Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с  момента передачи ему арендованного  имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный  договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения  срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается  от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения  в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае размер арендной платы  определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.

Несмотря на тот факт, что гражданское  законодательство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев целесообразно четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.

Если размер арендной платы не оговорен в договоре, порядок ее исчисления, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между сторонами договора, но и с налоговыми органами при формировании в налоговом учете расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Когда в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование имуществом может устанавливаться  как на все арендуемое имущество  в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Сроки внесения арендной платы 

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в  договоре.

Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально  либо один раз в год.

Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты.

Срок внесения арендной платы может  определяться конкретной датой либо периодом времени.

Если арендная плата установлена  в виде денежных платежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то платежи  могут вноситься как наличными  деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный  счет. При этом следует помнить  о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. Согласно указанию ЦБР от 20 июня 2007 г. № 1843-У, расчеты наличными деньгами в РФ между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.

Изменение размера арендной платы

В зависимости от условий осуществления  хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При  этом размер арендной платы может  изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке  может потребовать уменьшения арендной платы. Это может произойти в  следующих случаях.

1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.

Например. Предприятие арендует нежилое  помещение и использует его под  склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения  значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать  уменьшения размера арендной платы.

2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Например. По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии данных обстоятельств арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы.

3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Например. Арендодатель не уведомил арендатора при заключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Например. Во время весеннего паводка  помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный  ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.

Уменьшение платежей в указанных  случаях должно быть соразмерным  уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь в виду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 452 ГК РФ считается незаключенным.

Если при наличии приведенных  выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор  вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды.

В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать  досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания  неустойки в случае нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы.

1.8. Предоставление объекта аренды арендатору

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о  предмете договора. Объект аренды должен быть подробно описан в договоре. Эти  сведения должны дать возможность точно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Соблюдение требования о необходимости  четкой характеристики предмета договора имеет существенное практическое значение как для арендатора, так и для  арендодателя. При отсутствии в договоре аренды условия о предмете договора он не может считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

К примеру, в договоре аренды транспортного  средства без экипажа должны быть указаны следующие сведения о  предмете аренды:

• наименование и марка транспортного средства;

• регистрационные данные;

• номер свидетельства о регистрации транспортного средства;

• индивидуальные признаки данного транспортного средства (заводские номера двигателя и кузова, цвет кузова);

• необходимые технические характеристики (пробег, состояние кузова, объем двигателя и т. п.).^[8]

В договоре аренды нежилого помещения  должны быть указаны:

• местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);

• поэтажный план здания с указанием расположения внутри его сдаваемого в аренду помещения;

• номера комнат и площадь арендуемого помещения;

• техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.

Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.

Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. По общему правилу ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.

Если после получения объекта  аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК).

1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков  арендованного имущества, арендатор  должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества  аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:

• недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;

• недостатки были заранее известны арендатору;

• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.

Например. В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.

Передача арендуемого имущества  осуществляется в срок, указанный  в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.

Несоблюдение данного правила  дает арендатору право (ст. 611 ГК РФ) по своему выбору:

• истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Одновременно с передачей имущества  арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся  к арендуемому объекту.

В данном случае имеются в  виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому  имуществу.

Если арендодатель не передал  все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность  использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):

• предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;

• расторжения договора и возмещения убытков.

Права третьих лиц на арендуемое имущество 

При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Необходимо помнить, что  права третьих лиц при сдаче  имущества в аренду не прекращаются.

Например. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Неуведомление арендодателем  арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК РФ) требовать по выбору:

• уменьшения арендной платы;

• расторжения договора и возмещения убытков.^[9]

1.9. Пользование арендованным имуществом 

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с  условиями договора аренды (ст. 615 ГК РФ).