Определение рыночной стоимости квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее специальное учебное  заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости

квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

КП. 120714. 003_ ПЗ

 

 

 

 

Руководитель проекта                                                                 _____ А. Ф. Хафизова                                  «   »                    2014

                                                                                         Разработал студент

                                                                                         группы ЗО-303

                                                                                             ______Р. Р. Башарова

                                                                                     «16»  декабря_  2014 

                                        

                                              

 

Челябинск

2014

 

Содержание

Введение

1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Общие понятия оценки

1.1.1. Понятие собственности, и иных  вещных прав.

1.1.2. Основные виды правоустанавливающих  документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований  возникновения права собственности  и иных вещных прав.

1.2 Характеристика доходного подхода

1.2.1.Метод дисконтированных денежных  потоков

1.2.2. Метод капитализации прибыли

1.3 Характеристика сравнительного  подхода

• Подбор объектов аналогов;
• Внесение корректировок;
• Денежные поправки;
• Процентные поправки;
• Согласование стоимостей аналогов

1.4 Характеристика затратного подхода

• Совокупный износ
• Методы определения физического износа
• Методы определения функционального износа
• Методы определения внешнего (экономического) износа

2.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 

2.1.1 Основание для проведения  оценки 

2.1.2 Наименование объекта оценки 

2.1.3 Имущественные права на объект  оценки 

2.1.4 Дата оценки 

2.1.5 Цель оценки 

2.1.6 Назначение оценки 

2.1.7 Вид стоимости 

2.1.8 Форма отчета 

2.1.9 График проведения оценки 

2.1.10 Дата составления отчета  об оценке 

2.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ  И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 

2.2.1 Сведения о заказчике оценки 

2.2.2 Сведения об оценщике 

2.2.3. Данные об оценочной организации 

2.3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ  УСЛОВИЯ 

2.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 

2.5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

2.5.1 Местонахождение и местоположение  объекта  оценки 

2.5.2 Техническое описание объекта  оценки 

2.6 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

2.7 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ  В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО  ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

2.7.1 Определение наилучшего и  наиболее эффективного использования 

2.7.2 Процедура оценки 

2.7.3 Выбор и обоснование подходов  и методов оценки 

2.8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА 

2.8.1 Теоретические и методологические  основы затратного подхода

2.8.2 Определение стоимости воспроизводства улучшений 

2.8.3 Оценка совокупного износа 

2.8.4 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя 

2.8.5 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода 

2.8.6 Расчет рыночной стоимости  с помощью затратного подхода

2.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА 

2.9.1 Определение чистого операционного  дохода 

2.9.2 Анализ ставок аренды  

2.9.3 Определение коэффициента капитализации 

2.9.4  Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного  подхода

2.10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА С ПОМОЩЬЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО  ПОДХОДА 

2.10.1 Расчет стоимости 

2.11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 

2.12. ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

2.12.1 Итоговое заключение о  величине  рыночной стоимости.

Приложения:

• Договор;
• Местоположение объекта (карта местности);
• Фотографии объекта (при наличии возможностей).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Актуальность. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

 

Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

 

Оценка недвижимого имущества необходима при:

1)операциях купли-продажи или  сдаче в аренду;

2)акционировании предприятий и  перераспределении имущественных  долей;

3)привлечении новых пайщиков  и дополнительной эмиссии акций;

4)кадастровой оценке для целей  налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5)страховании объектов недвижимости;

6)кредитовании под залог объектов  недвижимости;

7)внесении объектов недвижимости  в качестве вклада в уставный  капитал предприятий и организаций;

8)разработке инвестиционных проектов  и привлечении инвесторов;

9)ликвидации объектов недвижимости;

10)исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении  имущественных споров;

11)других операциях, связанных с  реализацией имущественных прав  на объекты недвижимости.

 

Цель курсовой работы – рассмотреть теоретические и практические оценки недвижимости (на примере квартиры в г. Челябинске в Калининском районе).

 

Цель определила решение следующих задач:

1) выявить понятие стоимости  недвижимости и рассмотреть ее  основные виды;

2) изучить основные подходы и  этапы процесса оценки недвижимости.

3) определить рыночную стоимость  объекта недвижимости (квартиры  в г. Челябинске в Калининском  районе)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Теоретическая  часть

 

 

1.1 Общие понятия оценки

 

1. К объектам оценки относятся  объекты гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской  Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта  оценки определяется денежная  сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

3. При определении стоимости  объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления  его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке  и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных  в рамках применения различных  подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет  собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность  процедур, позволяющая на основе  существенной для данного метода  информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного  из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения  оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на  которую определяется стоимость  объекта оценки.

 

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется  денежное выражение величины  ресурсов, требуемых для создания  или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем  за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного  использования объекта оценки  определяется использование объекта  оценки, при котором его стоимость  будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы  отчета об оценке осуществляется  совокупность мероприятий по  проверке соблюдения оценщиком  при проведении оценки объекта  оценки требований законодательства  Российской Федерации об оценочной  деятельности и договора об  оценке, а также достаточности  и достоверности используемой  информации, обоснованности сделанных  оценщиком допущений, использования  или отказа от использования  подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов  стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов  к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки  рассчитывается с даты представления  на открытый рынок (публичная  оферта) объекта оценки до даты  совершения сделки с ним.

 

 

 

1.1.1 Понятие собственности  и иных вещных прав

Собственность-отношение между различными субъектами гражданского права по поводу материальных предметов имущества и вещей. В этих отношениях один из субъектов относится этому имуществу, как к своему, для  остальных оно является чужим.

Виды собственности:

1. частная
2. государственная
3. общая

Вещное право – право, дающее лицу юридическое право на вещь, над вещью.

1. Вещные права право собственности (собственность правомочий, принадлежащих  лицу прав) его можно характеризовать, как систему правовых норм, регулирующих  отношение по владению, распоряжению, пользованию вещью по своему  усмотрению в интересах других  людей.

За исключением права собственности все другие вещные права являются юридическим правом на чужие вещи.

2. Право оперативного управления – вещное право, носители которого являются казенное предприятие или учреждение в отношении, за которым закреплено имущество.
3. Право казенного владения – вещное право, носителем которого являются государственное или унитарное предприятие. Оно предполагает владение и пользование.  Собственник назначается руководителем предприятия, он имеет право на часть прибыли, но не имеет право изъятия имущества до ликвидации.
4. Право пожизненного владения земельным участком – это владение земельным участком, который передается по наследству.
5. Право постоянного бессрочного владения участком. На нем можно вести строительство владеть, распоряжаться.

1.1.2  Основные виды  правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости

1. Свидетельство регистрационное

2. Свидетельство  о праве собственности на объект недвижимости

3. Свидетельство  о приватизации

4. Свидетельство  о приобретении объекта недвижимости на публичных торгах 

5. Свидетельство  о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

6. Свидетельство о праве на наследство

7. Договор о разделе унаследованного имущества

8. Наследственный договор

9. Договор пожизненного содержания

10. Договор  мены

11. Договор  купли-продажи

12. Договор  дарения

13. Договор  пожертвования

14. Договор  ренты

15. Договор  о прекращении права алиментов  на ребёнка взамен передачи права на недвижимость

16. Договор  о прекращении права на содержание между бывшими супругами

17. Договор о выделении доли в натуре

18. Договор  ипотеки

19. Договор управления имуществом

20. Решение  суда, вступившее в законную силу

21. Государственный акт на земельный участок

 

1.2 Характеристика доходного подхода

 Доходный подход  - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая: