Роль МУП «Бюро технической инвентаризации» г.Магнитогорска в системе государственного технического учета

Прежде чем перейти к концепции второго этапа развития ИС, определим структуру объекта недвижимости. В общем случае, по какому либо почтовому адресу может находиться здание с пристроенным к нему еще одним, а во дворе стоять третье. Как определить, в каком из этих зданий сдано в аренду помещение, если в договоре указан только почтовый адрес и этаж? Без использования технических паспортов БТИ с их литералами и поэтажными планировками не обойтись. Беда только, что паспортов в электронном виде нет, многие безнадежно устарели. Заслуживает внимания и кадастровый учет, но пока он носит заявительный характер и никогда не дойдет до комнат на этажах. Поэтому в нашей ИС кадастровые номера рассматриваются как дополнительная информация и не более, а за основу взята классификация БТИ. Сегодня поставлена задача вести учет нежилых помещений до поэтажных планировок. Это не легкий выбор. Он требует большой подготовительной работы по инвентаризации зданий и сооружений, обновление технических паспортов БТИ, а это и время и деньги. Но другого приемлемого пути однозначно идентифицировать помещение, просто нет.

Еще одним положением концепции является открытый код  объекта недвижимости. Поясню, что это такое. В любой базе данных объекты должны быть пронумерованы. Как правило, нумерация соответствует системному номеру записи. Даже если номер структурирован (что-то в нем закодировано, например, раздел реестра), область его видимости - только конкретная система. Другими словами, чтобы найти объект из другой системы (или сослаться на него) потребуются «накладные расходы». В случае открытого кода (состоящего из известных всем частей) в любой системе можно сформировать  корректный запрос и найти объект. Нами выбрана структура кода помещения, состоящая из сведений адресного реестра и технического паспорта объекта (улица, дом, этаж, помещение). Обязательным является проставление в договорах, где фигурирует недвижимость, данных из технического паспорта БТИ. Например, в типовом договоре аренды нежилого помещения есть графы для адреса, литеры, этажа и номера помещения на поэтажной планировке. Это не только требование ИС, но и юристов. Зато, открыв объект, можно увидеть всю правовую часть. И наоборот, вызвав договор аренды - просмотреть весь объект. В таком подходе есть и подводные камни - изменение технического паспорта или переименование улицы. Поэтому важен ясный механизм наследования и сохранения истории. Впрочем, механизм учета изменений нужен любой приличной системе.

Принцип открытого  кода уже частично работает в действующей  ИС. Добавив к коду улицы городского справочника улиц код здания (номер дома и дополнительную информацию), получили код адреса объекта. Теперь любая информация, заносимая в базу данных и имеющая сведения об адресе, сопровождается таким кодом. В результате, по выбранному адресу ИС мгновенно предоставляет все сведенья из различных подсистем (реестра муниципальной собственности, казны, договоров оперативного управления и хозяйственного ведения, аренды имущества, аренды нежилых помещений, залога, приватизации и т.д.). При этом можно увидеть всю историю - расторгнутые договоры аренды, собственника объекта до приватизации или передачи в казну и т.д. Такое «видение» дает возможность специалистам-управленцам оперативно и выпукло представить объект, не рыская по подразделениям в поисках нужной информации. Это демонстрирует еще один принцип - в базе данных, информация хранится во взаимосвязанном виде. Что, впрочем, очевидно с точки зрения основ программирования и работы СУБД.

Третий этап развития информационной системы департамента - ее интеграция в общегородскую систему. В проекте распределенной системы «Городская недвижимость», где по каждому объекту, независимо от формы собственности, муниципалитет сможет владеть полной информацией, как и другие партнеры проекта. Каждый участник такой интегрированной системы ИС отвечает за свой слой, поддерживая его актуальность и достоверность, предоставляя данные другим в рамках их компетентности.

Несколько слов о других положениях концепции.

Высокий административный уровень руководства системой. Автоматизация меняет технологию работы сотрудников, а они, как правило, привыкли работать по-старому, в совершенстве овладели устаревшими методами и переучиваться добровольно не хотят. Изменить технологию работы в этих условиях «снизу» нельзя. Можно только «сверху».

Сведения в  базу данных заносятся с документов (договоры, распоряжения, постановления  и т.д.) Не документальная информация сопровождается соответствующим признаком.

