Недвижимость может приносить текущий
доход, однако его получение и итоговая
величина существенно зависят от качества
управления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость, со
временем меняет свою стоимость под воздействием
таких факторов, как инфляция, изменение
спроса на конкретный вид недвижимости,
физический, функциональный и экономический
износ
Ограниченность земельных участков,
которые наряду со строениями составляют
основу недвижимости, приводит к тому,
что в отдельных случаях стоимость объекта
недвижимости со временем может увеличиваться,
несмотря на ухудшение физических и функциональных
характеристик.
Недвижимость относится к низколиквидным
товарам в силу высокой стоимости единицы
товара, сложности процесса информационного
обеспечения предполагаемых инвесторов,
необходимости юридического оформления
сделки купли-продажи.
Физические характеристики объекта недвижимости
как особенного товара включает ее долговечность,
неразрывную связь с землей, невозможность
хищения и порчи. Уникальность и неповторимость
объекта недвижимости объясняются его
зависимостью от местоположения.
Из отмеченных особенностей недвижимости
вытекают отличительные характеристики недвижимости
как товара и особенности рынка недвижимости:
- специфический характер оборота недвижимости
(через оборот прав на него);
- высокий уровень транзакционных издержек при сделках с недвижимостью;
- более низкая по сравнению с другими
товарами ликвидность;
- формирование цен в результате взаимодействия
ограниченного числа продавцов и покупателей;
- арена взаимодействия спроса и предложения
– не национальная экономика в целом,
а регион (национальный рынок недвижимости
– совокупность локальных рынков, существенно
отличающихся друг от друга).
Качественная
и количественная характеристика объектов недвижимости.
Основные этапы оценки стоимости.
Классификация
объектов недвижимости
Кроме того, объекты недвижимости, как
правило, входят в состав имущественного
комплекса предприятий и организаций
(в частности, приватизируемых) и существенно
влияют на их стоимость. Существуют и другие
категории объектов недвижимости (например,
месторождения полезных ископаемых), рынок
которых еще не сформировался.
Объект недвижимости —
это любой товар, жестко связанный с участком
земли, так что его перенос в другое место
невозможен без его разрушения (без утраты
его потребительной стоимости).
Предлагаемая ниже группировка объектов
недвижимости имеет целью способствовать
дифференцированному подходу к их оценке
с учетом наиболее существенных признаков,
присущих каждой группе объектов, особенностей
их товарооборота, структуры и масштабов
рынков, в рамках которых происходят процессы
купли-продажи.
На оценку объекта влияют разнообразные
условия и их сочетания, поэтому для проведения
группировки использован метод «дерева
признаков» квартиры и комнаты;
- помещения и здания под офисы или магазины;
- пригородные жилые дома с земельными
участками (коттеджи и дачи);
- свободные земельные участки, предназначенные
под застройку или для других целей (в ближайшей
перспективе);
- складские и производственные объекты.
Возможны и другие подходы к классификации.
Для наших целей наиболее значима классификация
недвижимости для проведения операций
с недвижимостью и оценки ее стоимости.
С этой точки зрения особого внимания
заслуживает ее вариант, в новом стандарте
Российского Общества Оценщиков для оценки
недвижимости.
Для оценки стоимости земля, здания и
сооружения делятся на два класса:
- специализированная недвижимость;
- неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость —
это недвижимость, которая в силу своего
специального характера редко, если вообще
когда-либо, продается на открытом рынке
для продолжения существующего использования
одним владельцем, кроме случаев, когда
она реализуется как часть использующего
ее бизнеса. Специальный характер недвижимости
обычно обусловлен ее конструктивными
особенностями, специализацией, размером,
местом расположения или сочетанием этих
факторов.
Неспециализированная недвижимость —
это недвижимость, на которую существует
всеобщий спрос, и которая обычно покупается,
продается или арендуется на открытом
рынке с целью использования ее для существующих
или аналогичных целей, или в качестве
инвестиции, или для развития и освоения.
Классификация объектов недвижимости
по различным признакам (критериям) способствует
более успешному исследованию рынка недвижимости
и облегчает разработку и применение методов
оценки стоимости различных категорий
недвижимости.
