Роль и место ООО «УК ЖКХ» в муниципальной экономике города Новокузнецка

В сложившейся  ситуации управляющие компании выступают  в качестве посредника между  собственниками  жилья  и  государством.  Именно  поэтому  важнейшую  роль  в  стабилизации отрасли играет грамотно сформированная стратегия функционирования управляющих компаний, в первую очередь, направленная на поиск способов эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере, решение проблемы рационального использования существующего жилищного фонда и его своевременное воспроизводство. ⁹

Сегодня на федеральном  уровне свыше 50 % жилищного фонда  страны обслуживаются управляющими  компаниями.

В настоящее  время на муниципальном уровне сфера  услуг по управлению многоквартирными домами остается монополизированной. В качестве барьеров для входа на рынок новых организаций, в том числе малого бизнеса, на местах используется административный ресурс.

Соответственно, региональный рынок услуг по управлению многоквартирными домами становится поделенным на не интегрированные друг с другом автономные местные рынки, число которых соответствует количеству муниципальных образований.

Анализ  мировой  практики  процесса  управления  многоквартирными  домами  показывает различия в определении профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами. Процесс управления многоквартирными домами во многих странах разделен на два направления:

1) Обеспечение менеджмента процесса;

2) оОбеспечение предоставления сервисных услуг собственникам.

Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность  на клиента.

1. Принцип пообъектности  выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома;
2. Ориентированная на клиента  деятельность управляющей  организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как  клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.

В России такая  управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. В правовом аспекте российская управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг. 

Успешный зарубежный опыт по формированию рынков услуг по управлению многоквартирными  домами  подтверждает  необходимость  и  целесообразность  проводимых  в  нашей стране  преобразований  в  данном  направлении,  а  именно  в  рамках  жилищного  права  это  необходимость:

1. Уточнить понятие и правовой статус управляющей компании;
2. Сформировать правовое поле регулирования такого способа управления многоквартирным домом, где субъектом выступает управляющая организация;
3. Уточнить  определение  видов  и  состава  жилых помещений,  выступающих объектами управления управляющей компанией;
4. Разработать нормы, регулирующие договорные отношения между управляющей компанией и иными участниками жилищных правоотношений; 
5. Сформировать правовые основы системы контроля, защиты и ответственности управляющей организации в ЖКХ.

Таким образом, малые предприятия (в том числе управляющие компании) – необходимый элемент муниципальной экономики, позволяющий решать важные социально-экономические задачи. Малые предприятия – это дополнительные рабочие места, выпуск необходимой для местных нужд продукции и оказание услуг, налоговые платежи в местный бюджет. В условиях спада производства и сокращения количества рабочих мест на крупных предприятиях малый бизнес становится главным фактором поддержания жизни во многих муниципальных образованиях.

 

2 АНАЛИЗ  РОЛИ И МЕСТА ООО «УК ЖКХ» В МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ Г.НОВОКУЗНЕЦКА

 

2.1 Описание  объекта и предмета исследования

 

Объектом исследования является Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Жилищно-коммунальное хозяйство» г.Новокузнецка.

УК ЖКХ занимает одно из лидирующих мест по объему обслуживаемого жилфонда в Новокузнецке. В управлении компании - более 150 домов в Орджоникидзевском  районе.

Компания управляет  многоквартирными домами с целевым и рациональным использованием средств, поступающих на лицевые счета домов, для обеспечения необходимого качества среды проживания клиентов.

Общество  руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом «Об обществах  с ограниченной ответственностью»  и настоящим Уставом.

Управляющая компания «Жилищно-коммунального хозяйства» г. Новокузнецка (УК «ЖКХ») на основании муниципального заказа заключает договоры на выполнение работ и оказание услуг с муниципальными предприятиями или предприятиями иных форм собственности, а затем осуществляет контроль качества и объемов оказанных услуг, а так же производит сбор денежных средств и расчет с поставщиками услуг.

Организация осуществляет следующие виды деятельности:

- технический  осмотр жилых зданий;

- техническое  обслуживание жилых домов;

- организация  и планирование текущего ремонта;

- подготовка  жилищного фонда к сезонной  эксплуатации;

- содержание  лестничных клеток, чердаков, подвалов, и технических подполий;

- внешнее благоустройство  зданий и территорий;

- уборка придомовой  территории;

- санитарная  уборка, сбор мусора и вторичных  материалов;

- озеленение  территорий;

- техническое  обслуживание и ремонт строительных  конструкций;

- работа с  населением.

В состав ООО «УК «ЖКХ» входят следующие подразделения:

1. Администрация.
2. Отдел кадров.
3. Участок энергослужбы.
4. Бухгалтерия.
5. Планово – экономический отдел.
6. Отдел материально - технического снабжения.
7. Отдел по ОТ ТБ и отдел по ГО И ПБ.
8. Производственные участки:

- участок № 5, штат- 168 человек;

- участок №  6, штат- 131 человек;

- участок №  7, штат- 134 человек; 

- участок №  8, штат- 145 человек, 

- лифтовое хозяйство  – штат 20 человек.

Каждый участок  включает:

- управленческий  персонал;

- текущий ремонт - возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений, утепление и работы по устройству вентиляции и ливневых стоков, кровельные работы и отделочные работы, штукатурные работы и облицовочные работы, текущий и аварийные ремонты лифтов и внутренних систем электроснабжения, эксплуатация систем вентиляции и кондиционирования воздуха; изготовление столярных изделий: оконных и дверных блоков, потонажных изделий, строительно-монтажные работы (ремонтно-строительные работы в обслуживаемом жилищном фонде уровня по ГОСТ 2775 I -88 высотой 9 этажей);

- домохозяйство  - внутриквартальные благоустройство  и озеленение, уборка внутриквартальные  территорий и дорог, уборка  лестничных клеток и мест общего  пользования, в соответствии с  рис.1.

Рисунок 1 - Производственные участки

 

Управляющая компания заключает агентские договоры на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом  договора является обязанность управляющей  компании от своего имени заключать  договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

На основании  договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Для выполнения ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др.¹⁰

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг  по содержанию:

• полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;
• санитарное содержание мест общего пользования;
• уборку прилегающих территорий;
• сбор и вывоз бытового мусора;
• обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управление  собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно  сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства – это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Из объективных  препятствий вхождению на этот рынок  хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.

 

2.2 Нормативно-правовое  регулирование управляющей деятельности

 

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов      управления  ТСЖ либо органов управления жилищного  кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

• Оказывать услуги и выполнять  работы по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме;
• Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме, пользующимися помещениями в данном доме;
• Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Если  при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую  организацию, которая и будет  осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.¹¹

Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен будет получено грамотное управление домом, общим имуществом и качественное предоставление ЖКУ.

 

2.3 Оценка роли и места ООО «УК ЖКХ» в муниципальной экономике г.Новокузнецка

 

Оценить роль и  место ООО «УК ЖКХ» можно по следующим доступным показателям: общая площадь обслуживаемой жилой недвижимости, количество домов, выбравших именно эту управляющую компанию. Данные для анализа приведены в таблице 3.