При построении системы надо учитывать необходимую  степень деталировки. Она должна соответствовать правилу, которое гласит примерно так: «Затраты на построение системы не должны превышать ожиданий от нее». Можно каждому муниципальному стулу приклеить датчики и потом через спутник отслеживать его перемещение. Техника позволяет, а здравый смысл - нет. Сегодня, например, нам кажется правильным учитывать движимое имущество муниципальных предприятий не поштучно, а по группам (транспортные средства, машины, оборудование и т.д.) в стоимостном выражении. Конечно, если надо что-то уточнить, всегда можно запросить у предприятия сведения из бухгалтерского баланса.

Где информация возникает, там и учитывается. Иными  словами данные в ИС должен вносить  «хозяин» информации. Неразумно превращать мэрию в машинно-счетную станцию, куда стекаются сведения на бумажных носителях, проверяются и вводятся в компьютер. Только излишняя трудоемкость и ошибки. Правильнее разработать структуру данных, необходимые программы, нормативные документы и научить сотрудников на местах пользоваться соответствующей ИС - заносить данные либо непосредственно в систему, либо передавать их на машинных носителях.

Не менее важен  технологический аспект концепции. Развитие информационных технологий (появление более мощных компьютеров, скоростных каналов передачи данных, последние веяния в областях СУБД, программирования, ГИС, Internet) дают возможности новых подходов к работе с информацией. Не учитывать их, значит завтра остаться на обочине научно-технического прогресса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

История становления  и развития в России системы государственного учета показывает, что страховые и налоговые органы отдельных областей проводили свои операции на разной рыночной базе, вследствие чего оценочная стоимость строения явно занижалась, что соответственно снижало размеры страховых платежей, в целом снижая размеры налогов со строений.

Очевидно, все  это отрицательно сказывалось на состоянии местных бюджетов. В балансах домоуправлений занижение стоимости строений приводило к занижению амортизационных начислений и средств, выделяемых на капитальный ремонт.

Методы оценки по областям не были унифицированы и отсутствовало их обоснование. Отсутствие единой методологии и программы приводило к невозможности обобщения данных инвентаризации строений по России в целом.

В начале 90-х  годов с принятием Федерального Закона «О приватизации» качественно изменяется как руководство БТИ, так и его функциональное назначение.

БТИ как управляемый  объект имеет свою организационную  структуру. Она обусловлена общественно-политической природой Государства, социально-функциональной ролью, целями и содержанием деятельности.

Комплекс свойств  БТИ определяет меру управляющих  воздействий со стороны государства и других субъектов управления. Чем сильнее и рациональнее проявляются данные свойства БТИ, тем оно более развито и управляющее воздействие на него может быть координационного характера.

На наш взгляд, под организационной структурой БТИ имеет организационно-правовую форму реализации компетенции, т.е. совокупность его подразделений, а в них должностей, схему распределения между ними функций и полномочий, систему взаимоотношений этих подразделений и должностей. Структура БТИ зависит от места его в системе ГТУ, объема и содержания его компетенции и, соответственно, роли в управлении.

В целом, в нынешних условиях МУП БТИ г.Магнитогорска  это крупная самостоятельная организация, осуществляющая функцию государственного и технического учета и инвентаризацию объектов недвижимости.

В настоящее  время в своей деятельности МУП  БТИ г.Магнитогорска руководствуется Положением «О государственном учете жилищного фонда  Российской Федерации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 №1301. Так согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе технического состояния, уровня благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Порядок проведения государственного технического учета  и технической инвентаризации объектов недвижимости устанавливается Государственным  комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.

Связь деятельности БТИ с муниципальными органами прослеживается в вопросах ценообразования и  формирования штата предприятия. Являясь  самостоятельным хозяйствующим субъектом, БТИ согласно Устава, самостоятельно определяет цены на осуществляемые им работы и оказываемые услуги, администрация, в свою очередь, в целях обеспечения проведения единой политики цен в городе Магнитогорске, организует и осуществляет контроль за правильностью цен, тарифов, в том числе утверждает коэффициент удорожания на услуги БТИ.

БТИ взаимодействует  и с органами осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Муниципальное имущество подлежит пообъектной  регистрации в соответствующем реестре муниципальной собственности, что предусмотрено Положением об определении пообъектного состава государственной и муниципальной собственности, утвержденным Распоряжением Президента № 114-рп от 18 марта 1992г.

На сегодняшний  день существует множество проблем, которые необходимо решить.

