Системы стройсбережений в Москве и Санкт- Петербурге

4. Взаимодействие системы стройсбережений  с другими формами государственной  поддержки приобретения и строительства  жилья

Система стройсбережений  может существенно повысить эффективность  других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных  жилищных сертификатов предполагается в 2007 году израсходовать около 24 млрд. рублей. При этом стоимость одного квадратного метра для Москвы на 3 квартал 2006 года определена для  расчета жилищных субсидий из федерального бюджета (государственных жилищных сертификатов) в 29600 рублей, что в 3,5 раза ниже средней рыночной одного квадратного метра в г. Москва и в 2,7 ниже минимальной цены жилья. Для Санкт-Петербурга стоимость  одного квадратного метра для  предоставления жилищных субсидий определена 21200 рублей, в то время как рыночная цена 1 квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия 9 месяцев  привела к возникновению специальной  услуги по "обналичиванию" жилищного  сертификата под 7-10%. В то же время  строительная сберегательная касса  могла бы принимать государственные  жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не более стоимости  жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений  могли бы привлечь дополнительно  такой же объем частных инвестиций.

Другая форма поддержи жилищного строительства – жилье  для молодых семей. Эта программа  предполагает софинансирование федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и самой семьи. На реализацию этой программы на 2007 год выделено 3,6 млрд. рублей (табл.3). Эта программа  могла быть существенно расширена  по числу предоставляемых субсидий, если была бы соединена с системой стройсбережений. Например, молодой  семье перечисляется на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Российской Федерации, и на эквивалентную сумму может  быть предоставлен кредит под низкий процент в строительной сберегательной кассе. Так же в системе стройсбережений  может быть задействован и материнский (семейный) капитал. Понятно, что на 250 тысяч рублей - жилье не купишь. Однако если 250 000 тысяч рублей будут  внесены в строительный вклад, где  могут накапливаться и личные сбережения, и к этой сумме будет  добавлен кредит, который по стоимости  может быть равен накоплениям, то тогда полученная сумма уже может  быть достаточна для приобретения жилья.

Таблица 3.

Источник: Федеральный закон  №189-ФЗ от 26.12.2005 «О федеральном бюджете  на 2006 год», проект Федерального закона «О федеральном бюджете на 2007 год».

Далее, система стройсбережений  хорошо подходит для реализации ипотечно-накопительного кредитования для военных. Уже сейчас широкое применение ипотечно-накопительных  систем для военнослужащих, как и  любых других федеральных и региональных жилищных программ с предварительным  накоплением, приводит к появлению  «Военных строительно-сберегательных компаний», иных систем, работающих по принципу «немецких строительно-сберегательных касс». Однако отсутствие закона о строительных сберегательных кассах не позволяет  расти этому виду деятельности и  снижает эффективность форм обеспечения  жильем военнослужащих.

5. Финансовое обоснование государственной  поддержки системы стройсбережений.

Процент государственной  премии на первом этапе становления  системы стройсбережений должен быть значительным. Однако для России нецелесообразно начинать с государственной  премии в 40%. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем  накоплений. Это будет иметь большее  стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент  государственной премии следует  принять такой же, как в Казахстане, а именно – 20%.

Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы и гипотезы возможности максимального накопления не более 30% годового. Далее следует  применить поправочный коэффициент  «1,5», поскольку предполагается, что  основными потребителями системы  стройсбережений могут быть представители  среднего класса. Желательно, чтобы  сегменты среднего класса (средний  средний класс и низший средний  класс) имели достаточный стимул для системы стройсбережений. Тогда  максимальный объем сберегательного  вклада, на который начисляется премия, определяется следующим образом:

12000* 12*0,3*1,5 = 64800.

С учетом инфляции следует  принять максимальную сумму вклада, на которую начисляется государственная  премия, равной 70000 рублей.

Расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы  стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, составят 500 тысяч рублей в год. Расходы  государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 000 рублей в год составят 7 млрд. рублей.

