Оценка инвестиционных проектов

• потребности, которые хочет удовлетворить человек;
• благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
• трудовые действия, необходимые для получения блага;
• цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет  следующие основные функции:

• инициативы ? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
• инструмента управления ? руководящее требование, повелитель (императив) действий;
• критерия принятия решений ? оценки информации и выбора альтернатив;
• координирования ? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
• контроля ? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты  приобретают в собственность  для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской  деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические  и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к  высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей  управления возможно в случаях:

1) реализации целей  в предшествующий период, когда  они полностью оправдались или  достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней  среды ? политических, социально-экономических  и рыночных условий, законодательства  и других факторов;

3) изменения интересов  и предпочтений собственника, жизненной  стадии объекта недвижимости  и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

• измеримость ? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
• реальность ? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
• четкость и конкретность ? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят  от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся  мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих  принципов управления.

1. Разделение процедур ? применение особых подходов  к регулированию отношений различных  видов недвижимости ? жилых и нежилых  помещений, земельных, лесных  участков и других объектов.

2. Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия  деловых решений.

3. Гласность нормотворчества  ? публичное обсуждение проектов  законов и других нормативных  актов. Например, обсуждение программы  жилищной реформы, затрагивающей  интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность  как механизм повышения качества  услуг на рынке и снижения  их стоимости.

5. Разделение полномочий  между регулирующими органами ? нормотворчество  и нормоприменение ? не должны  совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего  региона.

7. Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников  ? добросовестных приобретателей  от любого произвола.

8. Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых  помещений граждан группы риска  ? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров,  инвалидов и др.

9. Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  ? коммерческими и общественными  организациями (ассоциациями риэлторов,  оценщиков и др.).

10. Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории  и исключительное адресное и  обоснованное предоставление льгот  по налогообложению с постепенным  переходом от предоставления  льгот по земельным платежам  к адресным компенсационным выплатам  из бюджета в соответствии  с проводимой социальной политикой.

11. Представительные  органы государственной власти (федеральные,  территориальные и муниципальные)  в интересах населения принимают  законы и иные нормативные  правовые акты, устанавливающие  порядок владения, пользования и  распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии  с действующим законодательством  осуществляют исполнительные органы  государственной власти.

13. Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости  и возмездная передача прав  на негосударственные объекты  должна производиться по рыночной  стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов  недвижимости, в том числе и  по сделкам с ними, делятся  по уровням управления в соответствии  с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности  российской системы управления  рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.