Одна из проблем - оценка муниципального имущества. Ни балансовая, ни остаточная, ни восстановительная стоимость сегодня не отражают реальной цены имущества. И несмотря на то что ежегодно в реестр вносятся данные об изменении его балансовой стоимости, с достаточной достоверностью оценить весь имущественный комплекс, составляющий собственность муниципального образования города Магнитогорска, на сегодня невозможно. Поэтому Комитет с 1999 г. организовал целенаправленную работу по переоценке имущественных комплексов муниципальных предприятий и иного муниципального имущества. Для этого был создан центр оценки, в котором работают специалисты по оценке, имеющие соответствующие сертификаты. К работе привлекаются также специалисты БТИ и других организаций.

Следующая проблема - государственная регистрация прав муниципальной собственности. До недавнего времени правовая регистрация объектов недвижимости осуществлялась муниципальным предприятием Бюро технической инвентаризации (МУП БТИ).

Для дальнейшего  совершенствования работы по формированию реестра и в интересах оперативного управления муниципальной собственностью необходимо формирование единых, взаимосвязанных баз данных технической инвентаризации (баз БТИ), баз данных будущей службы по государственной регистрации и баз данных реестра собственности города Магнитогорска. Как составляющая часть должна быть создана единая компьютерная сеть, в первую очередь - автоматизирован учет городского имущества в реестре муниципальной собственности.

В целом, роль МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ является эффективной, так как  его организационное обеспечение и правовое регулирование соответствует требованиям времени и осуществляется в тесной взаимосвязи с другими субъектами системы государственного технического учета.

В период смены  экономических приоритетов, интенсивного роста и совершенствования законодательной базы, становления налоговой системы в стране, акцента на учет недвижимости и регистрации прав на нее, особо отчетливо просматривается необходимость в повышении профессионального уровня специалистов и освоения смежных специальностей . Оценка объектов недвижимости для целей залога, отчуждения, ипотеки , риэлторская деятельность, изготовление плана-съемки земельных участков, составление смет на ремонтные и строительно–монтажные работы для физических лиц – далеко не полный перечень. Кропотливая, поступательная работа по государственному учету недвижимости и вышеперечисленные дополнения к ней позволят органично вписаться Службе технической инвентаризации в современную картину Государства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И

 ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативно-правовые  акты

1. Кодекс законов о труде. Утвержден ВС РСФСР от 9 декабря 1991г. М.: Юридическая литература, 1992. 160 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994г. М.: Юридическая литература, 1994. 180 с.
3. Налоговый кодекс РФ. Принят Государственной Думой РФ 16 июля 1998г. М.: Юридическая литература, 1998. 380 с. О местном самоуправлении в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 6 июля 1991г. № 1550// Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 31. Ст.3713.
4. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР: Закон РСФСР от 3 июля 1991г. № 1531-1 // Собрание законодательства РСФСР. 1991. № 32. Ст.2103.
5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской  Федерации от 4 июля 1991г. № 1541-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 28. Ст.1297.
6. О налоге с физических лиц : Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991г. № 2003-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 45. Ст.3299.
7. О коллективных договорах и соглашениях: Закон Российской Федерации от 11 марта 1992г. № 2490-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1992. № 9. Ст.1104.
8. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации : Федеральный Закон РФ от 28 августа 1995г. № 154-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 45. Ст.3019.
9. Об основах федеральной жилищной политики : Федеральный закон  от 24 декабря 1995г. №4218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4221.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Сборник законодательства Российской Федерации. 1997. № 28. Ст.1883.
11.   Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий : Указ Президента РФ от 29 января 1992г. № 66 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 4. Ст. 2406.
12.   Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996г. № 475 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1996. № 14. Ст. 3218.
13. Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации : Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997г. № 1301. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1997. № 42. Ст. 2106.
14.   О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997г. № 1378 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1997. № 38. Ст. 3124.
15. Об утверждении примерного Положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998г. № 288. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1998. № 9. Ст. 3221.
16.   О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности : Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. № 921// Собрание актов Президента и Правительства РФ. 2000. № 46. Ст. 1107. 
17. О порядке государственного учета жилищного фонда : Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. № 136 // Собрание актов Правительства СССР. 1985. № 6. Ст. 1121.
18. О правилах ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Приказ Минюста РФ от 22 июля 1998г. № 83 // Сборник приказов Минюста РФ. 1988. №14. С.13.
19. Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщени<span class="dash04