Вариант 8.
Аренда недвижимости,
экономический механизм и правовые основы.
Аренда появилась приблизительно
за два тысячелетия до н.э., изначально
ее объектом была земля. В последствие
предметами аренды стали
строения, оборудование и даже энергетические
комплексы.
Основное определение аренды
не изменилось со времен самых первых
сделок. Сущность такой процедур состоит
в том, что одна сторона предлагает пользование
землю или строение другой стороне на
обговоренный период времени. В таком
случае доход первой стороны состоит из
рентных платежей, а вторая сторона получает
возможность пользования необходимым
за минимальные деньги, избегая при этом
огромных финансовых потерь в случае,
если бы строение покупалось.
С латинского слово «аренда»
означает, как соглашение на передачу
собственником имущества во владение
арендатору на заранее определенных условиях.
Традиционное определение: аренда - передача
арендодателем арендатору имущества во
временное владение и использование (или
только пользование) за определенную плату.
Основной формой таких взаимоотношений
является договор. Потому что договор
юридически закрепляет сделку, в нем оговорены
все условия, а так же он определяет ответственность
сторон за нарушение условий договора
и за его исполнением в целом.
Цель передачи недвижимости
во временное пользование (аренды) подразумевает
извлечение определенных выгод обеими
сторонами.
Помимо юридического определения
понятия аренды, как договорного владения
и непосредственного пользования имуществом, аренда –
это еще и система хозяйствования или
ее можно назвать организационной формы
предпринимательства.
Основные принципы арендных
отношений на рынке недвижимости:
Право собственности остается
закрепленным за арендодателем. Но доходы
или продукция, полученные при использовании
арендованной недвижимости – собственность
арендатора.
В аренду могут передаваться
участки земли, обособленные природные
объекты, сооружения, предприятия, оборудование
и прочие неупотребляемые вещи, отмеченные
законодательно в контексте арендных
отношений.
Арендованная недвижимость может перейти в собственность арендатора в случае уплаты, закрепленной в договоре выкупной стоимости (как во время действия договора, так и по его истечению).
В договоре аренды отражается
стоимость недвижимости, срок арендного
договора, размер и порядок выплат по действующему
арендному договору. Сторонами договора
являются арендодатель и, соответственно,
арендатор.
Право сдачи недвижимости в
аренду принадлежит только его собственнику.
Арендодателями еще могут быть лица, уполномоченные
законом (или же собственником) сдавать
недвижимое имущество в аренду.
Арендаторами могут выступать
любые физические или юридические (в том
числе иностранные) лица
Преимущества аренды:
Арендатор и арендодатель равноправны,
договор согласован, а значит имеет устойчивый характер.
Фиксированная плата за аренду
недвижимости, позволяющая арендатору
распределять свои финансовые средства,
рассчитывать, развиваться и получать
более высокий доход.
Полная автономность действий
арендатора в организации своего производства
и внутреннем урегулировании.
Возможность приращения основных
средств с предполагаемым возмещением затрат,
а так же выкупом.
Экономический механизм
аренды недвижимости
Арендные отношения
реализуются с помощью разнообразных
рычагов и инструментов, но наиболее существенное
значение имеют две экономические формы:
арендная плата и арендный доход
С помощью аренды
соединяются дна важнейших фактора производства:
труд (предпринимательские способности)
и капитал, которые в совокупности обеспечивают,
с одной стороны, участие арендаторов
в формировании муниципального и федерального
бюджетов и социальных фондов, а с другой
- расширенное воспроизводство в самих
арендных подразделениях и удовлетворение
потребительского спроса. Двойственность
социально-экономического статуса арендаторов
как непосредственных исполнителей (работников)
и как самостоятельных предпринимателей
объективно заинтересовывает их не только
в улучшении личного потребления, но и
в осуществлении накоплений для расширения
производства или его модернизации - прироста
совместной собственности.
Основу экономических
взаимосвязей между арендатором и арендодателем
образуют арендные платежи,
которые отражают отношения владения,
пользования, распоряжения и присвоения
прав собственности на недвижимое имущество.
Право владения арендованным объектом
и получение доходов от него в принципе
возможно лишь после внесения платы.
Правовые основы аренды недвижимости
Основным источником гражданско-правового
регулирования арендных отношений в сфере
недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35).
В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих
норм, действие которых распространяется
на все виды аренды. Они носят универсальный
характер и полностью регулируют те виды
арендных отношений, для которых не предусмотрено
специальных правил, а также распространяются
на выделенные в самостоятельные виды
аренды, но лишь в той части, которая не
урегулирована особыми нормами, относящимися
к соответствующему виду отношений (финансовой
аренде и другим). Следует заметить, что
многие нормы (гл. 34 ГК РФ) имеют диспозитивный
характер, что позволяет сторонам в договоре
определять ряд своих отношений иначе,
чем в законе, а законодательные положения
использовать как запасной вариант - когда
иное не предусмотрено в договоре. Императивными
являются в основном нормы, предусматривающие
защиту прав сторон и третьих лиц, интересы
которых могут быть затронуты. Такой подход
повышает правовой уровень арендных отношений
и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных
видов недвижимого имущества предусматривается
специальный порядок сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных
объектов, отношения по поводу которых
регулируются ЗК РФ, ВК РФ, Законом о недрах
и ЛК РФ. Аренда жилых домов и квартир осуществляется
с учетом положений ЖК РФ, а передача в
аренду государственных и муниципальных
предприятий регламентируется законами
о приватизации и другими подзаконными
актами.