 На первом этапе  в 2008-2009 годах, число договоров  стройсбережений составит 100-150 тысяч  договоров в год, что потребует  около 2 млрд. рублей государственной  поддержки ежегодно. Таким образом,  даже на первом этапе государственная  поддержка через систему стройсбережений  выглядит более эффективной, чем  через систему АИЖК. Так, в 2006 года объем государственной поддержки  АИЖК составил 14 млрд. рублей через  систему государственных гарантий  и 3,7 млрд. увеличения уставного  капитала, что обеспечит рефинансирование 42,5 тысяч кредитов, то есть 416 823 рубля  на каждый кредит (табл.4). В системе  стройсбережений ежегодные затраты  на 1 кредит составляют 14 000 рублей  при сроке накопления 5 лет для  выдачи кредита размер премии государства на один кредит составит 70 тысяч рублей. Таким образом, эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение 5 рублей частных инвестиций через накопление, и впоследствии 7 рублей через погашение ссудной задолженности.

Таблица 4.

Источник: Годовой отчет  ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» за 2004 и 2005 годы, www. ahml. ru

Таким образом, при государственной  премии в 20%, один рубль государственной  поддержки обеспечивает привлечение  в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.

Кроме того, как было показано, в систему стройсбережений можно  эффективно встраивать другие формы  государственной поддержки, а именно жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные  системы для военнослужащих, сертификаты  на материнский (семейный) капитал, программы  жилья для молодых семей и  другие формы государственной поддержки. Выделение этих средств через  систему стройсбережений как  минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму.

6.  Перспективы развития системы  стройсбережений в России.

По экспертным оценкам, общая  потребность россиян в жилье  составляет более 1,5 млрд кв. м, что соответствует  сумме в $1500 млрд. Если строить в  России по 80 млн кв. м в год (в  настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн  кв. м), что является стратегической задачей государства, то на обеспечение  всех нуждающихся граждан доступным  и комфортным жильем потребуется 18 лет[15]. Построить такое количество жилья только за счет дольщиков и  средств самих строительных компаний невозможно. В этой ситуации приходится искать новые инструменты привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования.

Источников так называемых длинных пассивов фактически два: это  рынок ценных бумаг, то есть ипотечные  ценные бумаги и их модификации, и  рынок ссудного капитала -- то есть вклады различной срочности, целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует о том, что оба  этих источника сопоставимы по масштабам  и эффективно дополняют друг друга. 

Система стройсбережений  в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ  и акционерных обществ[16]. Поскольку  ипотечные ставки высокие, многие непосредственно  обращаются к застройщикам, заранее  авансируя приобретение жилья еще  на стадии закладки фундамента, что  перекладывает риски на граждан.

Мнения разных экспертов  о развитии в России системы стройсбережений  неоднозначны.

Строительные сберегательные кассы (ССК) могут стать в нашей  стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут  воспользоваться около 7% населения  России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться  только те граждане, чей ежемесячный  доход составляет 40.000-50.000 рублей. Для  получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20.000 рублей.

Региональные власти, например, очень заинтересованы в ссудно-сберегательных банках. Там нет возможности разворачивать  полностью бюджетные программы  финансирования жилья. А при этой схеме  средства граждан и региональных бюджетов будут взаимно дополнять  друг друга, финансируя новое строительство.    Однако все это пока плохо стыкуется  с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским  кодексами и законом "О банках и банковской деятельности...".

По информации Restate.ru, именно ЦБ сопротивляется созданию таких кредитных  учреждений, как ссудно-строительные сберегательные кассы. По  мнению ЦБ, пока о создании таких касс говорить преждевременно: непонятно, кто их будет  контролировать и на основании каких  нормативов[17]. Надо полагать, решение  вопроса о контроле и уровне государственного участия будет ключевым в принятии программы развития ссудно-строительных касс. Чтобы система стройсберкасс  начала действовать, необходимо выстроить  четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат.

Стройсберкассы - нужный для  рынка жилья инструмент. Они не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Но данная модель кредитования может  быть применима только в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости. Основная задача ССК - накопление первоначального  взноса, который можно будет использовать для получения ипотечного кредита  и в обычном коммерческом банке. Поэтому, если они появятся в России, то, конечно, поспособствуют расширению спроса на ипотечные кредиты. Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30-50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вкладчик  что-то копит, цена на недвижимость повышается и «съедает» все накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса.  Пусть эта ставка даже идет в минус к «телу» кредита, все равно схема перестает быть рабочей. При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только    делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины  сбережений.