Аренда недвижимости, экономический механизм и правовые основы

Вариант 8.

Аренда недвижимости, экономический механизм и правовые основы.

Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до н.э., изначально ее объектом была земля. В последствие предметами аренды стали строения, оборудование и даже энергетические комплексы.

Основное определение аренды не изменилось со времен самых первых сделок. Сущность такой процедур состоит в том, что одна сторона предлагает пользование землю или строение другой стороне на обговоренный период времени. В таком случае доход первой стороны состоит из рентных платежей, а вторая сторона получает возможность пользования необходимым за минимальные деньги, избегая при этом огромных финансовых потерь в случае, если бы строение покупалось.

 

 С латинского слово «аренда» означает, как соглашение на передачу собственником имущества во владение арендатору на заранее определенных условиях. Традиционное определение: аренда - передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и использование (или только пользование) за определенную плату.

Основной формой таких взаимоотношений является договор. Потому что договор юридически закрепляет сделку, в нем оговорены все условия, а так же он определяет ответственность сторон за нарушение условий договора и за его исполнением в целом.

Цель передачи недвижимости во временное пользование (аренды) подразумевает извлечение определенных выгод обеими сторонами.

 

 Помимо юридического определения понятия аренды, как договорного владения и непосредственного пользования имуществом, аренда – это еще и система хозяйствования или ее можно назвать организационной формы предпринимательства.

Основные принципы арендных отношений на рынке недвижимости:

• Право собственности остается закрепленным за арендодателем. Но доходы или продукция, полученные при использовании арендованной недвижимости – собственность арендатора.

• В аренду могут передаваться участки земли, обособленные природные объекты, сооружения, предприятия, оборудование и прочие неупотребляемые вещи, отмеченные законодательно в контексте арендных отношений.

• Арендованная недвижимость может перейти в собственность арендатора в случае уплаты, закрепленной в договоре выкупной стоимости (как во время действия договора, так и по его истечению).

• В договоре аренды отражается стоимость недвижимости, срок арендного договора, размер и порядок выплат по действующему арендному договору. Сторонами договора являются арендодатель и, соответственно, арендатор.

• Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит только его собственнику. Арендодателями еще могут быть лица, уполномоченные законом (или же собственником) сдавать недвижимое имущество в аренду.

• Арендаторами могут выступать любые физические или юридические (в том числе иностранные) лица

Преимущества аренды:

• Арендатор и арендодатель равноправны, договор согласован, а значит имеет устойчивый характер.

• Фиксированная плата за аренду недвижимости, позволяющая арендатору распределять свои финансовые средства, рассчитывать, развиваться и получать более высокий доход.

• Полная автономность действий арендатора в организации своего производства и внутреннем урегулировании.

• Возможность приращения основных средств с предполагаемым возмещением затрат, а так же выкупом.

Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход

С помощью аренды соединяются дна важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации - прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Правовые основы аренды недвижимости

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (гл. 34 ГК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант - когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются ЗК РФ, ВК РФ, Законом о недрах и ЛК РФ. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений ЖК РФ, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.

Нормы ГК РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику - гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.

Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.

Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса1.

Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:

• собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
• лица, которым земельные участки выделены в постоянное (бессрочное) пользование, - с согласия собственника;
• уполномоченные государством органы Росреестра - при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование (ст. 608 ГК РФ).

Арендодателями природных объектов выступают:

• участков недр - уполномоченные государственные органы;
• земельных участков лесного фонда - уполномоченные государственные органы субъектов РФ3;
• земельных участков водных объектов - органы исполнительной власти субъектов РФ4.

Арендатором недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:

• опыт работы на ферме не менее трех - пяти лет;
• необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-лет-ней арендной платы;
• специальное образование - колледж, университет;
• возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
• намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

Литература.

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: уч. – 4 изд. – М.: Высшее образование, 2006 г.
2. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо, 2007 г.
3. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: уч. пособие. – Ростов на Дону.: Феникс, 2007 г.
4. Гражданский кодекс. 
   

Задача 1.

Определить затратным подходом стоимость здания, если известно, что его восстановительная стоимость составляет 550 000 у.д.е., износ фундамента, стен и несущих конструкций (60 % от восстановительной стоимости) составляет 25 %, кровли, дверей и окон (15 % от восстановительной стоимости) – 40%, инженерного оборудования (25% от восстановительной стоимости) – 70%. Стоимость земельного участка на котором находится здание составляет 55000 у.д.е.

Решение

фундамент, стены и несущие конструкции = 550000*0,6 = 330000 у.д.е.

кровля, двери и окна = 550000*0,15 = 82500 у.д.е.

инженерное оборудование = 550000*0,25 = 137500 у.д.е.

износ фундамента, стен и несущих конструкций = 330000*0,25 = 82500 у.д.е.

износ кровли, дверей и окон = 82500*0,4 = 33000 у.д.е.

износ инженерного оборудования = 137500*0,7 = 96250  у.д.е.

Весь износ = 82500+33000+96250 = 211750 у.д.е.

Расчет стоимости улучшений с учетом износ = 550000-211750 = 338250 у.д.е.

Итоговая стоимость = 55000+338250 = 393250 у.д.е.

Ответ: 393250 у.д.е.

Задача 2.

Используя доходный подход оценить четырехзвездочную гостиницу в цетральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у.д.е. Имеется информация о недавней продаже аналогичной гостиницы, которая была продана за 8 400 000 у.д.е., ее использование приносит годовой чистый операционный доход 1 000 000 у.д.е.

Решение

Находим коэффициент капитализации = ЧОД/цена продажи = 1 000 000/8 400 000 = 0,12

Оцениваем нашу гостиницу:

1 300 000/0,12 = 10 833 333,3 у.д.е.

Ответ: 10 833 333,3 у.д.е.