Нормы ГК РФ (гл.
34, 35), а также специального законодательства,
регулирующие особенности отдельных видов
аренды, применяются в сочетании с общими
нормами гражданского законодательства
о сделках, обязательствах и договорах.
Право сдавать
в аренду недвижимое имущество принадлежит
его собственнику - гражданину, предприятию
или организации, а также лицам, уполномоченным
на то законом или собственником.
Арендодателями
недвижимых объектов государственной
и муниципальной собственности могут
быть предприятия, за которыми имущество
закреплено на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления, только с
согласия собственника. Министерство
государственного имущества и его органы
на местах являются арендодателями только
объектов государственной и муниципальной
собственности, не находящихся в хозяйственном
ведении предприятий.
Государственные
образовательные учреждения могут сдавать
в аренду закрепленные за ними объекты
недвижимости, включая и земельные участки,
с согласия ученого совета с использованием
полученных от аренды средств на развитие
учебного процесса1.
Состав арендодателей природных
объектов определяется специальным
законодательством. Земельные
участки в аренду могут передавать:
- собственники
отдельных участков, в том числе граждане
(ст. 260 ГК РФ);
- лица,
которым земельные участки выделены в
постоянное (бессрочное) пользование,
- с согласия собственника;
- уполномоченные
государством органы Росреестра - при
сдаче в аренду земель государственной
собственности, не переданных организациям
в постоянное пользование (ст. 608 ГК РФ).
Арендодателями
природных объектов выступают:
- участков
недр - уполномоченные государственные
органы;
- земельных
участков лесного фонда - уполномоченные
государственные органы субъектов РФ3;
- земельных
участков водных объектов - органы
исполнительной власти субъектов РФ4.
Арендатором
недвижимого имущества в России может
быть любое дееспособное физическое или
правоспособное юридическое лицо, имеющее
в необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято,
что арендаторами земель сельскохозяйственного
назначения могут быть граждане, у которых
есть:
- опыт
работы на ферме не менее трех - пяти лет;
- необходимый
начальный капитал в размере не менее
2-3-лет-ней арендной платы;
- специальное
образование - колледж, университет;
- возраст
до 40 лет, чтобы была возможность не только
умело хозяйствовать, но и лично физически
работать;
- намерение
проживать непосредственно на ферме или
вблизи от нее.
Литература.
- Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: уч. – 4 изд. – М.: Высшее образование, 2006 г.
- Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика
недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо, 2007 г.
- Марченко А.В. Экономика и управление
недвижимостью: уч. пособие. – Ростов на Дону.: Феникс, 2007 г.
- Гражданский кодекс.
Задача 1.
Определить затратным подходом
стоимость здания, если известно, что его
восстановительная стоимость составляет
550 000 у.д.е., износ фундамента, стен и несущих
конструкций (60 % от восстановительной
стоимости) составляет 25 %, кровли, дверей
и окон (15 % от восстановительной стоимости)
– 40%, инженерного оборудования (25% от восстановительной
стоимости) – 70%. Стоимость земельного
участка на котором находится здание составляет
55000 у.д.е.
Решение
фундамент, стены и несущие
конструкции = 550000*0,6 = 330000 у.д.е.
кровля, двери и окна = 550000*0,15
= 82500 у.д.е.
инженерное оборудование = 550000*0,25
= 137500 у.д.е.
износ фундамента, стен и несущих
конструкций = 330000*0,25 = 82500 у.д.е.
износ кровли, дверей и окон
= 82500*0,4 = 33000 у.д.е.
износ инженерного оборудования
= 137500*0,7 = 96250 у.д.е.
Весь износ = 82500+33000+96250 = 211750
у.д.е.
Расчет стоимости улучшений
с учетом износ = 550000-211750 = 338250 у.д.е.
Итоговая стоимость = 55000+338250
= 393250 у.д.е.
Ответ: 393250 у.д.е.
Задача 2.
Используя доходный подход
оценить четырехзвездочную гостиницу
в цетральной части города, эксплуатация
которой приносит годовой чистый операционный
доход 1 300 000 у.д.е. Имеется информация о
недавней продаже аналогичной гостиницы,
которая была продана за 8 400 000 у.д.е., ее
использование приносит годовой чистый
операционный доход 1 000 000 у.д.е.
Решение
Находим коэффициент капитализации
= ЧОД/цена продажи = 1 000 000/8 400 000 = 0,12
Оцениваем нашу гостиницу:
1 300 000/0,12 = 10 833 333,3 у.д.е.
Ответ: 10 833 333,3 у.д.е.