В процессе классификации выделяются
отдельные группы недвижимости, имеющие
сходные характеристики функционирования,
что определяет возможность единообразных
подходов к их оценке.
Группировка
и описание зданий и сооружений.
Недвижимость включает большое
разнообразие видов зданий и сооружений,
существенно отличающихся по функциям,
типам, целям использования и многим другим
показателям. Все здания определяют в
три основные группы: производственные,
жилые, общественные. Которые по признакам
этажности, качеству строительных материалов,
и другим критериям классифицируют на
множество типов и категорий.
Здания
(кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные
объекты, назначением которых является
создание условий для производственного
процесса, социально-культурного обслуживания,
хранения материальных ценностей.
Если здания примыкают друг
к другу и имеют общую стену, но каждое
из них представляет собой самостоятельное
конструктивное целое, их считают отдельными
объектами. Наружные пристройки к зданию,
имеющие самостоятельное хозяйственное
значение, отдельно стоящие здания котельных,
а также надворные постройки (склады, гаражи,
ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.)
являются самостоятельными объектами.
Встроенные помещения, назначение которых
иное, чем назначение здания, входят в
состав этого здания. Встроенные помещения
могут предназначаться для магазинов,
столовых, парикмахерских, ателье, пунктов
проката, детских садов, яслей, отделений
связи, банков или иных организаций.
В состав зданий входят коммуникации
внутри зданий, необходимые для их эксплуатации:
система отопления с оборудованием, включая
котельную установку (если последняя находится
внутри здания); внутренняя сеть водопровода,
газопровода, канализации со всеми устройствами;
внутренняя сеть силовой и осветительной
электропроводки со всей осветительной
арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные
сети; вентиляционные устройства общесанитарного
назначения; подъемники и лифты. Водо-,
газо-, теплопроводные устройства, а также
устройства канализации включают в состав
зданий, начиная от вводного вентиля или
тройника или от ближайшего смотрового
колодца в зависимости от места присоединения
подводящего трубопровода. Проводку электрического
освещения и внутренние телефонные и сигнализационные
сети включают в состав здания, начиная
от вводного ящика, или кабельных концевых
муфт, или от проходных втулок.
Фундаменты под котлами, генераторами,
станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными
внутри зданий, не входят в их состав (кроме
фундаментов крупногабаритного оборудования),
а входят в состав тех объектов, в которых
они используются. Фундаменты крупногабаритного
оборудования, сооруженные одновременно
со зданием, входят в состав здания. Для
такого типа объектов используется термин
«специализированные здания».
Жилье. К нему относятся здания, предназначенные
для постоянного проживания, а также передвижные
щитовые домики, плавучие дома, прочие
здания (помещения), используемые для жилья,
а также исторические памятники, идентифицированные
в основном как жилые дома.
Передвижные домики производственного
(мастерские, котельные, кухни, АТС и др.)
и непроизводственного (жилые, бытовые,
административные и пр.) назначения относятся
к зданиям. Автомобили, автомобильные
и тракторные прицепы, железнодорожные
специализированные и переоборудованные
вагоны, основным назначением которых
является выполнение производственных
функций (лаборатории, клубы, конторы и
пр.), считаются передвижными объектами
соответствующего назначения и учитываются
как здания.
Жилые дома в городах обычно
объединяют в 4 основные категории: престижные,
массовые, пятиэтажки, элитные.
Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные
объекты, предназначенные для создания
и выполнения технических функций (шахты,
тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины,
эстакады и т. д.) или для обслуживания
населения (стадионы, бассейны, сооружения
городского благоустройства и т.д.).
В состав сооружений входят
все устройства, составляющие с ним единое
целое. Например, при определении восстановительной
стоимости очистных сооружений в состав
объекта включаются, кроме самого здания,
насосное оборудование, бункера-отстойники,
грязеотстойники, фильтры, нестандартное
и электротехническое оборудование и
пр.
Сооружения, как объекты недвижимости,
могут быть классифицированы на градостроительные
(наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие
(нефтяные базы, теплоэлектростанции),
инфраструктурные (транспортные и терминальные
сооружения), промышленные (доменные и
мартеновские печи, стапели, эллинги),
экологические (заводы по утилизации отходов
и очистные сооружения) и специальные
сооружения военно-промышленного комплекса.
