Эти параметры могут варьироваться
в широком диапазоне значений, давая возможность
практически любому заёмщику получить
наиболее приемлемый конкретно для него
вариант ипотечного кредитования. Общее
правило следующее – чем меньше процентная
ставка по ипотеке и чем меньше срок выплат,
тем выгоднее ипотека.
Что касается типа платежа,
то он может быть аннуитетным или дифференцированным.
Аннуитетный платёж, это платёж, сумма
которого не меняется. Таким образом, заёмщик
каждый месяц платит одну и ту же сумму.
Это самый распространённый тип выплат
по кредиту. Дифференцированный платёж,
напротив, представляет из себя выплаты,
которые сначала будут существенно больше
чем при аннуитетом платеже, но, со временем
постепенно будут уменьшаться. Каждый
из этих типов имеет свои плюсы и минусы,
но, тем не менее, почти всегда применяется
аннуитетный тип платежа. Помимо этих
характеристик, банки предлагают возможность
выбрать валюту кредита. Как можно заметить,
процент кредита, взятого в долларах или
евро, существенно ниже такового в рублях.
Но, не следует думать что такой кредит
будет выгоднее. Дело в том, что все процентные
ставки рассчитаны исходя из текущей и
прогнозируемой экономической и финансовой
ситуации, поэтому реальная стоимость
этих кредитов примерно одинаковая. Конечно,
это справедливо лишь при условии, что
в будущем не произойдёт никаких непредвиденных
обстоятельств, результатом которых может
стать заметное изменение стоимости той
или иной валюты. В том числе именно поэтому
многие не рекомендуют брать ипотечный
кредит в валюте, отличной от той, которая
является официальной в стране.
Заключение.
Таким образом, ипотечное кредитование
– это сложный финансово-кредитный институт,
в рамках которого принимают участие множество
субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования
правильно будет определить как многофакторную
модель, включающую и сам процесс выдачи
ипотечного кредита, и механизмы привлечения
финансовых ресурсов с рынка капиталов,
и операции на рынке недвижимости. Но несмотря
на это основу ипотечного кредитования
все же составляют непосредственно кредитные
отношения. С помощью ипотечного кредитования
доступ на рынок недвижимости должны получить
основная часть потенциальных заемщиков.
Основной принцип организации ипотечного
кредитования состоит в том, что механизмы
ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность
на финансовом рынке. Для совершенствования
системы банковского ипотечного кредитования
необходимо решить ряд проблем – юридического
(правового) характера, экономического
и организационного плана. Поскольку на
сегодняшний день развитие института
ипотеки тормозится противоречиями в
законодательстве, неразвитостью вторичного
рынка закладных (ипотечных кредитов),
высокой стоимостью кредитных ресурсов
для заемщиков, недостаточным уровнем
доходов основной массы населения и др.,
то пока не будут расставлены все точки
над и, об эффективности и массовом развитии
банковского ипотечного кредитования
и нечего говорить. Решение этих проблем
носит общий характер, и в существенной
мере зависит от деятельности органов
исполнительной власти как в целом в государстве,
так и на региональном уровне.
Усилия законодателей должны быть направлены
в первую очередь на снижение рисков для
участников ипотечного рынка, на разработку
надежных финансовых инструментов привлечения
ресурсов в эту сферу.
Надо отметить, что все предпосылки для
развития ипотечного кредитования есть,
наметилась тенденция по увеличению объемов
кредитования (пусть и незначительная).
Задача города – содействовать развитию
этого механизма, создавать условия, вовлекать
в этот процесс горожан.
Практическая часть
Задача 1.
Дом продается сегодня за 3 000 000
руб. По прогнозам через 4 года он может
быть продан за 4 300 000 руб. Определить годовую
доходность проекта по покупке дома с
последующей продажей. Выгодна ли покупка
дома, если ставка процента по валютным
вкладам составляет (5+2)%
Выгода от продажи дома
4300000 – 3000000 = 1300000 руб.
Годовая доходность проекта
по покупке дома с последующей продажей
1300000 х 12 х 100 % = 10,83%
3000000 48
Покупка дома выгодна, так как
годовая доходность составляет 10,83%, больше
чем ставка 7% по валютным вкладам.
Задача 3.
Вкладчик положил в банк 700 тыс.
руб. под (10+2)% годовых на покупку объекта
недвижимости. Определить аккумулированную
сумму через (1+2) года, если проценты банк
будет начислять ежегодно и ежемесячно.
Если проценты начисляются
ежегодно
S= CF(n) = С(1 + г)n
S= 700 000 х (1 + 0,12)3 = 983449,60 руб.
Если проценты начисляются
ежемесячно
S = CF(N ) = С( 1 + ip / p )n.
S = 700 000 х(1 + 0.12/12)36 = 1001538,15руб.
Задача 4.
Есть возможность купить объект
недвижимости, который ежемесячно приносит
доход 50 000 руб. Через (5+2) лет объект недвижимости
можно продать предположительно за 3 000
тыс. руб. За какую максимальную сумму
следует купить объект недвижимости сегодня,
чтобы годовая доходность инвестиций
была не меньше (15+2)%?
Доход за 7 лет или 84 месяцев
составит 50000 * 84 = 4 200 000руб.
Если проценты начисляются
ежемесячно
S= CF(N) = С( 1 + ip/ p)n.
4 200 000 = С * (1 + 0,17/12)7
С = 3805257,47 руб. максимальная
сумма покупки.
Задача 5.
