Анализ земельного рынка России

 

1.4 Цена земли

 

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму  ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

 

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту  в размере 14 000 марок в год, будет  продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок ( ).

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

 

Рис. 2. Изменение цены земли  при разных соотношениях предложения  и спроса на нее

 

На рис. 2 показано, что  происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и  при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает  вертикальное положение, поскольку  не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁;, что приводит к образованию цены земли Ц₁;. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась  устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало  особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  “горячку”, направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует  недвижимостью, и собственникам  земель, отводимых под новое городское  строительство.

В итоге мы приходит к  важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор  чужой земли, и при сдаче земли  ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Глава 2. Современное  состояние земельного рынка России и перспективы его развития

 

2.1 Анализ земельного  рынка России

 

Земельный рынок России уже  существует. Это один из очевидных  итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных  нормативных правовых актов и  аналогичных актов субъектов  Федерации устанавливают право  собственности физических и юридических  лиц на землю, дающее возможность  покупки и продажи земельных  участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный  рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные  ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ¹.

Представленные в табл. 1 данные, полученные на основании государственной  отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют  о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем  выше 90 процентов), тогда как на продажу  органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных  земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить  круг факторов, от которых устойчиво  зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных  для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать  большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям¹.

 

Таблица 1

 

В целом администрации  большинства субъектов Федерации  при формировании арендных цен руководствуются  действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования  земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение  также учитываются. В среднем по России в 2007 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

Значительное распространение  получили сделки по продаже прав аренды. В 2007 году права аренды были выкуплены  на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство  здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007 году пополниться на 30,3 миллиарда  рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда  рублей.

Продажа государственных  и муниципальных земель гражданам  началась в соответствии с указами  Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах  по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных  участков в основном для индивидуального  жилищного строительства, личного  подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в  полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками  общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь начало расти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались  главным образом с целью строительства  индивидуальных домов, ведения личного  подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей —  в сумме 11 383 гектаров — стали  всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось  намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем  по 30 соток каждый.

В 35 субъектах РФ приватизированные  предприятия выкупили 473 участка  общей площадью 1 125,6 гектара, в том  числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что  почти в два раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые земли  устанавливаются органами государственной  власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются  нормативной ценой на землю. Это  понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная  цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную  цену к рыночной. Согласно Постановлению  Правительства РФ «О порядке определения  нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную  цену на 25 процентов от установленной  субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся  рыночной цены на типичные земельные  участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли  определяется на основе рыночных цен  и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети  субъектов РФ нормативная цена земли  рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской  областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу  — от 10 до 800-кратной ставки. В  других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали постановления  о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и  Ямало-Ненецкого автономного округа.

В табл. 2 приведены показатели нормативной цены земли без учета  тех субъектов РФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

Таблица 2

 

Приведенные крайние значения нормативных цен можно сопоставить  с реальными продажными ценами в  их средних значениях по стране (табл. 3).

 

Таблица 3

Обращают на себя внимание цены земельных участков, предназначенных  для предпринимательской деятельности. Они многократно превышают цены участков других категорий. В 2006 году зафиксировано почти трехкратное повышение, после чего они немного снизились в 2007 году.

Посредством земельных аукционов  и конкурсов в 2007 году было реализовано 1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в  полтора раза больше, чем в 2006 году. Основное количество сделок—717—пришлось  на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольно активно раскупались земли  сельскохозяйственного назначения. Так, в Саратовской области через  аукционы реализовано 59 участков общей  площадью 9 526,4 гектаров по цене 300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодий Саратовской области  составляет 8 000 тысяч рублей за гектар. Расхождение последней с продажной  ценой объясняется главным образом  неплатежеспособностью большинства  сельского населения.

В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем  занимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами. В 2007 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2007 год  количество таких сделок выросло  в 31 раз, для дачных участков — в 93 раза. Однако площади реализуемых  гражданами участков весьма скромны.