Передаточные устройства (нефте- и газопроводы,
линии электропередач) широко используются
как технологические сооружения топливно-энергетических
комплексов гражданского и промышленного
назначения.
Общественные и производственные
здания, градостроительные и технологические
сооружения значительно отличаются по
видам, типам и проектным решениям. Многие
из них являются уникальными.
Наиболее высокой степенью
организационной и технической сложности
отличаются промышленные комплексы, в
которых использование объектов недвижимости
жестко подчинено требованиям производственного
цикла и технологического процесса. Этим
объектам присуща высокая энергонапряженность
и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью
отличаются подземные и наземные градостроительные
сооружения, производственные здания,
цеха топливно-энергетического и машиностроительного
комплексов. Энергоемкость характерна
для технологических сооружений, производства
цветных и черных металлов; городских
сооружений, обеспечивающих водоснабжение,
подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).
Физическое состояние здания
любого функционального назначения можно
охарактеризовать по единой программе,
учитывая следующие основные параметры:
Наименование здания или сооружения
(производственное, жилое, общественное);
- Площадь, м2; объем м3; высота м;
- Материал стен, крыш, перекрытий;
- Время постройки;
- Перечень дефектов по видам
и размеру;
- Экспертная оценки стоимости
элементов и всего здания или сооружения.
Необходимые показатели можно
получить, используя следующие методические
приемы:
1. Площадь здания, подвалов,
полуподвалов и мансарды определяют
по их наружному периметру
без учета архитектурных украшений
(колонн и др.). Сложную конфигурацию
измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют
расстоянием от поверхности земли
около него до верхней линии
карниза; подвалов и полуподвалов
– от их пола до потолка,
а мансарды – от верхней
линии карниза здания до верхней
линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого
типа (веранды и др.) описывают, измеряют
и оценивают отдельно от самого
здания, а небольшие пристройки (наружное
крыльцо и т.п.) учитывают экспертным
путем.
4. При описании недостатков
составляют дефектную ведомость
по каждому конструктивному элементу
здания с указанием размера
повреждения и степени износа
или сохранности (табл. 2).
5. Износ или степень
сохранности (100% минус процент износа)
здания при обычном (типичном) использовании
можно рассчитать упрощенным
способом – по соотношению предельного
срока его службы и фактического хронологического
возраста или по темпам потери ценности
строения за каждые 10 лет эксплуатации
при средних типичных условиях использования
(табл. 2).
Таблица 2. Доля потери первоначальной
стоимости строений в зависимости от хронологического
возраста и среднего предельного срока
службы.
Фактическое
время существования, лет |
Средние
предельные сроки службы строений, лет |
150 |
120 |
120 |
80 |
60 |
50 |
30 |
20 |
10 |
0,005 |
0,01 |
0,01 |
0,02 |
0,03 |
0,04 |
0,20 |
0,26 |
20 |
0,02 |
0,03 |
0,04 |
0,06 |
0,12 |
0,16 |
0,45 |
1,00 |
30 |
0,04 |
0,06 |
0,09 |
0,14 |
0,25 |
0,36 |
1,00 |
|
50 |
0,11 |
0,18 |
0,25 |
0,39 |
0,70 |
1,00 |
|
|
60 |
0,16 |
0,25 |
0,36 |
0,56 |
1,00 |
|
|
|
70 |
0,22 |
0,34 |
0,49 |
0,77 |
|
|
|
|
80 |
0,30 |
0,45 |
0,64 |
1,00 |
|
|
|
|
90 |
0,36 |
0,56 |
0,81 |
|
|
|
|
|
100 |
0,45 |
0,70 |
1,00 |
|
|
|
|
|
110 |
0,54 |
0,84 |
|
|
|
|
|
|
120 |
0,64 |
1,00 |
|
|
|
|
|
|
130 |
0,75 |
|
|
|
|
|
|
|
140 |
0,87 |
|
|
|
|
|
|
|
150 |
1,00 |
|
|
|
|
|
|
|