Рассчитать суммарную величину
первого и последнего платежей на погашение
ипотечного кредита с равномерным погашением
основного долга в размере 3 млн. рублей,
полученного под (10+2)% годовых на срок (10+2)
лет. Платежи по кредиту осуществляются
ежемесячно. Рассчитать размер непогашенного
долга середину срока кредитования.
Размер ежемесячного платежа
рассчитаем по формуле ,
где:
А– размер ежемесячного платежа;
РК– размер ипотечного кредита;
r– процентная ставка;
n– срок погашения кредита (лет);
m– число выплат в течение года
(для ежемесячных выплат m= 12).
A=3000000*[( 0,12/12*(1+0,12/12)144) / ((1+0,12/12)144-1)] =3000000
*
* 0,0131 = 39300 рублей
Величина первого и последнего
платежей 39300 + 39300 = 78600 руб.
Оставшуюся сумму кредита через
6 лет рассчитываем по формуле
PK =3000000*[(1+0,12/12)144–(1+0.12/12)72/((1+0,12/12)144-1)]=3000000*0,67=
2010000рублей.
Задача 6.
Рассчитать ежемесячный платеж
на погашение постоянного ипотечного
кредита в размере 3 млн. рублей, полученного
под (10+2)% годовых на срок (10+2) лет. Рассчитать
размер непогашенного долга на середину
срока кредитования.
Рассчитать минимальную величину
среднемесячных совокупных доходов заемщика,
позволяющую ему рассчитывать на получение
ипотечного кредита с указанными в задаче
характеристиками в соответствии со стандартами
АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы
заемщика по обслуживанию ранее полученных
кредитов и алиментным платежам составляют
20% от размера среднемесячных совокупных
доходов.
Решение. Процентная ставка
по ипотечному кредиту составляет 15%.
Размер ежемесячного платежа
рассчитаем по формуле
,
где:
А– размер ежемесячного платежа;
РК– размер ипотечного кредита;
r– процентная ставка;
n– срок погашения кредита (лет);
m– число выплат в течение года
(для ежемесячных выплат m= 12).
A=3000000*[(0,12/12*(1+0,12/12)144)/((1+0,12/12)144-1)]=3000000*0,0131=
39300 рублей
Оставшуюся сумму кредита через
6 лет рассчитываем по формуле
PK=3000000*[(1+0,12/12)144–(1+0.12/12)72/((1+0,12/12)144-1)]= 3000000*0,67=
2 010 000рублей
Для расчета минимальной величины
среднемесячных совокупных доходов заемщика,
позволяющей ему воспользоваться ипотечным
кредитом формулу
.
где: А – размер ежемесячного
платежа в руб.;
РК – размер ипотечного кредита
в руб.;
Д – размер среднемесячных
совокупных доходов в руб. после налогообложения;
Р – размер совокупных ежемесячных
расходов по обслуживанию ранее полученных
кредитов и алиментным платежам в руб.
Предельное значение коэффициента
П/Д установлено в размере 50%.
Умножим левую и правую часть
выражения на разность (Д-Р) и разделим
на коэффициент П/Д. Получим:
.
Так как по условиям задачи
совокупные ежемесячные расходы заемщика
по обслуживанию ранее полученных кредитов
и алиментным платежам составляют 20% от
размера среднемесячных совокупных доходов,
то разность (Д-Р) составляет 0,8×Д, и окончательно
для искомой величины получим:
Д=[(39300+(3000000*1,1*0,02)/12)/(0,8*50%)]*100%
=11200 рублей.
Задача 9.
Восстановительная стоимость
объекта оценки (здание и расположенное
в нем оборудование) равна 4600 тыс. руб.,
в том числе оборудование 3250 тыс. руб. На
момент оценки физический износ здания
и оборудования составил соответственно
(50+2)% и (40+2)%. Определить остаточную стоимость
и износ объекта оценки.
Решение:
1) Остаточная стоимость
оборудования
Состо = Спо х (1 - У(ФИ0)) = 3250 х
(1-0,42) = 1885 тыс. руб.
2) Остаточная стоимость
здания
Состз = Сп, х (1 - У(ФИз)) = (4600-3250)
х (1-0,52) =
= 648 тыс. руб.
3) Остаточная стоимость
объекта оценки
Сост = Сосго + Coстз = 1885 + 648 = 2533
тыс. руб.
4) Износ объекта оценки
в стоимостном и процентном
выражении
С(ФИ) = Сп - Сост = 4600-2533 = 2067 тыс.
руб.
СТ(ФИ) = С(ФИ) / Сп = 2067 /4600 х 100
= 44,93%.
Таким образом, физический износ
объекта оценки в це-
лом составил 44,93%, а остаточная
стоимость объекта оценки
2067 тыс. руб.
Список использованной литературы
Толкушин
А.В. Ипотека в России / - М: ЮРИСТ, 2011- 125с
Гарипов З.Л. Рынок жилищной ипотеки:
развитие специальных кредитных институтов//
Банковское дело.-2013- №1. 19 с.
Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой:
учебник – М.: Высшее образование, 2012–
602 с
Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего
пути.//Эксперт. - 201-№16.
Урчукова Ж.М. Особенности организации
ипотечного кредитования в современных
условиях//Финансист. -2011 -№2
Кесельман Г.М.
«Ипотечное кредитование жилья: состояние
и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г.,
№9;
Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного
кредитования //Деньги и кредит.2013;
Печатникова
С.М. «Основные направления и перспективы
создания механизма ипотечного кредитования
в России»//Менеджмент в России и за рубежом,
2011, №4;
Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший
инструмент решения жилищной проблемы
в России»//Жилищное право, 2011 № 2;