фонда
представлено некачественным предложением
(2* и ниже)
Стоит отметить, что в
течение года структура номерного
фонда менялась, что было связано
не только с вводом новых объектов,
но и с перераспределением классности
уже действующих средств размещения.
Однако по итогам года, доля качественного
предложения осталась практически
неизменной, на уровне начала 2012 г.
По прогнозам GVA Sawyer, из-за
введения обязательной классификации
средств размещения на территории всего
Краснодарского края, структура рынка
будет изменяться. После ввода ранее заявленных
объектов (Hilton Garden Inn Krasnodar, «Пангра», Marriott),
доля качественного номерного фонда значительно
вырастет.
Среди основных тенденций
2012 выделим:
- рост сертифицированных
средств размещения;
- рост конкуренции
среди небольших гостиничных объектов
категории 2-3* и мини-отелей в связи с вводом
новых объектов на рынок;
- перенесение
сроков сдачи крупных объектов;
- рост девелоперской
активности.
По данным
на конец 2012 г. в Краснодаре на разной стадии
строительства и
проектирования находятся
10 гостиничных объектов. Однако сроки
реализации многих объектов пока не определены
или откладываются (например, Hilton Garden
Inn Krasnodar, Marriott). Один из объектов – гостиница
на ул. Пушкина была
перепрофилирована в жилой дом
элитного класса (застройщик ООО «Платан-С»).
Среди основных
событий 2012 г. можно выделить планы
девелоперов по
строительству новых объектов
в Краснодаре:
- МФК по
ул. 40 лет Победы и ул. Московской, включающий
гостиницу категории 5* на 198 номеров. Девелопер
ООО «Свет звезд»;
- гостинично-деловой
комплекс в рамках реконструкции центральной
части города (характеристики проекта
пока неизвестны).
- Девелопер
ЗАО «Лафер-Юг». В 2010 г. компания уже заявляла
о строительстве данного объекта, но сроки
реализации переносились.
По прогнозам
GVA Sawyer, в 1 кв. 2013 г. в Краснодаре наиболее
высокие шансы сдачи в эксплуатацию имеют
2 гостиницы: Hilton Garden Inn Krasnodar категории
4* и «Пангра» категории 3*. Стоит отметить,
что сроки ввода данных объектов неоднократно
переносились. С учетом реализации заявленных
проектов, общий номерной фонд города
в 1 кв. 2013 г. может составить 3 735 номеров,
из которых к качественному предложению
будет относиться 2 229 номеров.
4.3.2 Спрос
По итогам
2012 года средний уровень загрузки
гостиниц Краснодара составил 56%. В 4 кв.
2012 г. заполняемость объектов немного
выросла в связи с ростом деловой активности
в городе и новогодними праздниками. К
наиболее значимым мероприятиям, прошедшим
за последний год, можно отнести Международную
агропромышленную выставку «ЮГАГРО»,
архитектурно-строительный форум YugBuild,
выставку индустрии гостеприимства «Прибыльное
гостеприимство», BEAUTY SHOW Krasnodar, «Свадебный
салон», MOBI и другие.